Condono e Commissione edilizia: parere obbligatorio o facoltativo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/03/2020
Condono Edilizio

L’oggetto di regolarizzazione potrebbe rendere necessario valutazione discrezionale che superano quelli puramente tecnici

Se qualcuno pensa di aver risolto tutti i problemi di difformità dell’immobile col condono si sbaglia.

Partiamo da alcune premesse: come già detto in passato sul blog, la domanda di condono è appunto una domanda. Quello che conta è la risposta.

E la risposta consiste nel rilascio della Concessione Edilizia in Sanatoria, dopo aver acquisito tutti gli eventuali nulla osta, pareri, autorizzazioni “collaterali” previste dalla L. 47/85 e successive modifiche o integrazioni.

Questo per dire che l’argomento si estende dal primo Condono L. 47/85 a tutti quelli successivi, cioè alle L. 724/94 e 326/03.

Il condono non va inteso come procedura da applicarsi in maniera “meccanica”, asettica o puramente tecnico.

Usando altre parole: l’istruttoria per rilasciare il Condono edilizio non è una semplice formalità, ma può richiedere alcune valutazioni specifiche e discrezionali che possono superare quelle meramente tecniche.

D’ora in avanti si esula dalle questioni inerenti vincoli, paesaggio, beni culturali e tutte le norme di settore rinviando ad esse; si rimane quindi in ambito puramente urbanistico edilizio di tipo comunale.

Il rilascio del condono potrebbe richiedere il parere della commissione edilizia per valutazioni particolari

Un esempio potrebbe essere l’immobile soggetto a particolari livelli di tutela e salvaguardia di natura storica, architettonica e culturale imposta anche solamente dallo strumento urbanistico comunale (es. Piano Regolatore Generale).

Il parere della Commissione edilizia in casi particolari come questi potrebbe essere richiesto, e sopratutto sciogliere i possibili casi dubbi che possono sorgere sul nostro patrimonio edilizio datato.

Un altro esempio potrebbe riguardare le valutazioni inerenti la materia igienico sanitaria: pensiamo al mancato rispetto dei rapporti aeroilluminanti derivanti dai nuovi tramezzi, che tuttavia hanno migliorato quelli antecedenti agli abusi stessi. Tanto per capirsi, si parla della famosa “tesi migliorativa” dei requisiti igienico sanitari.

Parere commissione edilizia nel Condono, quando è obbligatorio o facoltativo?

Per prima cosa è importante ricordare che la Commissione edilizia è un organo consultivo, ed esprime pareri “interni” all’ufficio tecnico comunale. Per questi motivi non sono direttamente impugnabili: non costituiscono procedure a sè stanti.

Il legislatore si era già posto il problema a suo tempo, quando ancora il ruolo della Commissione Edilizia aveva una maggiore incidenza rispetto ad oggi. Pensate che allora, e fino alla metà degli Anni Novanta, c’erano soltanto i titoli di Concessione edilizia e Autorizzazione Edilizia.

Premesso ciò, costituisce consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato che il parere della Commissione edilizia non sia necessario i fini del rilascio della concessione in sanatoria o del condono (Cons. di Stato n. 8369/2019, n. 7141/2019, n. 6338/2018, n. 5336/2016, n. 6784/2009, n. 1306/1998, n. 5336/2014).

Per approfondire, preferisco usare direttamente le parole del Consiglio di Stato con sentenza n. 2451/2014:

La specialità del procedimento di condono edilizio rispetto all’ordinario procedimento di rilascio della concessione ad edificare e l’assenza di una specifica previsione in ordine alla sua necessità rendono, per il rilascio della concessione in sanatoria c.d. straordinaria, il parere della commissione edilizia non obbligatorio, ma tutt’al più facoltativo, al fine di acquisire eventuali informazioni e valutazioni con riguardo a particolari e sporadici casi incerti e complessi, in assenza dei quali il rilascio della concessione in sanatoria è subordinato alla semplice verifica dei numerosi presupposti e condizioni espressamente e chiaramente fissati dal legislatore (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 3 agosto 2010, n. 5156; sez. IV, 5 novembre 2012, n. 5619).
Tale impostazione è, peraltro, conforme alla interpretazione ministeriale (circolare ministeriale n. 3357/25 del 30 luglio 1985) che seppure riferita alla concessione edilizia (“il procedimento per il rilascio della concessione deve considerarsi completamente definito dall’art. 9 dell’art. 35, nel senso che il Sindaco non è tenuto a sottoporre la domanda agli organi tecnico – consultivi ed in particolare alla commissione edilizia”) deve intendersi estesa a tutti i procedimenti di natura edilizia.
Quanto alla previsione dell’art. 35 della l. n. 47/85, in materia di rilascio del condono edilizio, che richiede che il provvedimento debba adottarsi “previ i necessari accertamenti”, si riferisce esclusivamente a quelli di competenza dell’ufficio tecnico comunale (Cons. di Stato n. 2451/2014).

Il parere della Commissione Edilizia è facoltativo, per il resto provvede il Dirigente comunale o responsabile.

Il dirigente è competente e titolato per emanare atti in materia, e non sussiste alcun conflitto di interesse circa la valutazione discrezionale che potrebbe esprimere per casi specificatamente particolari in materia edilizia.

Secondo consolidata giurisprudenza, non è censurabile la mancanza del parere della commissione edilizia comunale poiché tale parere non è obbligatorio nel procedimento per la concessione in sanatoria (essendo al più facoltativo), tenuto conto dell’assenza di una specifica previsione al riguardo e della specialità del procedimento in questione rispetto a quello ordinario di rilascio della concessione edilizia (Cons. di Stato n. 2038/2012, 5153/2007).

Chiaramente per gli aspetti paesaggistici, vincoli e norme di settore è tutto fatto salvo e rinviato alle relative normative e disposizioni.

In tema di condoni edilizi potrebbero sussistere vincoli di inedificabilità assoluta: in questi casi ogni parere valutativo-discrezionale come quello della Commissione Edilizia diviene ininfluente e pertanto escluso a priori (Cons. di Stato n. 1643/2020).