Condono Edilizio su area di sedime condominiale: le soluzioni

I volumi oggetto di condono realizzati sopra l’area condominiale e fruiti separatamente da alcuni condomini vanno inquadrati nel diritto di Superficie apparente

Non so se ti è mai capitato il caso singolare in cui alcuni condomini (nel mio, quattro), di comune accordo, abbiano deciso di realizzare alcuni volumi autonomamente fruibili sopra un resede condominiale.
Costoro assumono un ruolo di “proprietario apparente“, comportandosi magari con la classica diligenza del buon padre di famiglia, meglio inquadrabile come titolari apparenti di Diritto di Superficie relativo al solo soprassuolo, non essendo anche titolari del sottostante terreno di base.

Il Condono Edilizio L. 47/85, si sa, è stato un provvedimento sanatorio straordinario di portata micidiale; esso ha consentito di regolarizzare e legittimare volumetrie non altrimenti ammissibili, ovvero difformi agli strumenti e regolamenti edilizi vigenti all’epoca dell’abuso.

In questa fattispecie di “condono edilizio condominiale” possono generalmente paventarsi possibilità:

  1. un condòmino ha presentato una sola domanda di condono per questi quattro volumi, a titolo di “legale rappresentante” del condominio; in alternativa poteva adempierò l’Amministratore a ciò;
  2. i condomini hanno presentato singolarmente domanda di condono edilizio ex L. 47/85, autodichiarando di averne titolo e sempre fatto salvo i diritti di terzi;

Il primo caso è quello più corretto sotto ogni profilo, magari opportunamente supportato da un verbale condominiale o scrittura privata registrata per legittimare il condòmino rappresentante ad agire.
Il risultato sarà quello di ottenere una concessione edilizia in sanatoria rilasciata a favore del condominio stesso: qui si apre l’interrogativo della corretta intestazione, ovvero se negli estremi del provvedimento debba essere inserito il codice fiscale del condominio, con o senza amministratore nominato. Io propendo per la necessità del codice fiscale anche nel caso di assenza di amministratore, solamente per il fatto che ogni titolo edilizio deve avere un effettivo soggetto di riferimento, e anche per controlli antimafia obbligatori.
Il risultato finale sarà l’avvenuta regolarizzazione di distinti volumi, di proprietà condominiale indivisa, e volontariamente fruiti su pacifico accordo di vicinato dai singoli condomini.
Criticità: può esserci il condòmino “Sig. Bastian Contrario” che può opporsi iniziando a millantare “strani” diritti, usucapioni oppure il più classico:

“mio cuggino a Forum ha visto che hanno dato ragione a tizio“.

E da qui, inizia un probabile calvario condominiale. Mi è capitato un caso simile, e si è risolto tutto per il meglio (avendoci tra l’altro il Sig. Bastiano, tra parentesi).

Il secondo caso invece è ancora più complesso, e mi è capitato pochi anni fa; qualcuno aveva addirittura ottenuto la chiusura a buon fine della distinta istanza di condono L. 47/85.
Si è dovuto portare a conclusione le rimanenti istanze di condono, arrivando ad ottenere il rilascio di x permessi di costruire in sanatoria, intestate ai singoli condomini quali proprietari (apparenti, avendo autocertificato di averne il titolo).
In esse le planimetrie catastali erano già state presentate da precedenti colleghi negli anni Ottanta, altrimenti non si poteva procedere per evidenti motivi che esuliamo in questa sede.

La soluzione per il secondo caso
Una volta ottenuto il rilascio delle sanatorie relative a tutti i manufatti si è proceduto di comune accordo degli stessi condòmini come segue:

  • cambiare intestazione al Catasto sopprimendo il bene comune non censibile (BCNC) e sostituendolo con un area urbana F1 riportante nell’intestazione tutti i condomini in pari quota, non essendoci stati i millesimi.
    (N.B: i quattro manufatti erano stati fatti da ognuno dei quattro condòmini dello stabile).
  • accampionare con variazione i quattro manufatti distintamente, oltre alla rimanente porzione di resede comune, tutte mantenenti la stessa intestazione dei quattro condòmini pro quota.
  • ogni manufatto, pur avendo un titolo edilizio legittimante, risultava ciascuno intestato pro quota ai condomini: si è ovviato con un rogito notarile di reciproche permute di quote tra i condòmini, passando giuridicamente dallo status di bene condominiale a proprietà esclusiva.

Non era proponibile la strada della costituzione di diritto di superficie perchè in primo luogo occorreva comunque un titolo legittimante la prima costituzione sul bene condominiale; in secondo luogo si veniva a creare un doppio regime di possesso, scindendo definitivamente tra proprietà superficiaria e del suolo, con le relative incognite.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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