Condono edilizio pendente, ammesse soltanto interventi di conservazione del manufatto • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/05/2022
Condono Edilizio

Per il Consiglio di Stato è possibile fare opere manutentive sulle porzioni abusive, ma in Cassazione Penale esiste orientamento diverso

Ho letto la notizia sul Sole del 16 maggio scorso, e ho ritenuto interessante fare approfondimenti visto l’utilità e connessioni con lo Stato Legittimo dell’immobile e della conformità urbanistico edilizia.

Come già affrontato più volte nel blog e nei miei video, spesso si svolgono verifiche su immobili (o porzioni di essi) su cui il committente intende effettuare interventi edilizi, magari supportati dai vari bonus edilizi minori o superbonus.

E spesso dall’accesso agli atti saltano fuori domande di sanatorie e condoni presentati anni prima, non ancora evase e rilasciate in via definitiva. O peggio ancora, le istanze di presentazioni sono da integrare completamente.

Riporto quanto ribadito dal Consiglio di Stato per la giurisprudenza amministrativa, però vorrei sottolineare che in Cassazione la pensano diversamente:

In attesa di rilascio del condono, quali opere sono fattibili per il Consiglio di Stato?
Edifici col Condono pendente, come completarli in attesa del rilascio
Per la Cassazione Penale invece anche le opere di manutenzione ordinaria possono reiterare il reato edilizio se riguardanti manufatti illegittimi

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In attesa di rilascio del condono, quali opere sono fattibili per il Consiglio di Stato ?

Il Consiglio di Stato torna a ribadire il suo consolidato orientamento circa la possibilità di fare opere su manufatti o porzioni di edifici che attendono il rilascio definitivo del Condono edilizio; non stiamo parlando delle procedure ordinaria di Accertamento di conformità (sanatoria edilizia) ex art. 36 DPR 380/01, ma delle tre sanatorie straordinarie di cui alla L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03.

La Fattispecie ha per oggetto un diniego sulla domanda ai sensi della L. 724/1994 (secondo condono edilizio), relativamente a due manufatti (un box in lamiera e una roulotte). Questi vengono spostati in posizione diversa rispetto alla situazione originaria e oggetto di condono edilizio.

Per il fatto che viene accertata la diversa collocazione spaziale dei manufatti in questione, la domanda di condono viene respinta, in quanto essa si configura come elemento essenziale, fondante l’identità costruttiva e di trasformazione del territorio; a ciò viene fatto ricorso al TAR, anch’esso concluso con respingimento.

Il Consiglio di Stato per esaminare questa fattispecie ha individuato una sorta di linea “spartiacque” per interventi ammissibili su manufatti che restano in attesa di definizione del condono:

Con la sentenza n. 3533/2022, ha ribadito che in pendenza di un procedimento di condono edilizio, possono essere al più effettuati interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d’uso dell’immobile.

Il principio è consolidato e viene già menzionato in precedenti pronunce, di cui ne riporto alcune:

n. 4397/2019
n. 5248/2018
n. 2738/2018

In quest’ultima sentenza del 2018, viene ribadito che:

in pendenza di procedimento di condono di un manufatto, gli unici interventi edilizi consentiti su di esso sono quelli diretti a garantirne la conservazione: essi non possono spingersi nell’esecuzione di opere destinate a mutarne la struttura, i volumi, i prospetti, salvo che siano indispensabili – previa, in tal caso, necessaria preventiva interlocuzione con l’Amministrazione – al fine di consentire di stabilire quali siano i caratteri e le esatte dimensioni del manufatto abusivo per verificarne la condonabilità.
La normativa sul condono postula la permanenza dell’immobile da regolarizzare e non ammette, in pendenza del procedimento, la realizzazione di opere aggiuntive né finanche l’impiego di materiali di costruzione diversi da quelli originari, comportanti di fatto la qualificazione dell’intervento come sostituzione edilizia, venendo meno la continuità tra vecchia e nuova costruzione e l’attuale riconoscibilità del manufatto originario oggetto dell’istanza di condono (cfr., in termini, Cons. Stato, sez. V, 27 agosto 2014 n. 4386; Id, sez. IV, 24 dicembre 2008, n. 6550).

Edifici col Condono pendente, come completarli in attesa del rilascio

Visto l’argomento ci tengo a ricordare che esiste la possibilità di completare e ultimare certe situazioni abusive che non abbiano raggiunto una configurazione definitiva, come previsto dal comma 13 articolo 35 della legge n. 47/1985.

Per maggiori dettagli ti rinvio all’apposito articolo sul blog, che riassumo di seguito.

In via generale, la normativa sul condono ammette la permanenza dell’immobile da regolarizzare e ammette in pendenza del relativo procedimento, i soli interventi edilizi diretti a garantirne l’integrità e la conservazione, alle condizioni previste dall’art 35 c. 13 L. 47/85.

Da una parte tale disposizione non preclude in assoluto la possibilità di intervenire sugli immobili con istanze di condono pendenti, ma impone che debbano avvenire nei limiti e nel rispetto delle procedure di legge, a pena di assoggettamento della medesima sanzione demolitoria prevista per l’immobile abusivo cui ineriscono (Cons. di Stato n. 370/2022).

Dall’altra parte, quando avvengono trasformazioni rilevanti o sostanziali dell’edificio/opere oggetto di condono, c’è il serio rischio che la valutazione della Pubblica Amministrazione diventi impossibile da effettuare e comporto il diniego della domanda stessa, anche verso le opere effettuate posteriormente all’istanza. La motivazione principale è l’irriconoscibilità del manufatto originario oggetto di condono.

Per la Cassazione Penale invece anche le opere di manutenzione ordinaria possono reiterare il reato edilizio se riguardanti manufatti illegittimi

Di questo aspetto ne ho già parlato in precedenti articoli sul blog che ti riporto:

Dalla sentenza n. 41180/2021 di Cassazione Penale si estrapola il seguente consolidato principio, che sembra andare in direzione opposta rispetto alla possibilità di intervenire su manufatti col condono pendente:

«deve, infatti, confermarsi la giurisprudenza di questa Corte (Cassazione Penale, ndr) che in modo costante ha ritenuto configurabile la violazione dell’art. 44, d.P.R. 380 del 2001 per ogni intervento (anche di manutenzione ordinaria) su un immobile illegittimo: “In tema di reati edilizi, qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce una ripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato, anche se consista in un intervento di manutenzione ordinaria, perché anche tale categoria di interventi edilizi presuppone che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente” (Cass. Pen. n. 11788/2021, n. 27993/2020, n. 25985/2020, n. 48026/2019, n. 9648/2019, n. 51427/2014, n. 26367/2014).

E’ opportuno ricordare che Cassazione Penale e Consiglio di Stato si esprimono in base a profili diversi, cioè penale e amministrativo.

Per la Cassazione infatti la principale questione è la reiterazione del reato edilizio, in quanto si configura l’esecuzione di ulteriori opere (anche manutentive) su illeciti edilizi aventi natura e carattere permanente. Ammetto che la differenza sembra sottile, ma non lo è affatto.

CONSIGLI UTILI

Certamente è difficile consigliare interventi che possono modificare manufatti o porzioni di edifici che attendono di essere legittimati col rilascio del condono edilizio.

E’ altrettanto vero che non è consigliato stravolgere o modificare il manufatto, perchè vorrei sfatare la convizione che l’avvenuta presentazione della domanda di condono edilizio possa ingenerare una specie di “diritto acquisito” della volumetria.

Al contrario, la domanda di condono è appunto una domanda… occorre avere la risposta favorevole e definitiva.

Per cui il consiglio che posso dare è di darsi da fare a chiudere quanto prima la procedura, per diversi ottimi motivi: pensate ad esempio se dalla mattina alla sera venisse imposto un vincolo paesaggistico che prima non c’era…