Condono edilizio, rimedio opere postume senza bocciare la domanda • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/02/2025
Condono Edilizio

In pochi casi possiamo salvare il condono con interventi postumi al deposito dell’istanza

In più occasioni ci si è soffermato sul rischio di effettuare opere edilizie posteriori al deposito della domanda di condono edilizio, di qualsiasi legge (n. 47/85, n. 724/94, 326/03). In giurispriudenza coesistono alcuni orientamenti, ma ultimamente sembra prevalere quello più rigido che vieta ogni opera: «in pendenza della domanda di condono è precluso all’interessato operare qualsiasi ulteriore modifica, a prescindere dalla tipologia delle opere, in quanto il condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare attività edilizia nuova ed ulteriore rispetto a quella oggetto di richiesta di sanatoria» (tra le tante Cons. di Stato n. 9288/2024, n. 2171/2022, n. 4473/2021).

Tuttavia in pochi casi è possibile salvare il salvabile a fronte di interventi postumi al deposito dell’istanza e alla sua pendenza. In più pronunce il Consiglio di Stato ha indicato un possibile rimedio per situazioni parzialmente compromesse da interventi posteriori all’istanza, anche qualora effettuati con titolo abilitativo:

«la realizzazione di interventi dopo la presentazione della domanda non può da sola giustificare il diniego del condono, occorrendo verificare se essi hanno inciso in modo radicale sui beni oggetto del condono impedendo all’amministrazione di valutare, per la diversità degli immobili, la sussistenza dei presupposti per la concessione del condono» (Cons. Stato n. 9288/2024, n. 3943/2015).

La stessa giurisprudenza amministrativa ammette la possibilità (risicata) di poter effettuare una valutazione diversa:

«Ove invece non sia precluso di valutare l’autonoma abusività delle modificazioni sopravvenute, l’autorità pubblica dovrà limitarsi a ingiungere il ripristino delle opere ritenute non sanabili, senza che ciò comporti l’improcedibilità della pendente domanda di condono» (Consiglio di Stato n. 9288/2024, n. 8925/2023, n. 370/2022, n. 665/2018, n. 3943/2015).

In altre parole l’Amministrazione dovrà valutare caso per caso se la diversa configurazione dell’immobile, rispetto a quella rappresentata nell’istanza, derivata da interventi postumi alla stessa, costituisca una variazione sostanziale o se sia rimediabile facendo ripristinare lo stato originario del condono.

Seguimi dal canale Telegram

L’intervento postumo, effettuato senza titolo, sarà oggetto di ordinanza di ripristino per retrocedere la situazione allo stato precedente il deposito dell’istanza; la questione apparirà grottesca quando lo stesso intervento risulterà compiuto con titolo abilitativo (esempio una DIA), per il quale potrebbe perfino sussistere l’esigenza di rimuovere un’opera parziale comunque titolata, per il solo fatto che non avrebbe dovuto essere realizzata. Certamente, la realizzazione di un vano seminterrato oppure il mutamento di destinazione d’uso con opere saranno posizioni difficili da difendere a fronte di contestazione istruttoria.

A livello di prassi, devo però notare che, nella mia esperienza non ho riscontrato approcci così rigidi presso gli uffici tecnici. Ad esempio, si pensi alla realizzazione di nuove finestre, porte interne e di un tramezzo nel 2012, in pendenza di condono depositato nel 1985. Si conclude consigliando di non effettuare opere su immobili con domande di condono non ancora definite, e forse anche di ripristinare quelle già effettuate: al netto della possibilità di rientrare o meno in queste situazioni rimediabili, non è detto che l’istruttore comunale sia concorde con questo orientamento possibilista, sul quale si renderebbe necessario ricorrere al giudice amministrativo.