Conformità acustica appartamento, i difetti di rumorosità vanno contestati entro un anno dall'acquisto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/01/2020
Commerciabilità immobiliare

Il D.P.C.M. 5 dicembre 1997 ha introdotto requisiti acustici passivi per edifici, vediamo i termini di decadenza e prescrizione per agire verso il costruttore

L’immediata percepibilità del mancato isolamento acustico fa decorrere da subito i termini legali per agire contro il costruttore. E su questo aspetto gli acquirenti immobiliari se non sono assistiti adeguatamente, rischiano di perdere ogni pretesa. E non si tratta dell’effettiva percepibilità, ma di quella potenziale.

Per inciso, voglio rammentare che il mancato rispetto dell’isolamento acustico degli edifici può incidere sull’efficacia dell’Agibilità/Abitabilità.

Il contenzioso sul mancato o carente isolamento acustico degli appartamenti è cresciuto moltissimo, sopratutto negli anni Duemila.
Infatti nel 1998 è entrata in vigore una severa disciplina sull’acustica edilizia, una vera normativa prestazionale che ha mosso i primi passi con la legge quadro sull’inquinamento acustico n. 447 del 26 ottobre 1995, seguita da altri provvedimenti in materia.

Probabilmente a molti operatori del settore sono serviti molti anni per “metabolizzare” questa nuova regolamentazione, premesso che fino ad allora è stata completamente trascurata. Infatti prima di queste normative, non vi era una disciplina specifica come quella vigente (vedi ultimo articolo del celebre D.M. 15 luglio 1975).

Sta di fatto che negli anni a seguire del D.P.C.M. 5 dicembre 1997 le contestazioni circa la mancata rispondenza dei requisiti passivi acustici è cresciuta in maniera esponenziale su nuove costruzioni e ristrutturazioni rilevanti.

L’assenza di conformità acustica edilizia comporta livelli di rumorosità dell’abitazione intollerabili

I nuovi proprietari che acquistano certi immobili difettosi iniziano a scoprire le problematiche iniziando ad abitare nelle unità immobiliari.

Questa consapevolezza cresce col passare del tempo, cioè quando i proprietari iniziano a rendersi conto dell’eccessiva rumorosità negli ambienti abitativi.

Per esempio le principali fonti di rumore possono essere:

dall’esterno (traffico, ferrovie, ecc);
di calpestio, dal solaio soprastante;
dall’appartamento confinante;
dagli impianti, condominiali o esclusivi;

Questo tipo di problema è causato dall’errata costruzione dell’immobile, avvenuta in assenza o difformità di progettazione acustica.

Profili di responsabilità.

Il costruttore ne risponde per errata esecuzione, sopratutto per un oggetto destinato ad un uso durevole come l’immobile.

Anche i professionisti incaricati sono altrettanto corresponsabili dei vizi costruttivi per carente isolamento acustico. In particolare modo il Direttore dei Lavori “generale” è il professionista “privilegiato” ad essere coinvolto nelle richieste di risarcimento danni.

Certamente, da pochi anni si è consolidata la prassi di provvedere ad incaricare un professionista con specifico incarico di progettazione e direzione lavori nell’acustica edilizia, unitamente al collaudatore con fonometro. Tali professionisti devono essere abilitati come Tecnici competenti in acustica ambientale.

Prescrizione e decadenza per contestare i difetti di isolamento acustico.

Ciascuna persona ha un proprio margine di tollerabilità ai rumori, ed è per questo che anche il Codice Civile si riferisce alla normale tollerabilità in questo senso. E proprio questo livello di tollerabilità spesso porta ad agire con tempi diversi nei confronti del venditore e costruttore.

Essendo una questione legata alla percezione soggettiva, e quindi discrezionale, si rende necessario effettuare i dovuti rilievi fonometrici nel rispetto delle normative di settore (UNI).

L’eccessiva rumorosità degli immobili (nuove costruzioni post 1997 e ristrutturazioni sostanziali) può costituire difetto costruttivo e pertanto soggetto alle garanzie di legge.

Ma essendovi diverse forme di garanzie con rispettivi termini di prescrizione e decadenza, riporto quanto affermato nella sentenza di Cassazione Civile n. 27693/2019.

Se la mancata conformità acustica è dovuta a difetti costruttivi, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile l’appaltatore è responsabile per dieci anni nei confronti del committente e dei suoi aventi causa.

Due cose importanti:

La denuncia dei vizi va fatta entro un anno dalla scoperta (a pena di decadenza ex 2964 C.C.)
il diritto del committente ad agire in giudizio si prescrive in un anno dalla denuncia stessa.

Quindi tutto ruota attorno al momento della scoperta, o della sua percepibilità.

Secondo la stessa sentenza di Cassazione, <<un’esasperante ed intollerabile rumorosità>> era immediatamente rilevabile dalla normale sensibilità subito dopo l’acquisto.

Perciò, a fronte di un vizio che si è manifestato da subito in tutta la sua gravità, il proprietario avrebbe avuto l’onere di compierne la denuncia entro l’anno, a pena di decadenza, e poi di intraprendere l’azione risarcitoria nell’anno successivo.

In altre parole, la conformità acustica è un elemento da verificare a breve termine onde evitare di perdere il diritto al risarcimento e alla risoluzione del difetto costruttivo.

Estratto dalla sentenza di Cassazione Civile n. 27693/2019

(omissis)
E’ ben vero che questa Corte ha avuto modo di affermare che, in tema di garanzia per gravi difetti dell’opera ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo (tra le altre, Cass. n. 1463 del 2008). L’inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere però legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato. Non necessariamente né automaticamente il decorso del termine è postergato all’esito degli approfondimenti tecnici qualora, come nella specie, si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi. La stessa ricorrente, infatti, assume che fin dal primo insediamento nell’immobile avvenuto subito dopo l’acquisto, si percepirono problemi di rumorosità, ovvero un’esasperante ed intollerabile rumorosità. Sicché, a fronte di un vizio che si è manifestato da subito in tutta la sua gravità, l’attore avrebbe avuto l’onere di compierne la denuncia entro l’anno, a pena di decadenza, e poi di intraprendere l’azione nell’anno successivo. Avendo la sig. Debiasi atteso cinque anni, correttamente la Corte d’appello ha accolto le sollevate eccezioni di decadenza e prescrizione. Come ha avuto modo di chiarire la Corte di appello “(…) nella specie , la percezione della reale entità del lamentato vizio fu pressoché immediata, mentre al sua possibile origine era senza dubbio individuabile in un difetto costruttivo, ed è irrilevante a questo punto stabilire se il difetto fosse ascrivibile alle sole finestre o anche alle pareti, certo essendo che, come p dato evincere dagli stessi scritti di parte attrice, l’asserita rumorosità era difetto proprio dell’immobile e non d’altro (….)”. (omissis)