CTU, abusi edilizi e verifiche obbligatorie nella perizia estimativa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
31/07/2023
Conformità urbanistica

Nel regime delle esecuzioni immobiliari il perito del tribunale ha precisi obblighi di verificare lo Stato Legittimo e i rimedi per irregolarità edilizie

Tralasciando il settore delle perizie tecniche immobiliari e concentrandoci su quelle dei procedimenti esecutivi (esempio fallimenti), si segnala che il C.T.U. ha precisi obblighi normativi di verificare quello che poi si trova anche menzionato nello Stato Legittimo dell’immobile articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/01.

In altre parole, la relazione di stima del perito C.T.U. non rileva più solo come strumento necessario per la determinazione del valore dell’immobile e, quindi, del prezzo base per la vendita, ma diventa la fonte di tutte le informazioni che interessano gli aspiranti acquirenti, cui essi possono accedere attraverso i sistemi di pubblicità, esaurendone la due diligence.

In particolare la questione riguarda le possibili richieste dei danni nei confronti dei CTU a causa degli errori peritali, soprattutto in merito alla regolarità urbanistico edilizia dell’immobile, della impossibilità di sanare gli immobili e della loro “fiscalizzazione” di abusi.

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Diritti e doveri di adeguata diligenza del CTU e aggiudicatario

Nella vendita forzata devono esser tutelate le aspettative del terzo acquirente, come si evince dalla salvezza degli effetti della vendita forzata posta dall’art. 187-bis disp. att. c.p.c., che s’esprime tanto nell’affidamento qualificato dell’acquirente alla legittimità del processo esecutivo civile (ove questo non sia stato riformato o annullato), quanto nell’obbligo di diligenza del perito, segnatamente se non ricorrano errori manifesti e se, a sua volta, l’interessato abbia adoperato invero la diligenza e la cautela prima di partecipare all’asta, con verifica di tutti i documenti allegati (Consiglio di Stato n. 5185/2022).

Ciò significa che anche il soggetto partecipante all’asta non deve riporre passivamente la sua piena aspettativa nella documentazione peritale del C.T.U., piuttosto deve comportarsi anch’esso in maniera diligente e verificare i documenti peritali; inutile dire che deve farsi affiancare da un Tecnico professionista di comprovata preparazione, perchè la complessità della materia non consente al normale cittadino di operare da solo.

Infatti, di fronte al problematiche, contestazioni e richieste danni inerenti la perizia del CTU in materia di regolarità e conformità urbanistico edilizia dell’immobile, il giudice valuta anche il comportamento tenuto dal soggetto aggiudicatario. In parole povere, la “buona fede pura” non è una scusante, come ho già scritto in passato, e oltre a valore per il normale acquirente ciò vale anche per il soggetto aggiudicante immobile all’asta.

Avendo ricevuto anche richieste di consulti per riscontrare la correttezza di perizie per immobili all’asta, ho potuto notare con stupore che una percentuale non trascurabile non conteneva adeguate verifiche dettagliate di due diligence immobiliare, a maggior ragione per quelle svoltesi posteriormente al D.L. 76/2020 (obbligo Stato Legittimo).

Prima di andare avanti, segnalo anche il video commento:

Verifiche tecniche urbanistiche obbligatorie del C.T.U.

E per due diligence immobiliare intendo verifiche approfondite svolte contemporaneamente per la parte:

tecnica urbanistico edilizia (verso tutte le normative edilizie di settore)
giuridica
civilistica/privatistica
eccetera.

Ciò che impone l’approccio di due diligence nella perizia estimativa per vendite forzate ed esecuzioni immobiliare, è l’articolo 173-bis delle disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile, che si riporta di seguito in versione vigente e coordinata fino al D. Lgs. n. 149 del 10 ottobre 2022.

L’articolo nel suo complesso fu aggiunto con l’articolo 2 c.3-ter D.L. 35/2005 (conv. con modificazioni da L. 80/2005, e successive modifiche). Tale norma è entrata in vigore dal 1 marzo 2006 e trova applicazione anche per procedure esecutive immobiliari pendenti all’entrata in vigore di essa.

Il comma 6) era già presente con la norma originaria, imponendo al C.T.U. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa.

Il più corposo comma 7 è stato aggiunto in seguito col D.L. 83/2015 articolo 14 comma 1 lett. e), riguarda invece ulteriori obblighi qualora siano accertate opere abusive:

controllo della loro sanabilità ai sensi dell’articolo 36 DPR 380/01, anche se aggiungo che esistono anche altre procedure di regolarizzazione edilizia in base alle categorie di illecito (SCIA in sanatoria art. 37 e CILA tardiva articolo 6-bis);
verifica di istanze di condono pendenti e già presentate, lo stato di avanzamento della procedura, i relativi costi (oblazione, oneri, eccetera);
in tutti i casi, occorre verificare la possibilità di presentare l’istanza di condono “tardivo” riservato agli immobili oggetto di esecuzioni ai sensi dell’articolo 40 c.6 L. 47/85, cioè il condono edilizio da presentare entro i 120 giorni dall’atto di trasferimento, purché le ragioni del credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.

Dall’intero impianto dell’articolo 173-bis delle disposizioni attuazione c.p.c. emerge chiaramente che la relazione di stima del valore dell’immobile redatta del C.T.U. deve contemplare il controllo di possibilità di sanatoria, di cui il prezzo deve assolutamente tenere conto.

Art. 173 bis Disposizioni di attuazione del codice di procedura civile

L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
1) l’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
2) una sommaria descrizione del bene;
3) lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
4) l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
5) l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. L’esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei. L’esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata ai sensi dell’articolo 569 del codice, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo posta ordinaria.
Le parti possono depositare all’udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tale caso l’esperto interviene all’udienza per rendere i chiarimenti. La relazione di stima è redatta in conformità a modelli predisposti dal giudice dell’esecuzione.

Conclusioni e consigli

Quando si intende approcciarsi al settore delle case e immobili all’asta è necessario farsi assistere da un Tecnico abilitato e altamente preparato, a cui far visionare l’intera documentazione e perizie estimative.