Concessioni balneari, decadenza per abusi edilizi contestati e non rimossi

La realizzazione di illeciti e la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione può costituire inadempienza del concessionario

Torna alla ribalta la questione della conformità urbanistico edilizia delle costruzioni realizzate su aree demaniali marittime, arenili e spiagge.

Nella scorsa estate 2022 stava montando la questione sulla mancata proroga automatica per le concessioni balneari, tema spinoso che non affronto in questa sede, ma il morto era sulla bara: le regioni devono attivarsi per avviare le procedure di asta pubblica, e per fare ciò devono fare la ricognizione degli stabilimenti.

Già allora predissi che esiste una consistente quota di stabilimenti balneari in concessione demaniale, nei quali sono stati effettuati vari illeciti edilizi di varia natura.

Non ci dobbiamo stupire se accerteranno costruzioni, ampliamenti, chiusure di portici o loggiati, eccetera. Il punto però è un altro: la recente sentenza del Consiglio di Stato n. 4413/2023 (ottimamente commentata anche dall’Avv. Rosamaria Berloco) ha evidenziato che l’inottemperanza alla demolizione di illeciti edilizi consente all’Amministrazione di dichiarare la decadenza della concessione balneare per inadempienza.

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Mancata demolizione abusi edilizi costituisce inadempimento

Da quanto si evince nella sentenza, il concessionario aveva abusivamente realizzato illeciti edilizi di una certa gravità soprastanti ad aree demaniali non comprese nella concessione, e ciò ha pregiudicato il rapporto di fiducia con l’Amministrazione al punto da giustificare il provvedimento adottato.

In particolare si legge che erano state reiteratamente realizzate sul suolo di proprietà dello Stato opere (un chiosco in legno, una piattaforma in piastrelle di cemento, un’area adibita a servizi igienici, un immobile adibito a locali cucina, un gazebo in legno di forma esagonale, un deposito di attrezzature e materiali di rifiuto dello stabilimento.

Inoltre risulta che le opere di durata stagionale collocate sul suolo oggetto della concessione demaniale marittima erano state mantenute oltre il termine assegnato del 30 settembre; sappiamo bene invece che la mancata rimozione delle strutture amovibili oltre i termini previsti per rientrare in edilizia libera comporta di per sé illecito edilizio, al quale si deve aggiungere anche il mancato rispetto delle condizioni indicate in concessione.

A seguito di accertamenti, fu emanata l’ordinanza di sgombero e rimessa in pristino ai sensi dell’articolo 35 DPR 380/01 per irregolarità dal punto di vista edilizio e concessorio demaniale, di cui è stata accertata l’inottemperanza in seguito (mancato rispetto dell’ordine impartito).

L’inadempimento alla rimessa in pristino comporta decadenza della concessione demaniale

L’inadempimento sappiamo bene che è un comportamento significativo che assume una certa rilevanza non trascurabile, diciamo pure grave.

Per cui si rende necessario valutare di volta in volta la rilevanza delle opere edilizie illecite, la loro reiterazione e mancata rimozione anche verso l’ordinanza demolitorie e di ripristino emesse dalla P.A.

La concessione balneare è un rapporto a prestazioni corrispettive in cui sono coinvolti interessi pubblici; per consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato, ai fini dell’adozione della pronuncia di decadenza, ai sensi dell’art. 47, lett. f), codice navigazione, per inadempienza degli obblighi derivanti dalla concessione o imposti da norme di legge o di regolamento, assumono rilievo le inadempienze del concessionario che compromettano significativamente il proficuo prosieguo del rapporto ovvero rendano inattuabili gli scopi per i quali la concessione stessa è stata rilasciata (Consiglio di Stato n. 4413/2023, n. 232/2014, n. 3046/2011).

Sebbene che il Consiglio di Stato (sentenza n. 11300/2022) abbia già ritenuto che l’installazione di opere amovibili (come ad esempio un chiosco in legno) non rimosse nei termini non può di per sé comportare una modifica dello scopo della concessione (coincidente con la realizzazione di uno stabilimento balneare), la ripetuta inosservanza del termine del 30 settembre previsto nella concessione demaniale marittima per la rimozione annuale delle opere propedeutiche a garantire l’uso consentito dell’area non può ritenersi del tutto irrilevante, come, peraltro, anche le opere abusive realizzate dall’appellante.

Il Consiglio di Stato ha chiarito che l’inadempimento (ex art. 47 cod. nav) per dare luogo alla decadenza del titolo «deve essere di una certa consistenza» e gli elementi probatori della sussistenza di un’effettiva inadempienza rispetto agli obblighi nascenti dal titolo, «devono essere inequivoci, precisi e concordanti». L’Amministrazione concedente, «in osservanza del principio di gradualità e di proporzionalità nell’applicazione del provvedimento lato sensu sanzionatorio, può diffidare il concessionario dal perseverare in comportamenti violativi degli obblighi, facendo luogo al ritiro del titolo concessorio in occasione dell’accertata reiterazione del comportamento inadempiente» (C.d.S. n. 232/2014).

Fatte queste precisazioni, la sentenza di Consiglio di Stato n. 4413/2023 conclude confermando la decadenza per inadempimento “grave” della concessione demaniale marittima, per mancata ottemperanza all’ordinanze di demolizione delle irregolarità edilizie e demaniale.

Si ricorda infatti che anche le irregolarità edilizie ritenute di modesta entità, qualora realizzate su aree demaniali, possono configurare abusi edilizi rilevanti e penalmente perseguibili: oltre al fatto che sono realizzate su aree demaniali, queste aree sono anche automaticamente sottoposte a vincolo paesaggistico per legge.

Concludo con un’altra proiezione: chissà cosa succederà quando entrerà nel vivo la fase ricognitiva delle aree demaniali marittime destinate alle aste. Chissà se l’Amministrazioni non prenderanno l’occasione di contestare gli abusi edilizi per chiudere i rapporti coi concessionari balneari.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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