Condono L. 724/94, limite massimo 750 metri cubi per nuove costruzioni • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
22/04/2025
Condono Edilizio

La volumetria massima condonabile va riferita ad unico compendio immobiliare, anche con istanze diverse

Ribadito il pacifico principio dal Consiglio di Stato con sentenza n. 2173/2025: il limite di 750 m³ previsto dalla legge per le nuove costruzioni non può essere eluso attraverso la ripartizione delle stesse in tante autonome unità.

Sul punto giurisprudenza amministrativa ritiene che l’articolo 39 L. 724 del 1994, laddove ha previsto che il limite di 750 metri cubi di volumetria condonabile, debba essere computato per le nuove costruzioni «per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, deve essere interpretato nel senso che nei casi in cui “all’interno di un unico compendio immobiliare sia possibile individuare abusi ontologicamente diversi è possibile per essi presentare distinte richieste di condono (ciascuna delle quali soggiace al ridetto limite volumetrico), mentre in tutti gli altri casi resta fermo che dovranno essere le plurime istanze, sommate assieme, a non eccedere la volumetria di 750 m³» (Cons. di Stato sent. n. 9946/2023, n. 2693/2016). Lo stesso orientamento è stato confermato anche dalla Cassazione Penale con sentenza n. 44650/2023.

In definitiva, non può essere messa in discussione la ratio della legge, volta a impedire la sanatoria di nuove costruzioni oltre un certo limite di volumetria; volumetria quindi che non può che essere calcolata sull’intero immobile, a meno che le ripartizioni di esso non presentino caratteristiche particolari tali da giustificare una valutazione autonoma in sede di condono. Sul punto, la Corte Costituzionale, con sentenza n. 302/1996, ha infatti chiarito che per «le nuove costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della domanda di sanatoria».

Il Consiglio di Stato ha ulteriormente precisato che il limite massimo di volume di 750 metri cubi «per le nuove costruzioni (che, come tali, per la differenza di situazione oggettiva, non possono avere un parametro di preesistente riferimento non essendovi costruzione originaria) costituisce un limite unico (riferito alla nuova costruzione, complessivamente considerata con carattere unitario a prescindere dalle unità immobiliari ai fini catastali) ed assoluto, con un derogatorio temperamento (di stretta interpretazione) riferibile esclusivamente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria» (Cons. di Stato, sent. n. 3631/2017).

Un esempio ammissibile potrebbe consistere nella presentazione di due istanze di condono, presentate disgiuntamente dai rispettivi proprietari di due villette a schiera, ciascuna di esse avente volumetria pari a 350 metri cubi, effettuate come unico edificio strutturalmente autonomo per un totale di 700 metri cubi, rispettando così il limite massimo assoluto di 750.

Tale orientamento è stato costantemente ribadito dal Consiglio di Stato, affermando che: «Tutta la legislazione urbanistica e la giurisprudenza formatasi in materia di condono edilizio escludono la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate. Pertanto, non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa» (Cons. di Stato, sent. n. 2768/2022).

Quanto sopra riguarda il secondo condono edilizio, emanato ai sensi della L. 724/94, e ha creato una notevole limitazione per le nuove costruzioni imponendo la cubatura massima di 750 mc; a mio avviso il legislatore si è accorto dell’effettiva restrizione inserita, e pertanto ha ritenuto opportuno superare il problema aggiungendo l’ulteriore limite volumetrico di tremila metri cubi nel terzo condono. Inizialmente tale soglia non era prevista nel testo originario del D.L. 269/03, ed è stata inserita con le modifiche apportate in conversione di legge n. 326/03.