Conformità catastale, divisione ereditaria con procedimento giudiziario • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/05/2024
Conformità catastale

Il regime di nullità degli atti di trasferimento per discordanze catastali prevede esclusioni nelle procedure esecutive

Lo stato effettivo dell’immobile deve corrispondere a planimetria, dati e intestazione catastale: è quanto previsto per gli atti di trasferimento tra vivi, a pena di loro nullità, dall’articolo 29 comma 1-bis L. 52/1985, dopo le modifiche apportate dal DL 78/2010. La nullità di questi atti di trasferimento tra vivi, ad esempio la compravendita, le donazioni e divisioni ereditarie, è sanabile secondo quanto previsto dal successivo comma 1-ter, nel rispetto di varie condizioni.

Va inoltre rammentato che la nullità dell’atto di compravendita relativa alle dichiarazioni di conformità dei dati e planimetrie catastali va intesa di tipo formale, e scatta quando risultano assenti queste dichiarazioni, a prescindere dalla loro veridicità, come accade anche per la Commerciabilità urbanistica degli immobili (Cass. Civ. Sezioni Unite n. 21761/2021).

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L’esclusione della nullità formale, derivante da carenza di conformità catastale, prevista nelle procedure esecutive trova applicazione anche alle quando il giudice debba disporre il trasferimento, mediante vendita o assegnazione, di parte del compendio ereditario comprendente immobili nei quali la mancanza di conformità catastale incide sulla rendita? La risposta è spiegata di seguito, anche alla luce dal decreto emesso a Sezioni Unite emesso dalla Cassazione Civile n. 9808/2024. Sul punto sono stati ipotizzati due interpretazioni alternative:

Prima opzione ermeneutica: non contenendo la disposizione eccezioni di sorta, la proponibilità della domanda di divisione dipenderebbe dalla sussistenza della conformità catastale.
Secondo l’opposta tesi: traendo spunto da Cassazione Civ. Sezioni Unite 7 ottobre 2019, n. 25021, resa in tema di nullità urbanistica, la divisione endoesecutiva e la divisione endoconcorsuale andrebbero ricomprese tra gli atti sottratti alla comminatoria di nullità.

Per comprendere bene l’analisi, occorre riprendere per analogia quanto già applicato in regime di commerciabilità degli immobili ai fini urbanistici ed edilizi: la giurisprudenza di legittimità, pur non avendo ancora affrontato direttamente la specifica questione, ha tuttavia evidenziato, nella citata sentenza delle Sezioni Unite n. 25021/2019, che, in forza delle disposizioni eccettuative di cui all’art. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380/2001 e all’art. 40, commi 5 e 6, della legge n. 47/1985, lo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio abusivo che si renda necessario nell’ambito dell’espropriazione di beni indivisi (divisione endoesecutiva) o nell’ambito del fallimento e delle altre procedure concorsuali (divisione endoconcorsuale), è sottratto alla comminatoria di nullità prevista, per gli atti di scioglimento della comunione aventi ad oggetto edifici abusivi, dall’art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 e dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985.

La Corte ha già osservato, infatti, che non avrebbe senso estendere la nullità prevista per atti traslativi nell’ambito delle procedure esecutive individuali o concorsuali, perché una comminatoria di tal fatta, piuttosto che svolgere la sua tipica funzione di sanzione nei confronti del proprietario dell’edificio abusivo, finirebbe – al contrario – per avvantaggiare quest’ultimo in pregiudizio dei creditori.

Diversamente, vi sarebbe un ingiustificato pregiudizio per i creditori e un facile espediente per il debitore per sottrarre i propri beni alla garanzia patrimoniale di cui all’art. 2740 codice civile. In quest’ordine di idee, si sottolinea che la mancata inclusione nel novero degli atti nulli, ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, di quelli costitutivi di diritti reali di garanzia troverebbe il suo fondamento nella prevalenza accordata dal legislatore all’interesse generale alla tutela del credito, rispetto al quale risulterebbe recessivo l’interesse alla regolarità degli adempimenti tributari connessi alla circolazione degli immobili che è direttamente perseguito dalla disposizione esaminata.

Proseguendo la disamina del decreto emanato a Sezioni Unite n. 9808/2024, in esso è stato osservato che la mancata estensione del regime di eccezioni previsto dall’art. 46, comma 5 d.P.R. n. 380/2001 allo scioglimento della comunione (ordinaria o ereditaria) relativa ad un edificio irregolare da un punto di vista catastale, sarebbe incoerente con lo stesso regime di esclusioni previsto dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, atteso che la preminenza della tutela del credito – garantita in sede di costituzione di diritti reali di garanzia – verrebbe meno proprio nel momento in cui il creditore intenda far valere il suo diritto ad escutere il patrimonio del proprio debitore provocando anche la divisione giudiziale dei beni che risultano indivisi. Né appare razionalmente giustificabile che l’interesse, di rilevanza costituzionale, all’ordinato sviluppo del territorio e alla tutela e alla salubrità dell’ambiente, presidiato dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, possa subire un’eccezione nel caso di divisione endoesecutiva o endoconcorsuale, mentre l’interesse all’obbligo contributivo, connesso alla coerenza tra realtà di fatto e realtà dichiarate a fini fiscali, sia destinato a non patire, in ipotesi del tutto omogenee, alcuna deroga e a non essere messo in gioco nel bilanciamento con altri interessi di carattere generale, come quelli connessi all’effettività della garanzia patrimoniale generica.

Purtroppo il decreto non arriva ad una conclusione, in quanto ritenuto inammissibile per motivazioni che si omettono per brevità (consigliando lettura del testo originario per approfondimento).

Diciamo però che l’interrogativo sollevato è arguto, perchè il dubbio riguarderebbe l‘assimilazione della divisione giudiziaria di compendio ereditario ad una procedura esecutiva, accedendo così a regimi di commerciabilità immobiliare e conformità catastale diversi dagli atti di trasferimento tra vivi (resta autonomo invece il regime di Stato Legittimo degli immobili). Occorrerà allora tenere gli occhi aperti sui possibili sviluppi e casi analoghi.