Conseguenze per mancata consegna Agibilità e Abitabilità nei preliminari e atti di vendita

Premesse generali e inquadramento storico normativo di Agibilità

Nella storia della normativa edilizia italiana si sono avuti i procedimenti amministrativi finalizzati ad attestare e rilasciare il certificato di Agibilità o Abitabilità sugli immobili: la prima categoria riguarda quelli residenziali, la seconda quelli diversi dalla prima, tuttavia l’articolo 24 DPR 380/01 ha fuso entrambi i procedimenti in quello di Agibilità, per cui d’ora in avanti tali termini saranno usati interscambiati tra loro per semplicità. L’assenza di indicazione o di consegna del certificato di Agibilità o Abitabilità – che può essere rilasciato o asseverato – rende necessario stabilire se si tratti di una semplice svista, di un errore formale, oppure se la documentazione sia effettivamente inesistente. Fin dalle fasi precontrattuali sarebbe opportuno chiarire la situazione relativa all’Agibilità, possibilmente allegando copia del certificato, per fugare ogni incertezza riguardo all’eventuale inagibilità dell’immobile dovuta alla mancanza dei requisiti tecnici e normativi necessari (quali collaudo statico o cessione delle aree urbanizzate). Potrebbe anche trattarsi di un caso in cui il Comune abbia rifiutato o revocato il rilascio a causa di irregolarità o abusi edilizi, motivo per cui la mancata menzione dell’Agibilità o Abitabilità nel preliminare o nell’atto definitivo di trasferimento può legittimamente sollevare interrogativi sull’effettiva utilizzabilità dell’immobile, e talvolta si verifica in contesti quali:

• immobili di vecchia costruzione, risalenti addirittura anteriormente al R.D. 1265/34 (testo unico sulle norme sanitarie) e mai oggetto di successive modifiche edilizie ad esso;
• ritardi o carenze burocratiche, ad esempio in mancanza di dichiarazione di conformità degli impianti o collaudo statico;
• mancanza formale del certificato presso il Comune, pur in presenza di tutti i requisiti per il deposito tramite Segnalazione Certificata di Agibilità.

In ogni caso, l’assenza di tale certificazione, o segnalazione certificata, nei contratti preliminari o nei rogiti non comporta la nullità degli stessi, poiché non vi è alcuna norma vigente che impedisca la commerciabilità di immobili privi di Agibilità, analogamente invece a quanto accade in ambito urbanistico o catastale, dove sono vigenti specifiche norme sulla nullità dei trasferimenti.

La Cassazione Civile, con sentenza n. 10665/2020, ha precisato che la mancata consegna o rilascio dell’Agibilità, o l’assenza delle condizioni per la sua presentazione tramite S.C.A., incide sull’adempimento contrattuale, ma non sulla validità dell’atto di compravendita o del preliminare. Concluso l’inquadramento, si procede ad esaminare i vari scenari secondo il seguente indice:

Si passi alla disamina come di seguito.

Obbligo del venditore e conseguenze giuridiche

Il venditore di un immobile destinato ad uso abitativo ha dovere di fornire all’acquirente il certificato di abitabilità, in quanto la violazione di tale obbligo può legittimare richieste di risoluzione del contratto, risarcimento danni o l’eccezione per inadempimento. Questo dovere persiste anche qualora il venditore abbia già presentato domanda di condono edilizio per sanare irregolarità amministrative, come confermato da numerose pronunce della Cassazione Civile (n. 8749/2024, n. 5963/2024, n. 23605/2023, n. 34211/2022, n. 2294/2017, n. 1701/2009, n. 9253/2006, n. 13767/2003, n. 8880/2000, n. 11521/1995). È essenziale analizzare caso per caso l’effettiva assenza di agibilità, la mancata consegna o eventuali omissioni nella documentazione.

Effetti giuridici nei trasferimenti immobiliari

Le possibili conseguenze legate alle carenze di Agibilità/Abitabilità nei contratti di compravendita possono ricondursi a due principali categorie:

• Risarcimento del danno: si configura qualora l’agibilità sia assente per motivi meramente formali, nonostante l’immobile risulti idoneo sotto ogni profilo. Il danno va dimostrato in giudizio e deve essere quantificato, includendo costi sostenuti per regolarizzare la situazione (onorari tecnici, spese comunali, ecc.). In circostanze più complesse, ove manchino alcuni requisiti, possono rendersi necessari interventi edilizi o la rimozione di abusi (es. impianto termico o isolamento non conforme in una villetta), comportando ulteriori oneri. Tuttavia, anche in presenza di danni rilevanti, ciò non legittima automaticamente la restituzione dell’immobile o risoluzione del contratto, come meglio precisato nel punto successivo.
• Risoluzione per inadempimento: ai sensi dell’art. 1453 c.c., la risoluzione del contratto (con restituzione dell’immobile e del prezzo) è ammessa se l’immobile venduto è da considerarsi “aliud pro alio”, ossia totalmente difforme per natura, consistenza o destinazione rispetto a quanto pattuito, risultando inidoneo allo scopo economico-sociale perseguito. Tuttavia, i difetti sanabili con interventi minori non costituiscono inadempimento così grave da giustificare la risoluzione. Sarà comunque il giudice, in caso di controversia, a valutare la gravità dell’inadempimento, caso per caso.

Più dettagliatamente, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità/agibilità non determina, in via automatica la nullità dell’atto di trasferimento. Inoltre, non comporta in automatico la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l’immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l’uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass. Civ. n. 23604/2023, n. 3419/2023, n. 34882/2022, n. 11653/2018, n. 13231/2010). Pertanto l’atto definitivo di compravendita può essere risolto per l’intervenuta consegna di aliud pro alio soltanto ove risultino mancanti i requisiti essenziali che consentono l’utilizzo dell’immobile per ottenere l’agibilità, ad esempio quelli di natura igienico-sanitaria, di sicurezza strutturale, in termini assoluti e senza possibilità di regolarizzazione. Ecco perché è importante individuare qualitativamente se le carenze dell’immobile siano sanabili o insanabili anche dal punto di vista urbanistico, edilizio, strutturale o igienico-sanitario, e verso qualsiasi profilo normativo pregiudizievole l’agibilità.

Clausola di esonero per accordo tra le parti

Le parti possono pattuire sin dal preliminare l’esonero dal rilascio del certificato: se l’acquirente ha rinunciato all’Agibilità o ha liberato il venditore dall’obbligo di ottenerla, non sussistono i presupposti per alcuna pretesa successiva. In tali casi, le responsabilità e i rischi vengono espressamente trasferiti al promissario acquirente.

Conoscenza dell’inadempimento e obblighi documentali

Non può essere invocata l’eccezione di inadempimento per assenza del certificato di abitabilità se il promissario acquirente ne era consapevole sin dall’inizio. Inoltre, l’obbligo di consegnare i documenti necessari all’uso del bene (art. 1477, ultimo comma, c.c.) grava sul venditore e non sul promittente. La norma richiede che tali documenti siano disponibili al momento del rogito; se assenti, il venditore deve attivarsi per ottenerli. Questa responsabilità è stata confermata da Cass. Civ., tra cui Ordinanza n. 20426/2018, Sentenze n. 25427/2013 e n. 16024/2002, sottolineando la centralità della trasparenza nelle transazioni immobiliari.

Validità del preliminare e tutele per l’acquirente

In tema di contratti preliminari di vendita, la mancata consegna o rilascio dell’Agibilità non incide sulla validità del contratto, ma può costituire un inadempimento del promittente venditore. L’acquirente può opporre eccezione ex art. 1460 c.c. o chiedere un risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, salvo abbia esplicitamente rinunciato al certificato o esonerato il venditore dall’ottenimento. La giurisprudenza ha ribadito che il rifiuto del promissario acquirente a stipulare il definitivo è legittimo anche se la mancanza del certificato è imputabile a inerzia del Comune, cui spetta comunque l’iniziativa del venditore. Il certificato è infatti elemento essenziale per garantire l’utilizzo e la commerciabilità del bene, come stabilito da Cass. Civ. n. 2196/2020, n. 10820/2009 e n. 15969/2000.

Obbligo di esecuzione in forma specifica

L’esecuzione in forma specifica è una possibile azione giudiziaria che può avviare il promissario acquirente per trasferire coattivamente la proprietà dell’immobile, prevista dall’articolo 2932 del Codice Civile. Anche per l’esecuzione in forma specifica ex articolo 2932 C.C. valgono le stesse regole e presupposti richiesti per i normali contratti traslativi, in quanto tale azione giudiziaria non può produrre effetti superiori o diversi da quelli ordinariamente imposti dalla legge sugli atti definitivi, o perfino omettendone il rispetto di essi. Di conseguenza, ai fini del trasferimento con esecuzione in forma specifica (cioè con sentenza giudiziaria civile), hanno trovato applicazione gli stessi principi per le vendite degli immobili abitativi, ad esempio vedasi sentenza di Cassazione Civile n. 32552/2023 (vedi anche n. 23604/2023) che ha confermato: «la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l’ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l’ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l’ipotesi dell’inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa».
Tali considerazioni sono analogicamente estendibili anche agli immobili destinati ad uso diverso dall’abitativo (cfr. medesima Cass. Civ. n. 32552/2023), configurando un inadempimento del promittente venditore, essendo la presenza dei detti documenti un requisito essenziale della cosa venduta, senza tuttavia che a ciò consegua necessariamente la risoluzione del contratto, poiché:

1. da un lato, il difetto della res può essere superato dalla comune volontà delle parti di concludere comunque il contratto;
2. dall’altro lato, non si configura il requisito della gravità dell’inadempimento, laddove sia dimostrato che il cespite presentava le caratteristiche intrinseche previste per il rilascio della certificazione mancante, che sia stata comunque conseguita, ancorché in epoca successiva a quella fissata per la compravendita (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 17123/2020) o la cui mancata disponibilità, in quel momento, sia dipesa da un ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa. (cfr. Cass. Civ. sentenza n. 23604/2023). L’azione proponente la risoluzione del preliminare di vendita è basata sull’impossibilità di effettuare la successiva compravendita definitiva, perché l’immobile difetta sostanzialmente dei vari requisiti promessi nel preliminare.

Abitabilità immobili Ante 1° settembre 1967

Su questa categoria di immobili la situazione è chiara: la realizzazione o trasformazione di immobili effettuata anteriormente al 1° settembre 1967 non ha alcuna incidenza ai fini della loro Abitabilità e relativi obblighi in passato. Sussiste una credenza dura a morire: dichiarare in atto notarile di trasferimento che l’immobile sia stato iniziato prima di tale data possa in qualche modo “azzerare” qualsiasi problematica di regolarità urbanistico-edilizia, e conseguentemente quella di agibilità. In realità non corrisponde al vero per la materia urbanistico-edilizia in quanto sono vigenti specifici obblighi normativi di menzionare i titoli abilitativi edilizi a pena di nullità dell’atto, ai sensi degli articoli 40 L. 47/85, 2 L. 662/96 e 46 DPR 380/01, nonché il recente obbligo di attestare il rispetto dello Stato Legittimo entro risicate tolleranze costruttive, ai sensi dell’articolo 34-bis c.3 DPR 380/01); questi obblighi normativi non contemplano agibilità o abitabilità, né tanto meno si possono correlare ad essi, neppure in via interpretativa o giurisprudenziale. Caso mai occorre interrogarsi e verificare se la risalenza dell’immobile (o della sua ristrutturazione) “ante ‘67” sia anteriore o meno all’invenzione delle procedure che autorizzavano l’utilizzo dell’immobile (l’abitabilità viene istituita addirittura prima del R.D. 1265/34, quest’ultimo era un testo unico di riordino della materia). E questo può diventare davvero un rompicapo, perché richiede approfondite ricerche negli archivi comunali per acquisire i relativi documenti. Tuttavia, per gli immobili risalenti e datati è necessario tenere conto di un inedito profilo giurisprudenziale esaminato nel prossimo paragrafo.

Immobili ante DPR 380/01 e mai ristrutturati, possibile esclusione pretese

In alcune pronunce isolate, il Consiglio di Stato ha delineato i limiti applicativi del nuovo regime dell’Agibilità introdotto con il D.P.R. 380/2001, in riferimento agli immobili edificati prima della sua entrata in vigore. Le valutazioni espresse in tali decisioni non riguardano controversie di natura civilistica tra venditori e acquirenti, bensì procedimenti amministrativi legati al rilascio di autorizzazioni per l’esercizio di attività. A tal proposito, si richiamano le sentenze del Consiglio di Stato n. 4774/2020 e n. 3715/2017, le quali hanno stabilito che l’Agibilità ai sensi dell’art. 24 del Testo Unico Edilizia non può essere imposta per immobili realizzati anteriormente al 30 giugno 2003 (data di entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001), qualora questi non siano stati oggetto di interventi edilizi successivi che rendano necessaria la presentazione della relativa richiesta o Segnalazione Certificata. In tali casi, è stata considerata fondata la tesi difensiva secondo cui non vi sarebbe alcun obbligo di ottenere o produrre il certificato di Agibilità per edifici di vecchia costruzione, privi di modifiche rilevanti dopo l’entrata in vigore del nuovo regime istituito con DPR 380/01. Ciò vale anche quando il certificato non sia reperibile, in quanto mai rilasciato per edifici molto datati, oppure sia stato emesso sulla base delle normative precedenti. È necessario ribadire tuttavia che questo orientamento è stato considerato isolato e circoscritto al solo ambito amministrativo, cioè per ricorso avverso un provvedimento emesso da una Pubblica Amministrazione, non essendo invece emerso in senso analogo dalla giurisprudenza civile; ciò non esclude che tale esonero di Agibilità per immobili ante DPR 380/01 possa essere sollevato nelle cause civilistiche.

Agibilità “sanante” col Salva Casa

Il rilascio del certificato di Agibilità e abitabilità potrebbe avere ulteriori effetti benefici sulla regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile: occorre infatti rammentare che il rilascio effettuato dal Comune, previo gli opportuno sopralluoghi da parte dell’Amministrazione, potrebbe aver implicitamente regolarizzato le parziali difformità effettuate in passato rispetto al titolo abilitativo edilizio. Questo, chiaramente, deve avvenire all’interno di una ristretta cerchia di condizioni, tutte da verificare caso per caso, sulla base dell’articolo 34-ter comma 4 DPR 380/01.

Considerazioni conclusive

Occorre evitare di sottovalutare il profilo dell’Agibilità/Abitabilità, in quanto la sua assenza potrebbe sottintendere problematiche più serie, che talvolta potrebbero rivelarsi insanabili (ad esempio un abuso edilizio rilevante oppure il mancato collaudo della lottizzazione dell’area). È quindi opportuno considerare tali certificazioni non come meri adempimenti formali, ma come esiti di procedimenti edilizi complessi e conclusivi, cui è bene prestare adeguata attenzione durante l’acquisto di un immobile e del preliminare di vendita. Per questo tipo di valutazioni tecniche sarà indispensabile avvalersi di un professionista abilitato, coadiuvato da assistenza legale con avvocato, in quanto le casistiche di l’agibilità assente potrebbero essere variegate.

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