Conformità Catastale, atto definitivo e preliminare di vendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/11/2024
Conformità catastale

Insufficiente la relazione del Tecnico perchè occorre la dichiarazione espressa nel rogito

Cassazione Civile è tornata a specificare ambito e obbligatorietà dell’attestazione di conformità catastale per atti di trasferimento immobiliare, con Ordinanza n. 28009/2024 (ottima segnalazione dell’Avv. A. Zarcone).

La fattispecie riguarda la stipula di un preliminare di vendita di immobile, per la quale la parte venditrice non ha ottemperato all’obbligo di concludere con atto definitivo; in corso si causa la società parte venditrice è fallita, per cui ai fini del contenzioso sul fallimento la parte promissaria acquirente ha provveduto a depositare i documenti per effettuare l’esecuzione in forma specifica (cioè la conclusione forzata o sostitutiva dell’atto di vendita giudiziaria), in particolare la certificazione di conformità urbanistica ed energetica dell’immobile, oltre alla documentazione catastale.

Tuttavia alla parte promissaria acquirente viene contestato il mancato deposito della documentazione e attestazione di conformità catastale prescritto dall’articolo 29 c.1-bis L. 52/1985: è risultato infatti prodotta non l’attestazione di conformità catastale degli immobili, ma solo una relazione del tecnico di parte e comunque dando atto del deposito della documentazione di cui all’art. 29 della legge 52 del 1985 (modificato dall’articolo 19 L. 122/2010), omettendo di indicare a quale documento intendesse riferirsi, dato che tutti quelli prodotti erano già stati ritenuti insufficienti e che l’unico pertinente non conteneva affatto la verifica di conformità delle planimetrie allo stato di fatto, ma solo l’identificazione catastale attraverso la comparazione, di natura puramente documentale, tra i diversi riferimenti catastali, non potendosi disporre il trasferimento mediante la sentenza sostitutiva del contratto non concluso. In sostanza il problema poteva essere ovviato se fosse stata dichiarata la conformità catastale oggettiva a norma dell’articolo 29 c.1-bis L. 52/1985, anche a firma del solo Tecnico professionista in quanto espressamente ammessa da tale norma.

Obbligo conformità catastale limitato ad atti notarili definitivi di trasferimento e compravendita

Sugli adempimenti di attestazione conformità catastale si conferma quanto già espresso in precedenti articoli e nel mio libro “Stato Legittimo immobiliare“:

L’articolo 29, comma 1 bis della legge n. 52/1985, modificato dall’art. 19 della legge n. 122 del 2010, prescrive espressamente che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, debbono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

identificazione catastale;
il riferimento a planimetrie depositate in catasto;
la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale:
- dei dati catastali;
- delle planimetrie;

La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

La Cassazione Civile ha stabilito il consolidato principio per cui la suddetta nullità legata alla Conformità Catastale riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori.

Tuttavia, nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo a un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva è condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (Cass. 7487/2021; Cass. 32267/2021; Cass. 29581/2021; Cass. 20526/2020).