Condono edilizio pendente col Superbonus 110 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/05/2021
Superbonus

Consigliato il rilascio definitivo della sanatoria prima di avviare la pratica edilizia per le detrazioni fiscali

Circolano sempre più spesso notizie che affermano la possibilità di avviare l’intervento edilizio con Ecobonus 110, Sismabonus 110 (cioè Superbonus) anche in presenza di domande di condono edilizio ancora aperte. Ciò è fatto per derogare la regola principale sullo Stato Legittimo dell’immobile, introdotta nel DPR 380/01 tramite il recente D.L. 76/2020.

In estrema sintesi è stato disposto che nessuna pratica edilizia può essere presentata sugli immobili senza la piena conformità dell’immobile o unità immobiliare ai relativi titoli edilizi di riferimento.

A prescindere da eventuali modifiche di semplificazione che potrebbero arrivare, bisogna ricordare che il condono edilizio prevede una procedura amministrativa lunga e complessa.

CONDONO EDILIZIO: INDICE ARTICOLI

La domanda di condono edilizio è appunto una domanda, per la quale la Pubblica Amministrazione deve esprimersi dopo aver svolto una adeguata istruttoria; si tratta di verificare tutti i presupposti e condizioni per il rilascio dei titoli edilizi ai sensi della L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03:

Concessione edilizia in sanatoria;
Autorizzazione edilizia in sanatoria;

Sono molte le condizioni da verificare per il rilascio, per prima cosa la completezza documentale sia sotto il profilo formale quanto sostanziale.

Per esempio è necessario verificare l’adeguatezza degli elaborati grafici, la presenza degli allegati che solitamente corredano la pratica (documentazione fotografica, accatastamento, autocertificazioni, estratti di mappa e PRG, eccetera.

Possibili cause di diniego del condono

Esiste la possibilità che il condono possa essere respinto, con tutte le conseguenze derivanti.

Ci sono diversi profili che potrebbero portare al diniego del condono, vediamo quelli più frequenti:

Parere negativo espresso da un Ente preposto a tutelare un vincolo (es. Soprintendenza);
Sopravvenienza di un vincolo inedificabile sul lotto o edificio;
Errata impostazione della domanda di condono;
Categoria di abuso edilizio esclusa dalla legge sul condono;
Falsa o inesatta datazione dell’epoca dell’abuso;
ecc.

Questo è un semplice esempio delle tante possibili ipotesi che portano a bocciare una istanza di condono edilizio, presentata ai sensi delle tre norme straordinarie (L. 47/85, 724/94, 326/03).

E poco importa se sono pendenti e in attesa di definizione da anni o decenni: finché non viene rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, la domanda di condono resta una domanda.
Quel che serve davvero è la risposta, chiaramente favorevole.

Superbonus 110, avviare o no col Condono pendente?

Francamente sconsiglio di avventurarsi in un intervento con detrazioni fiscali del Superbonus, soggette alla cessione del credito o sconto in fattura, col rischio di vedersi recuperare il tutto per il diniego postumo al Superbonus 110.

L’unico consiglio che posso condividere è di concludere l’iter avviato dei condoni edilizi pendenti, in modo da avere certezza di quella procedura amministrativa.

Peraltro, non confiderei troppo sulle domande di condono presentate senza neppure averle consultate, perchè elaborati e documenti contenuti potrebbero non essere adeguati o perfino contraddittori rispetto ai precedenti titoli edilizi dell’immobile.

Oppure potrebbero contenere errori anche rilevanti, per diversi motivi.
Ma le cose potrebbero diventare ancora più critiche se fossero stati compiuti interventi posteriori alla presentazione della domanda del condono: come facciamo ad essere certi della consistenza abusiva originaria?

Vedremo se il legislatore si porrà questo problema, e soprattutto se i Tecnici professionisti si assumeranno responsabilità enormi.