Conformità catastale nell'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/12/2020
Preliminare vendita

Menzioni catastali sono condizione necessaria per la pronuncia giudiziaria, ma possono essere prodotte durante il giudizio

Argomenti

Menzioni catastali: definizione e termini
Conformità Catastale, obblighi e contenuti
Preliminare di vendita privo delle menzioni catastali, ed Esecuzione in forma specifica ad adempiere
Applicazione “retroattiva” per preliminari stipulati prima del D.L. 78/2010

Dopo la stipula del cosiddetto Compromesso, può capitare che il venditore o acquirente non si attivi per dare seguito al preliminare di vendita, cioè per concludere la vendita definitiva.

Occorre sottolineare una netta distinzione tra preliminare di vendita e atto definitivo di compravendita, perché hanno effetti diversi, anche se riguardanti lo stesso immobile:

Preliminare di vendita: contratto con effetti obbligatorio
Atto di compravendita definitivo: contratto con effetti traslativi

Vediamo adesso quali scenari si presentano in caso di mancanza o carenza di menzioni catastali. In altre parole stiamo parlando dell’assenza di questi dati/dichiarazione o della loro difformità.

Prima di proseguire, ci tengo a rammentare che la conformità catastale non va confusa o sostituisce la conformità urbanistica dello stato legittimo immobiliare.

Menzioni catastali e conformità: le definizioni

In ambito di edifici o porzioni di essi, sono le seguenti dichiarazioni di dati e documentazioni catastali da rendere obbligatoriamente nei suddetti atti di compravendita, a pena di loro nullità:

Identificativo catastale (Sezione, Foglio, Particella, Subalterno, categoria e classe, eccetera);
Riferimento alle planimetrie depositate in Catasto Fabbricati;
Dichiarazione resa dal venditore intestatario della conformità allo stato di fatto dei dati catastali;
Dichiarazione resa dal venditore intestatario della conformità allo stato di fatto della planimetria catastale (sostituibile da attestazione di conformità rilasciata da un Tecnico abilitato);

La conformità catastale pertanto non va intesa soltanto sul piano formale, cioè menzionando il regolare censimento delle unità immobiliari urbane al Catasto Fabbricati. Al contrario va intesa anche sul piano sostanziale, cioè di una concreta ed effettiva conformità dell’immobile con le planimetrie depositate.

Conformità Catastale, obblighi e contenuti

La materia della conformità catastale negli atti traslativi immobiliari è regolamentata dal comma 1 bis dell’articolo 29 della L. 52/1985, che è stato aggiunto dall’articolo 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito con modificazioni, con legge 122/2010.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo’ essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Esso trova applicazione negli atti negli atti pubblici e scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia.

Le dichiarazioni relative alla conformità edilizia ed urbanistica, quanto quelle relative alla conformità catastale devono essere contenute (a pena di nullità) nei contratti di trasferimento immobiliare, vale a dire negli atti produttivi di effetti reali, e non già negli atti produttivi di effetti meramente obbligatori, come i contratti preliminari.

Preliminare di vendita privo delle menzioni catastali, ed Esecuzione in forma specifica ad adempiere

Nei contenziosi per l’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita ex art. 2932 C.C., la pronuncia giudiziale svolge funzione sostitutiva dell’atto negoziale dovuto (atto definitivo di compravendita), pertanto non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né, comunque, un effetto che eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l’autonomia negoziale delle parti. E ciò vale anche per le menzioni catastali e la dichiarazione di conformità catastale stessa contenuti o meno nel preliminare di vendita.

Le parti non possono eludere la disposizione sulle menzioni catastali dettata dal comma 1-bis dell’art. 29 L. 52/1985: ad esempio con un contratto preliminare di immobile catastalmente non regolare o in assenza delle menzioni catastali, non può dare seguito ad procedimento giudiziario che si concluda con sentenza di trasferimento dell’immobile stesso.

E’ pur vero che l’assenza o difformità delle menzioni catastali è “sanabile” con successivo atto di “conferma” del contratto di vendita nullo in base all’art. 29 comma 1-ter L. 52/1985), e questo aspetto non influenza la disciplina della sentenza ex art. 2932 c.c.

Infatti le menzioni catastali (in luogo di loro assenza o difformità nel preliminare di vendita) trovano applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili tramite sentenza emessa ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, cioè l’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (Cass. Civ. 12654/2020).

La presenza delle menzioni catastali costituisce anche condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 C.C., e pertanto deve sussistere al momento della decisione del giudice.

E’ possibile pertanto colmare la mancata menzione, o correggerne il contenuto formale e sostanziale delle stesse in corso di causa? Risposta affermativa.

La produzione di queste menzioni, qualora non siano contenute nel preliminare di vendita dedotto in giudizio, può intervenire anche in corso di causa ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti (Cass. Civ. 12654/2020).

E se oltre alle parti, questo aspetto sfugge anche al giudice?

Il mancato riscontro da parte del giudice di queste menzioni catastali (comma 1 bis art. 29 L. 52/1985), costituisce vizio della sentenza di trasferimento, ma è comunque destinato a restare coperto dal passaggio in giudicato della sentenza stessa; la mancata trascrizione di tali menzioni nel corpo della sentenza integrerebbe un vizio di contenuto-forma della sentenza stessa, ed essendo la sentenza è un atto processuale non può soggiacere a previsioni di nullità di carattere civilistico, dettate per gli atti autonomia privata (Cass. Civ. n. 12645/2020, n. 17990/2016).

Applicazione “retroattiva” per preliminari stipulati prima del D.L. 78/2010

Poniamo il caso di un preliminare di vendita divenuto oggetto di causa per adempimento in forma specifica ex art. 2932, instaurata prima dell’entrata in vigore dell’articolo 19 comma 14 D.L. 78/2010 (convertito con modificazioni con legge 122/2010) che ha aggiunto il comma 1 bis nell’articolo 29 L. 52/1985.

Si è detto che tale obbligo di menzione catastale si applica anche nei procedimenti giudiziari aventi ad oggetto l’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita (Cass. Civ. 12654/2020).

L’anteriorità del contratto preliminare di vendita dedotto in giudizio, rispetto all’entrata in vigore del sopravvenuto D.L. 78/2010, riguarda i contratti ad effetti traslativi (compravendite definitive) e non i contratti ad effetti obbligatori (preliminari di vendita).

Mancando una disciplina transitoria per i contenziosi avviati prima del D.L. 78/2010, ai sensi dell’art. 11 delle preleggi, tale norma si applica anche verso tutti i contratti di trasferimento conclusi dopo la sua entrata in vigore.

E allo stesso modo si applica anche nei procedimenti giudiziari traslativi conseguenti all’azione di esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita (Cass. Civ. 12654/2020).

Infatti la legge non pone alcuna distinzione tra contratti traslativi conclusi spontaneamente (atto di compravendita notarile) e contratti traslativi conclusi in esecuzione di una pregressa obbligazione di contrarre (esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita).
Pertanto, in riferimento a questi ultimi, non ha importanza l’epoca di insorgenza dell’obbligazione di contrarre, perché conta il momento finale di trasferimento giudiziario.
In questo senso c’è costante orientamento di Cassazione Civile: ai fini dell’accertamento della sussistenza delle condizioni dell’azione rileva il momento della decisione e non il momento della domanda (Cass. Civ. SSUU n. 23825/09; Cass. Civ. 12654/2020, n. 16068/19).