Conformità catastale in compravendita, tra nullità formale e sostanziale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/12/2023
Conformità catastale

La Cassazione estende la nullità formale alle dichiarazioni di conformità dei dati e planimetrie catastali negli atti di trasferimento tra vivi

Quando scatta la nullità dell’atto di compravendita in caso di mancanza di conformità lo stato dei luoghi e intestazione proprietaria, rispetto alla documentazione e dati censiti al Catasto? (ringrazio per la segnalazione l’Avv. M. Cuttone).

Sulle dichiarazioni di conformità catastali negli atti di trasferimento immobiliare tra vivi si è giunti ad un nuovo chiarimento sui profili di nullità, stavolta è rinvenibile nella sentenza di Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 21761/2021: esso consente di sciogliere i dubbi tra due tesi contrapposte di conformità formale e sostanziale, sulle quali prudenzialmente optavo a favore della seconda. Qualora siano state raccolte queste dichiarazioni in atto, sembrerebbe poco rilevante la piena conformità dell’immobile ai fini della nullità dell’atto, perchè questo rimane efficace ovvero non nullo: resta sempre la possibilità che in giudizio sia fatta valere la risoluzione per inadempimento. Ciò porterebbe ad escludere la nullità dell’atto in caso di difformità o abusi edilizi già presenti al momento del rogito e relative dichiarazioni di conformità catastale in esso contenute.

Più dettagliatamente le dichiarazioni di conformità catastali rese in atto di compravendita, in casi di irregolarità comportano la sua nullità di tipo formalista o sostanzialista? Deve corrispondere esattamente tutto per tutto al centimetro a pena di nullità dell’atto, oppure sono tollerabili certe discordanze?

Perché intendiamoci bene: davvero ancora oggi c’è qualcuno in Italia che fa un rogito notarile di compravendita senza riscontrare i documenti e dati identificativi catastali dell’immobile? Caso mai il problema si sposta su un altro profilo, cioè la congruenza e veridicità di queste dichiarazioni di conformità catastale rese in atto.

Un dibattito simile è durato molto tempo per il regime di commerciabilità, conformità dell’immobile e conseguente nullità per il profilo urbanistico. In altre parole, la sentenza di Cass. Civile a sezioni unite n. 8230/2019 ha posto fino al contrasto di due orientamenti giurisprudenziali, facendo prevalere la tesi “formalista” nell’ambito della nullità (formale) degli atti di trasferimento immobiliare. Ciò significa che l’atto è valido qualora si siano:

Qualora siano rispettate queste dichiarazioni, ai fini della nullità dell’atto poco importa se vi sia piena conformità dell’immobile, perchè questo rimane efficace ovvero non nullo: resta sempre la possibilità che in giudizio sia fatta valere la risoluzione per inadempimento, col contorno di richieste danni.

L’obbligo di dichiarazione conformità e identificativi catastali

Ripercorriamo le tappe normative partendo dall’entrata in vigore del DL 78/2010 è stato introdotto nell’art. 29 c.1-bis L. 52/1985 il requisito essenziale di conformità catastale quale condizione stipulare atti tra vivi, pena la nullità dell’atto stesso.

Per evitare la nullità dei contratti di compravendita legata ai profili di conformità catastale, occorre che la verifica riguardi congiuntamente i due profili:

conformità catastale “oggettiva“, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell’immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo. Essa dispone che il contratto contenga, oltre all’identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, ed attiene alla sfera della validità del medesimo, stante l’espressa previsione della nullità dell’atto privo del contenuto prescritto.
La conformità catastale oggettiva pertanto riguarda la rispondenza di:
- dati identificativi catastali (foglio, particella, subalterno, classamento, ecc);
- identificazione della planimetria catastale con espresso riferimento di corrispondenza all’immobile oggetto di compravendita;
- conformità tra stato di fatto dell’immobile alla planimetrie;
conformità catastale “soggettiva“, ossia l’identità tra l’autore/venditore dell’atto e l’intestatario catastale dell’immobile. Essa obbliga il notaio rogante ad individuare gli intestatari catastali e di verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, e gli impone di compiere una determinata attività e tuttavia non introduce un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell’atto rogato senza la sua osservanza (Cass. Civ. 37369/2021).

Ripreso concetto di nullità formale della Commerciabilità verso la conformità catastale

Nell’ordinanza di remissione alle Sezioni Unite è stato messo in discussione il carattere della nullità inerente la conformità catastale negli atti di trasferimento, previsto dall’articolo 29 comma 1-bis L. 52/1985, di cui è necessario leggere il passo in premessa:

2.1 Rileva, al riguardo, l’ordinanza di remissione, che la disposizione di cui al comma 1-bis, aggiunto all’art. 29 della legge n. 52 del 1985 dall’art. 9, comma 14, del d.l n. 78/2010, convertito nella legge 30 luglio 2010, n. 122, ha, difatti, dato luogo a contrasti interpretativi fra i giudici di merito. Per intanto va rilevato che la sanzione di nullità colpisce – come si evince dai primi due periodi del testo della norma – solo l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione resa dagli intestatari della conformità dello stato di fatto ai dati catastali ed alle planimetrie; dichiarazione che peraltro può essere sostituita – come è accaduto nel caso di specie – da un’attestazione rilasciata da un tecnico abilitato. Per converso non è prevista a pena di nullità la previsione – contenuta nel terzo periodo – secondo cui il notaio deve individuare prima della stipula dell’atto gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
2.2 La nullità prevista – secondo l’ordinanza di rimessione – riguarda, dunque, l’assenza dei requisiti ed ha carattere oggettivo poiché è rivolta a prevenire e sanzionare atti che non siano conformi allo stato di fatto dell’immobile, in relazione ad eventuali violazioni della disciplina urbanistica. Il controllo sull’identità degli intestatari catastali e sulla loro conformità alle risultanze dei registri immobiliari – non espressamente sanzionato, in caso di omissione, con la nullità dell’atto – non esclude, pertanto, il permanere della nullità oggettiva dell’atto medesimo, nonostante l’intervento del notaio, qualora gli adempimenti richiesti dalla prima parte della norma non siano stati effettuati.

Riporto di seguito il passaggio fondamentale per comprendere la questione. La sentenza di Cassazione Civile a S.U. n. 21761/2021 estende lo stesso tipo di nullità testuale/formale della “Commerciabilità urbanistica” ex art. 40 L. 47/85 alle dichiarazioni di conformità e identificativi catastali obbligatorie per atti di trasferimento ex art. 29 c.1-bis L. 52/1985.

Lo si intuisce quando afferma al punto 3.4.9 a pagina 30, che la nullità dell’atto di trasferimento per mancato rispetto della conformità catastale, debba essere considerata di tipo testuale (art. 1418 cod. civ.) e di carattere oggettivo che, a prescindere dalla esattezza e veridicità degli allegati e della dichiarazione; al contrario, si determina la nullità dell’atto per la sola mancanza della dichiarazione, ed è tale mancanza ad essere punita con la sanzione di nullità. A rafforzare questo effetto punitivo è stata la sopravvenuta possibilità di sanare la nullità dell’atto derivante da carenze o assenze delle dichiarazioni di conformità catastale: esse potrebbero essere regolarizzati a posteriori con la “conferma dell’atto” di medesima forma contenente gli elementi omessi. Si tratta della procedura prevista dal comma 1-ter art. 29 L. 52/1985, introdotta dall’art. 8 comma 1-bis DL 50/2017 (convertito in legge con modif. n. 96/2017). In altre parole esiste la possibilità di “sanare” questi atti notarili nulli con un rogito, ma a certe condizioni e soprattutto circoscritta alla “mancanza”:

«1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23».

E’ mia opinione consigliare tuttavia di non fare totale affidamento questa indicazione, suggerendo piuttosto la piena rispondenza tra effettivo stato dei luoghi/intestazione a quanto risulta nei documenti catastali: è anche in questo modo che si evitano fregature immobiliari, lasciando aperti gli spiragli anche verso accuse di truffe a carico dei venditori.

Estratto sentenza Cassazione Civile a SS.UU. n. 21761/2023:

Né la diversa opzione interpretativa può efficacemente fondarsi a giudizio di queste Sezioni Unite, sulla disposizione dell’art. 29, comma 1-bis della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dall’articolo 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2020, a norma del quale «Gli atti pubblici e le scritture private autentica tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
E’ di chiara evidenza, infatti, che il tenore letterale della norma fonda la previsione di nullità sulla mancanza dell’atto dell’identificazione catastale, nonché del «riferimento alle planimetrie depositate in catasto» e della «la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale». Si tratta dunque, com’è del tutto evidente, di una nullità testuale (art. 1418 cod. civ.) di carattere oggettivo che, a prescindere dalla esattezza e veridicità degli allegati e della dichiarazione, determina la nullità dell’atto per la sua sola mancanza (per un’ipotesi non dissimile, Cass. Sez. U., 22/03/2019, n. 8230).
3.4.10. Tale nullità non è ancorabile, pertanto, al soggetto che compie tale accertamento – neppure individuato nella prima parte dell’art. 29 succitato – ben potendo la stessa verificarsi qualunque sia il soggetto che roga l’atto, sia esso un notaio o anche le parti private nella scrittura privata autenticata che confermato dal fatto che l’unica previsione che si riferisce al notaio, contenuta nell’ultima parte della norma (individuazione degli intestatari catastali e verifica della loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari), non è sanzionata dalla nullità dell’atto.

In altre parole, la presenza di discordanze tra planimetria catastale e stato oggettivo dell’immobile dovrebbe far accendere dei sospetti: sicuri che l’immobile compravenduto non nasconda sorprese non rimediabili in futuro? O peggio ancora che certi abusi già esistenti ante rogito notarile, non potendosi dimostrarne la preesistenza, siano poi posti a carico al compratore? Meglio fare le cose per benino, senza che la normativa ci debba dettare per filo e per segno come muoversi.