Conformità urbanistica negli atti di compravendita

Il tema della rispondenza e conformità edilizia degli immobili è divenuto rilevante per gli atti notarili

Abbiamo un patrimonio edilizio bello, ma abbastanza complesso e con una disciplina edilizia abbastanza articolata

Il concetto di conformità urbanistica, oltre ad avere una lunga serie di possibili declinazioni, non è chiaramente individuato dalla legislazione. Diciamo che possiamo ricavarlo o coniarlo sulla base di alcuni presupposti e di buon senso, estrapolando gli intenti dalle normative vigente.

E questo è il punto: le normative vigenti. Molte, stratificate e soprattutto in contrasto perchè scollegate tra di loro. Nell’ambito della commerciabilità degli immobili, non è definito il livello di precisione della conformità urbanistica, restando peraltro soggetto ad applicazioni discrezionali.

Ci sono perfino oggi professionisti tecnici e venditori che non avendo una vaga idea del confine tra conformità e legittimazione dell’immobile, non sapendo quindi neppure cosa stanno rischiando con l’atto di compravendita.

Più volte nel blog si è sottolineato che la mancanza di conformità edilizia e conformità urbanistica può comportare conseguenze anche pesanti, vediamone alcune:

Al venditore e al compratore spetta il principale interesse di possedere e far verificare la conformità urbanistica dell’immobile

Si presentano due interessi teoricamente contrapposti tra loro, in quanto la verifica della conformità edilizia e della rispondenza immobiliare comporta inevitabilmente dilatazione tempistica, costi e con ogni probabilità perfino la necessità di dover sanare e regolarizzare l’immobile o sue porzioni.

Non c’è neppure da nascondere la più alta preoccupazione del venditore, cioè il rischio concreto che certi illeciti e difformità edilizie si configurino come abusi insanabili, cioè non trovano rispondenza con normative, discipline edilizie, norme di settore e quant’altro.

In definitiva venditore e acquirente rischiano di trovarsi su due piatti della bilancia:

  • il venditore “tira via” la compravendita: ad egli interessa principalmente vendere l’immobile, senza porsi il problema di cosa stia vendendo e delle possibili conseguenze derivanti da incongruenze, difformità e abusi. Cercherà senz’altro di glissare e omettere tutte le informazioni al riguardo della conformità urbanistica, sempre che ne abbia avuto lui stesso un preciso quadro conoscitivo, prodotto esclusivamente da un tecnico professionista qualificato (geometra, architetto, ingegnere);
  • il compratore vorrebbe acquistare (in teoria) senza problemi: anche ad egli preme fare in fretta, tuttavia questo soggetto subentra intanto a tutti gli effetti, conseguenze e responsabilità per abusi, difformità e problematiche relative alla mancanza di conformità urbanistica dell’immobile. I problemi sono destinati ad esplodere in seguito e rinviati al successivo atto di compravendita o al prossimo intervento edilizio (sempre che il professionista tecnico sia sensibile e preparato sull’argomento). Può sembrare contraddittorio, ma è così.

Lo stesso argomento l’ho analizzato anche in questo audio podcast gratuito:

In tema di commerciabilità, la conformità urbanistica diventa un requisito essenziale per il corretto svolgimento dell’atto notarile.

Mi permetto di illustrare una prima definizione di conformità urbanistica:

è la piena rispondenza di tutte le consistenze e porzioni dell’immobile nei confronti di tutti gli atti e titoli autorizzativi edilizi.

Si tratta di una definizione sommaria in quanto va integrata con una serie di ulteriori possibilità. Mi riferisco in particolar modo ad accertare la preesistenza del manufatto a certe epoche e zone urbanistiche, anche nei confronti di tutte le discipline edilizie e di settore.

Ne parlo in particolar modo sulla questione della dichiarazione “Ante ’67” resa negli atti di compravendita.

Nello svolgimento delle operazioni di verifica della conformità urbanistica è quanto meno necessario compiere approfondimenti e accertamenti di livello assai superiore, per i quali è necessaria un’elevata preparazione e qualificazione professionale. E in questo senso bisogna anche svolgere le opportune verifiche di conformità sul versante catastale.

Al termine delle relative indagini di accertamento il professionista tecnico deve assolutamente sintetizzare i risultati in una apposita relazione tecnica di compravendita, quale supporto alla preparazione per l’atto notarile di compravendita.

Col D.L. 76/2020 è stato introdotto l’obbligo di asseverare lo Stato legittimo e la rispondenza entro tolleranza negli atti notarili di compravendita, come precisamente indicato dal Testo Unico Edilizia DPR 380/01 agli articoli 9-bis c.1-bis e art. 34-bis.

All’interno di essa, la relazione tecnica deve contenere una formula di attestazione di rispondenza immobiliare, cioè una dichiarazione attestante la regolarità e conformità urbanistica dell’immobile e di tutte le porzioni.

Grazie alla produzione della relazione tecnica, e delle indagini svolte per la conformità urbanistica, è possibile avere una chiara cognizione dell’oggetto di compravendita. Sarebbe quanto meno opportuno che fosse prodotta assai prima di stipulare qualunque preliminare di vendita.

Concludo il post con un semplice consiglio: verificare la conformità urbanistica richiede una vasta preparazione multidisciplinare dell’urbanistica

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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