Controllate le planimetrie catastali e la loro conformità • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
22/02/2019
Commerciabilità immobiliare

Dovete farlo fin dalla prima visita dell’immobile: eventuali discordanze potrebbero significare difformità e abusi edilizi

Troppo spesso le planimetrie catastali non tornano affatto con l’effettivo stato dei luoghi dell’immobile. E questo dovrebbe farti scattare un campanello d’allarme.

Che ci sia o meno un’agenzia immobiliare di mezzo, nelle trattative e incontri avviati per fare la compravendita immobiliare raramente viene esibita una planimetria catastale.

Al massimo appare dopo i primi accordi e intese tra venditore e potenziale interessato all’acquisto.

Intanto di quale planimetria stiamo parlando?

Non parlo del classico “disegnino” raffigurante una sorta di schema della casa, e tanto meno di un rilievo architettonico prodotto per chissà quale motivo.

Deve essere esibita la planimetria estratta dal Catasto (o meglio, Agenzia delle Entrate) mediante apposita visura planimetrica.

Tradotto: nella planimetria dell’immobile devono apparire in alto gli estremi di protocollo della richiesta ufficiale, emessi dalla stessa Agenzia delle Entrate.

# PODCAST AUDIO: La Conformità Catastale

Più sono datate le planimetrie catastali, maggiore è la probabilità di incongruenze.

La rappresentazione grafica di una planimetria allegata all’accampionamento o aggiornamento catastale è di natura schematica.

Fin dall’istituzione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (1939) ogni planimetria depositata è stata prodotta in scala di rappresentazione diversa (1:200) rispetto a quella del tradizionale rilievo architettonico (1:100) per le pratiche edilizie.

Anche il grado di precisione e rappresentazione dei dettagli, per disciplina normativa catastale, è tuttora assai minore rispetto a quello richiesto nelle pratiche edilizie.

Le planimetrie catastali sono destinate ai fini estimativi per imposizione fiscale, non hanno valore urbanistico edilizio.

Dal 2010 è necessario (più che mai) che la planimetria catastale risulti davvero conforme allo stato dei luoghi dell’immobile.

# APPROFONDIMENTO: LA NULLITA’ CATASTALE

Infatti ha introdotto l’obbligo di dichiarare negli atti pubblici o scritture private autenticate la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.

In caso contrario scatta la nullità dell’atto stesso. E la nullità non si prescrive mai.

Ecco perchè quando visiti un’immobile devi consultare fin da subito la planimetria catastale identica a quella depositata al Catasto. E quindi il venditore deve esibirti quella estratta tramite visura planimetrica, perchè è l’unica versione ufficiale.

# Video gratuito: la conformità catastale

E se ci fossero discordanze? Va aggiornata, sempre che sia possibile farlo.

Ti voglio chiarire un concetto: al Catasto potresti anche registrare una fetta di prosciutto crudo, ma quello che prevale è la conformità urbanistica.

Sto parlando della rispondenza effettiva dell’immobile a tutti gli atti autorizzativi e pratiche edilizie depositate negli uffici pubblici come Comune, Genio Civile, Soprintendenze, eccetera.

Questi titoli abilitativi comandano e hanno supremazia sul Catasto.

Lo ripeto a costo di essere noioso:

il Catasto è lì per scopi puramente fiscali.
il Catasto non autorizza o legittima nessun intervento edilizio.

Per questo posso aiutarti a fare la trattativa e l’acquisto intelligente e sicuro, senza sorprese e rischi per il tuo investimento, tramite una rete di professionisti tecnici qualificati presenti sul territorio.

Se vuoi contattarmi, questo è il modulo da cui scrivere:

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