Condono edilizio '94 e '03, limite volumetrico 750 metri cubi per istanza (e lotto di proprietà?) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
10/06/2022
Condono Edilizio

Non superabile il limite previsto presentando più domande per unità autonome, da capire invece per diversi edifici nel lotto fondiario

Rispetto alla prima legge nazionale di sanatoria straordinaria edilizia (Condono L. 47/85), sono stati emanati due successivi provvedimenti simili che riaprivano i termini della prima legge, introducendo condizioni, limiti ed esclusioni di accesso ai benefici.

In particolare il Secondo Condono Edilizio (L. 724/1994 art. 39 c.1) contiene un limite volumetrico per:

nuove costruzioni, fino a 750 metri cubi;
ampliamento fino al trenta per cento della volumetria della costruzione originaria e comunque tale da non superare 750 metri cubi dell’edificio nella configurazione finale;

I dubbi applicativi e interpretativi furono affrontati e risolti dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 302/1996, analizzata in precedente articolo sul blog a cui ti rimando, e in sintesi ha chiarito che la previsione di cubatura massima pari a 750 mc è un limite assoluto ed inderogabile.

Tale limite assoluto va inteso come norma di chiusura anche al limite di ampliamento, che deve essere contenuto nel trenta per cento della volumetria originaria, onde evitare che fabbricati di cubatura inizialmente considerevole possano ampliarsi in modo ulteriormente notevole.

750 metri cubi per singolo edificio, a prescindere dalle istanze e frazionamenti unità immobiliari
Il caso di più edifici diversi e autonomi nello stesso lotto
Terzo Condono edilizio, il limite volumetrico e riducibilità delle Regioni

750 metri cubi per singolo edificio, a prescindere dalle istanze e frazionamenti unità immobiliari

La giurisprudenza ormai si è consolidata sul principio che il limite dei 750 metri cubi non sia aggirabile attuando frazionamenti immobiliari e successive compravendite/trasferimenti, in quanto in caso contrario si andrebbe ad eludere il senso del limite volumetrico.

Lo scopo di questo limite condizionale era contenere l’entità degli abusi rilevanti da ammettere a sanatoria speciale col Secondo Condono Edilizio prima, e nel Terzo Condono Edilizio poi. Scendiamo nel dettaglio riportando alcuni passaggi e massime estrapolate dalla giurisprudenza penale e amministrativa:

non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l’unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l’espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime oper non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (Cass. Pen. n. 807/2022, n. 20420/2015).

In altre parole, per il Condono L. 724/94 per individuare i limiti di concedibilità della sanatoria straordinaria, ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato a presentare l’istanza (es. proprietario); la conseguenza è che le eventuali istanze presentate separatamente per ognuna delle diverse unità immobiliari componenti tale edificio, devono riferirsi ad un’unica concessione in sanatoria “finale”, onde evitare l’elusione del limite legale di consistenza.

Pertanto in ogni nuova costruzione abusiva oggetto di condono (secondo e terzo) sarà necessario ricomporre e riunire le eventuali istanze presentate da soggetti diversi, per verifare la somma della volumetria massima condonabile pari a 750 metri cubi.

Praticamente diventerà un “condono condominiale” dove le varie istanze andranno riunificate, probabilmente anche a livello procedurale col rilascio di un unica concessione in sanatoria.

Il caso di più edifici diversi e autonomi nello stesso lotto

Ipotizziamo adesso di avere un lotto fondiario o un’area di proprietà esclusiva dove sono state realizzate diverse nuove costruzioni interamente abusive, ciascuna comunque rispettosa del limite volumetrico di 750 metri cubi.

Possiamo considerarli ontologicamente diversi e ammettere distinte presentazioni per ciascuno edificio, dello stesso proprietario?

Per tentare di trovare una risposta, provo a riportare alcuni passaggi giurisprudenziali da cui iniziare il ragionamento.

Inizialmente la Corte Costituzionale ha chiarito che per “le nuove costruzioni è prevista la possibilità (derogatoria e, come tale, di stretta interpretazione) di calcolare la volumetria per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria per effetto della suddivisione della costruzione o limitazione quantitativa del titolo che abilita la presentazione della domanda di sanatoria” (Corte Costituzionale sent. n. 302/1996).

Il Consiglio di Stato ha ulteriormente precisato che il “limite massimo di volume per le nuove costruzioni (che, come tali, per la differenza di situazione oggettiva, non possono avere un parametro di preesistente riferimento non essendovi costruzione originaria) costituisce un limite unico (riferito alla nuova costruzione, complessivamente considerata con carattere unitario a prescindere dalle unità immobiliari ai fini catastali) ed assoluto, con un derogatorio temperamento (di stretta interpretazione) riferibile esclusivamente alle ipotesi eccezionali in cui è ammessa la scissione delle domande di sanatoria per effetto di suddivisione in autonome costruzioni o di limitazioni quantitative del titolo in base al quale si chiede il condono-sanatoria” (Cons. di Stato sez. IV n. 933/2021, n. 3631/2017).

Mi viene da ipotizzare che esistano margini di possibilità per considerare il limite volumetrico di 750 metri cubi riferiti disgiuntamente a ciascun edificio, anche se situati all’interno dello stesso lotto fondiario e dello stesso soggetto avente titolo.

Se qualcuno trova una giurisprudenza confermate questa possibilità, gliene sarei grato se me la segnalasse per integrare questo post, o correggerlo in caso opposto.

Più costruzioni abusive nello stesso lotto: e se configurasse lottizzazione abusiva?

Devo far notare che la realizzazione di diversi manufatti abusivi all’interno della stessa area di proprietà, spesso è accompagnata anche dalle relative opere di urbanizzazione quali strade, fognature, fornitura acqua ed elettricità; insomma, la costruzione di diversi manufatti richiede anche quelle dotazioni minime per consentirne l’effettiva utilizzazione, andando tuttavia a incidere molto anche sulle superfici scoperte del lotto.

Pertanto è possibile che il Comune possa contestare l’avvenuta lottizzazione abusiva, rendendo inutili le eventuali domande di condono presentate separatamente per ciascun edificio, anche rispettando i diversi limiti e condizioni, tra cui i 750 metri cubi.

Terzo Condono edilizio, il limite volumetrico riducibile dalle Regioni

Anche il Terzo Condono edilizio, col comma 25 dell’art. 32 L. 326/2003, ha disposto alcuni limiti massimi di cubatura per evitare la parcellizzazione in più istanze per lo stesso fabbricato, introducendo ulteriori restrizioni e condizioni che troverai approfondite in questo post.

Il Terzo Condono edilizio “riattiva” con limitazioni e condizioni quanto disposto dai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni. Esse si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e trovano altresì applicazione alle opere abusive relative a:

ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.

nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

Da come si evince, il terzo Condono aggiunge un ulteriore limite volumetrico complessivo per la nuove costruzioni, pari a tremila metri cubi. Tuttavia la suddetta norma sembra circoscrivere questa previsione alle nuove costruzioni residenziali, lasciando fuori le altre destinazioni d’uso.

Faccio presente che l’art. 32 comma 25 del L. 326/2003 è stato dichiarato illegittimo dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 196 del 2004 nella parte in cui non prevede che la legge regionale di cui al comma 26 possa determinare limiti volumetrici inferiori a quelli previsti di base.

Rammento che anche il successivo comma 26, che prevede condizioni e limiti di accesso al Terzo Condono, è stato anch’esso dichiarato illegittimo con sentenza di Corte Costituzionale n. 196/2004 nella parte in cui non prevedeva che la legge regionale potesse determinare la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tutte le tipologie di abuso edilizio di cui all’Allegato 1 della relativa norma.