Condono Edilizio, 120 giorni per Aste giudiziarie: ragioni di credito e condizioni necessarie

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Presentazione tardiva ammissibile con rinvio “mobile” alle leggi di Condono anteriori alle ragioni di credito e restanti parametri normativi

In molti credono che acquisire l’immobile alle aste giudiziarie significhi prendere un immobile “ripulito” da tutti i mali possibili, compreso illeciti e difformità edilizia.

Altri invece credono che per l’immobile all’asta sia concesso sempre e automaticamente la possibilità di presentare un condono edilizio di qualsiasi tipo, entro 120 gg dal decreto di trasferimento.

Niente di più falso.

Al contrario, nelle perizie tecniche allegate alle procedure esecutive dovrebbero essere riportate adeguatamente questi particolari aspetti di conformità o regolarità, perchè incidono molto sull’appetibilità dell’operazione e definizione dell’offerta di acquisto.

E altrettanto correttamente, dovrebbero contenere anche descrizioni degli illeciti e difformità, la loro sanabilità o meno, dettagliando precisamente i costi per la loro regolarizzazione o rimessa in pristino.

Il legislatore ha disciplinato la possibilità di regolarizzare col condono edilizio gli immobili trasferiti con procedure esecutive, entro certi paletti e condizioni, previsti dagli articoli 40 c.6 L. 47/85 e 46 c.5 DPR 380/01.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che nel nostro ordinamento non si rinviene alcun dato normativo positivo da cui inferire che la vendita all’asta nell’ambito di una procedura espropriativa comporterebbe effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati.

L’effetto “purgativo” dell’acquisto immobiliare all’asta riguarda i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non gli aspetti urbanistico edilizi (Cons. di Stato n. 1996/2017).

Una volta riscontrata la presenza di illeciti e irregolarità edilizie, ci sono tre possibili procedure da attivare, previa verifica dei presupposti necessari:

  • Sanatoria ordinaria, tramite SCIA in sanatoria art. 37 TUE o Accertamento di conformità art. 36 TUE;
  • CILA tardiva;
  • Condono edilizio “tardivo”;

Sono procedure per cui il soggetto interessato, l’aggiudicatario, si deve prontamente attivare per poter accedere ai benefici. Ci tengo a sottolineare che sono aspetti e procedure che richiedono un preparazione specialistica, e pertanto l’ausilio indispensabile di professionisti esperti in materia.

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Condono edilizio tardivo entro 120 giorni

Tra le varie possibilità di regolarizzare un immobile aggiudicato all’asta (per procedure concorsuali o personali) prendiamo quella del condono edilizio tardivo, previsto dall’articolo 40 comma 6 Legge 47/85, in versione vigente:

Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché’ le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.

Dalla disposizione emergono ulteriori presupposti essenziali per accedere alla speciale possibilità di presentazione tardiva dell’istanza di condono edilizio, da sommare a quelli normalmente previsti per la normale procedura di condono:

  1. presentazione entro 120 gg dall’atto di trasferimento;
  2. ragioni di credito formatesi prima dell’entrata in vigore della (presente) legge di condono;

La norma in esame è di stretta interpretazione perché ampliativa dell’ambito di applicazione di una disciplina già di per sé eccezionale, impone all’istante di provare in modo rigoroso i presupposti della sua applicazione.

Pertanto quando il soggetto aggiudicatario intenda presentare domanda di condono edilizio tardiva con la predetta norma, dovrà dimostrare accuratamente i vari presupposti.

Presentazione entro 120 giorni dall’atto di trasferimento

Appare evidente che la procedura ammessa dall’articolo 40 c.6 L. 47/85, in coerenza con il carattere generale ed “a regime”, della disciplina sul Condono edilizio, contempla il caso di beni acquisiti nell’ambito di “procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali”.

Da una parte vengono esclusi gli atti di trasferimento di immobili “abusivamente” realizzati dal regime della nullità “formale” previsto dal medesimo articolo, dall’altra parte qualora siano presenti le condizioni prescritte dall’ordinaria procedura sanante con Accertamento di conformità ex articolo 36 TUE con relativa domanda presentata (comunque) entro il termine di 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

Tuttavia si può affermare che decorsi inutilmente 120 giorni da tale termine, non viene preclusa comunque la possibilità di presentare l’ordinaria procedura di sanatoria edilizia ammessa dall’articolo 30 DPR 380/01 (nel rispetto di tutti i relativi presupposti, beninteso).

Immobili PA, presentazione Condono tardivo estesa ad un anno

In materia di alienazione di immobili della Pubblica Amministrazione, si è previsto un termine temporale più lungo per presentare il condono tardivo ai sensi dell’articolo 40 comma 6 Legge 47/85: è stato portato da 120 giorni ad un anno con l’articolo 3 Legge 133/2013.

Si riporta la norma integrale, utilissima per coloro che operano coi piani di alienazione di enti pubblici:

Ai fini della valorizzazione degli immobili pubblici, in relazione ai processi di dismissione finalizzati ad obiettivi di finanza pubblica, le disposizioni di cui al comma 6 dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 si applicano anche alle alienazioni di immobili di cui all’articolo 11-quinquies del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito in legge 2 dicembre 2005, n. 248; per esse la domanda di sanatoria di cui al citato comma 6 dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 puo’ essere presentata entro un anno dall’atto di trasferimento dell’immobile.

Ragioni di credito anteriore e rinvio mobile alle tre leggi di condono edilizio

Il soggetto aggiudicatario deve comprovare il requisito imprescindibile dell’anteriorità delle ragioni di credito, elemento cardine cui l’ordinamento ricollega la eccezionale possibilità di rimessione in termini per la presentazione della domanda di condono.

In primo luogo va rilevato che il rinvio operato dalle successive leggi speciali di Condono edilizio (L. 724/1994 e DL 269/2003) alla disposizione di cui all’art. 40 comma 6 L. 47/1985 deve essere necessariamente inteso come un rinvio mobile alla norma, alla luce della lettera e della ratio del comma considerato e del suo inquadramento sistematico, che lega la propria operatività al parametro temporale definito dalla legge di condono edilizio di volta in volta applicata (TAR Napoli n. 5372/2021, n. 4445/2017, TAR Lazio n. 8565/2016, n. 16525/2010).

Al contrario, non apparirebbe congruo un rinvio “fisso” all’originario termine di entrata in vigore della legge n. 47/1985, cioè con con effetto “retroattivo” o “riattivatore” dei termini di presentazione della prima legge sul Condono edilizio (1985-87), quella che ha avuto i più ampi margini di condonabilità.

Pertanto la presentazione dell’istanza di Condono edilizio tardiva ex art. 40 c.6 L. 47/85, ammessa eccezionalmente nei centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile derivante da procedure esecutive, individua nel fatto che le ragioni di credito per cui si procede o si interviene in executivis nei confronti del precedente proprietario «siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge» deve, quindi, intendersi riferita alla data di entrata in vigore della legge di sanatoria straordinaria (condono) della quale consente l’applicazione. (T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 19/09/2017, n. 4445).

Quali sono le ragioni di credito?

Il riferimento alle “ragioni di credito” deve essere inteso non con riferimento all’acquirente del bene (in relazione al quale – in ciò concordando con l’appellante – esso non avrebbe senso), bensì con riferimento al creditore (o ai creditori), i cui diritti insoddisfatti hanno dato luogo alla procedura espropriativa o concorsuale e, dunque, al fine di soddisfarne le ragioni creditizie, alla vendita coattiva del bene (Cons. di Stato n. 6060/2020, n. 3243/2016).

E ciò proprio perché il legislatore intende evitare la finalità elusiva di una eventuale procedura espropriativa/concorsuale fraudolentemente posta in essere. D’altra parte, l’acquirente del bene ben può chiedere, alla luce della disciplina richiamata, una attestazione in ordine alla data di insorgenza delle ragioni di credito che hanno dato luogo alla procedura.

L’ipotesi è dunque collegata esclusivamente alla circostanza in cui le opere abusive insistono su un immobile che sia stato interessato da un trasferimento, a seguito di espropriazione immobiliare individuale o a seguito di procedura concorsuale, antecedente all’entrata in vigore delle rispettiva legge di condono (L. 47/85, L. 724/94 e DL 269/03) e ciò al fine di evitare la costruzione “strumentale” di procedure volte ad aggirare il termine decadenziale perché ci si possa giovare del condono edilizio e dunque in frode alla legge, ma non può trasformarsi in una previsione ad efficacia estensiva, stante la sua evidente specialità circoscritta ai soli casi in essa rappresentati (Cons. di Stato n. 4961/2022, n. 6087/2021, n. 5880/2019, n. 3243/2016).

Come individuare la corretta Legge di condono edilizio per ciascuno immobile all’asta

Esiste un’altra condizione essenziale che consente l’accesso al condono edilizio tardivo per immobili all’asta o soggetti a procedure esecutive, ovvero la formazione delle ragioni del credito anteriori all’entrata in vigore delle tre rispettive leggi sul condono edilizio, le quali sono:

Facendo un esempio, se le ragioni di credito si fossero formate entro i seguenti termini, si potrebbe presentare l’istanza di condono edilizio tardivo sulla base dei provvedimenti a valle di essi:

  • ante 17 marzo 1985: presentabile ai sensi di L. 47/85, L. 724/94, DL 269/03;
  • ante 01 gennaio 1995: presentabile ai sensi di L. 724/94, DL 269/03
  • ante 02 ottobre 2003: presentabile ai sensi di DL 269/03

Il riferimento delle ragioni del credito non si collega all’epoca di ultimazione dei lavori dei tre condoni, che riporto per completezza e informazione:

  • 01 ottobre 1983 (L. 47/85);
  • 31 dicembre 1993 (L. 724/94);
  • 31 marzo 2003 (L. 326/03);

Presupposto fondamentale: ipotesi di sanabilità col Condono

L’art. 40 comma 6 Legge n. 47/1985 statuisce espressamente che “Nell’ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.

La disposizione in esame nel suo incipit chiarisce che la tale norma si applica nel caso in cui l’immobile “rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge” ivi compresi evidentemente gli artt. 31, e 35 della L. 47/1985.

Come chiarito dal Consiglio di Stato (sentenze n. 2636/2021, n. 5880/2019), l’art. 40 l. 47/1985 prevede una ipotesi speciale al cospetto della quale può non essere validamente rispettato il termine previsto dal legislatore per la presentazione della domanda di condono.

La presentazione tardiva delle istanze di condono per immobili trasferiti con procedure esecutive richiede altri presupposti, oltre che al termine ultroneo di 120 gg dall’atto di trasferimento e le ragioni di credito formatesi prime delle rispettive entrate in vigore delle leggi sul condono edilizio. In particolare si devono rispettare tutti i requisiti e presupposti comunque già previsti per coloro che hanno presentato a suo tempo le istanze di condono.

Ad esempio si può menzionare l’avvenuta ultimazione delle opere entro i vari termini, l’eventuali esclusioni da certi vincoli apposti, e moltissimi altri requisiti.

In altre parole la possibilità di presentare il condono tardivo per edifici esecutati intende tutelare i creditori della procedura.

Video commento della questione

Conclusioni e consigli

In questo delicato ambito è altamente consigliato farsi assistere anche da Tecnici specializzati sulle procedure amministrative del condono edilizio.

Non confidate in alcun modo nella credenza che agli immobili all’asta spetta in qualunque momento una domanda di condono “dormiente”, perchè non esiste.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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