Concessioni balneari all’asta 2023 e abusi edilizi: come la mettiamo? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
31/05/2022
Conformità urbanistica

Una parte di stabilimenti balneari potrebbe risultare senza conformità urbanistico edilizia, col rischio di contenziosi

È strano che ancora nessuno non si sia posto un problema così rilevante, e forse andava posto prima di confermare la messa all’asta delle concessioni balneari.

Certamente, sono io, quello che urla “al lupo al lupo” quando all’orizzonte vedo criticità in ambito urbanistico; tuttavia sul problema dello Stato Legittimo relativo agli immobili interessati da interventi Superbonus intravidi subito il problema, e prima ancora per le normali compravendite “ante ‘67”, eccetera. Adesso presumo che il prossimo settore immobiliare oggetto di verifiche di rispondenza alla conformità urbanistica sarà quello “balneare”, visto l’avvicinarsi delle aste concessionarie.

E poi intendiamoci, nonostante ben tre condoni edilizi, siamo ancora a parlare di questo crescente problema irrisolto: l’abusivismo edilizio.

Considerato che tale problema è diffuso nell’edilizia privata, è altrettanto probabile che sia diffuso in questo particolare patrimonio edilizio costruito vicino al mare, su arenili e scogliere.

Esso è letteralmente cresciuto nei “mitici” anni Sessanta, Settanta e Ottanta col turismo balneare, lanciando la diffusa costruzione dei vari stabilimenti, lidi o bagni, così chiamati in Italia.

Non ho approfondito molto la questione e le ragioni delle Parti coinvolte, cioè gli attuali concessionari, il Demanio e i Consumatori, per cui non mi permetto di fare considerazioni su queste scelte politiche.

Tuttavia mi permetto di evidenziare che esiste una quota non trascurabile di costruzioni realizzate sopra queste aree demaniali, realizzate con lo stesso “approccio” di rispondenza e rispetto della normativa urbanistica comunemente diffusa.

Non ci giro tanto intorno: nei tempi andati c’è stata una “gestione allegra” e trasversale a tutti i players del settore, compreso certi enti pubblici; per esempio, la fonte dei problemi è che in passato non c’è stato affatto buon coordinamento tra i vari enti pubblici e le relative autorizzazioni. Non vi stupite se qualcuno avrà ottenuto la concessione demaniale per prendere una spiaggia e costruirvi sopra, senza però aver anche ottenuto il relativo titolo abilitativo dal Comune e Soprintendenze varie, convinto e sicuro che sia bastata la prima.

Inoltre aggiungo che nei decenni passati la normativa, la prassi diffusa nelle Pubbliche amministrazioni e i vari attori in gioco non avevano certamente l’odierna sensibilità alla “burokrazia”. Quindi non c’è da stupirsi dei casi in cui si scopriranno manufatti privi di licenze edilizie, concessioni e permessi di costruire, proprio perché ritenuti di tipo “irrilevanti” e considerati come l’odierna edilizia libera.

Devo soltanto far notare alcuni aspetti: irregolarità edilizie ritenute apparentemente modeste in queste aree possono diventare abusi edilizi gravi, insanabili e anche penalmente sanzionabili.

Ho constatato con una buona frequenza la costruzione di manufatti realizzati con le più disparate giustificazioni, la più diffusa è “tanto è edilizia libera”, oppure “in zona paesaggistica non serve”, e infine “se non ha le fondazioni non fa volume”.
Ed ecco spiegata la presenza di tante tettoie, dehors, porticati chiusi con vetrate scorrevoli, pergole trasformate in tutt’altro, gazebi divenuti verande, e via dicendo, creduti manufatti leggeri e amovibili, tuttavia assenti nei vari permessi e autorizzazioni.

Il vero problema sottovalutato da tutti è che ogni illecito edilizio negli spazi demaniali marittimi può configurare, anche contemporaneamente, tali ipotesi:

Abuso edilizio
Abuso paesaggistico
Abuso demaniale
Illecito in area a vincolo idrogeologico
Illecito in ambito a rischio idraulico
Illecito in area naturale protetta, enti parco o riserve;
Ecc.

Gli spazi antistanti il mare si articolano in diversi modi, passando da spiaggia, scogliere, a città: buona parte di questi spazi risulterà sicuramente vincolata da vari enti; alcune regioni potrebbero aver istituito appositi vincoli di inedificabilità assoluta anche tramite i piani paesaggistici.

Poi ci sono anche le migliaia domande di ben tre leggi straordinarie sul condono edilizio (1985, 1994, 2003) presentate dai concessionari, molte delle quali in attesa di definizione per l’attesa dei pareri, nulla osta e autorizzazioni da enti vari.

Aggiungo un’altra tipologia di irregolarità urbanistica che ho riscontrato in diversi casi che ho esaminato: l’occupazione abusiva di spazi demaniali oltre a quanto concessionato, oppure l’incorporamento di spazi e passaggi pubblici/demaniali.

Eppure nella libera compravendita degli immobili, e nei procedimenti esecutivi immobiliari, sono necessarie certe verifiche di conformità urbanistica, catastale, paesaggistica, e cioè di Stato Legittimo. L’assenza del requisito di rispondenza e conformità potrebbe (o dovrebbe) far scattare il divieto di trasferimento. O almeno in teoria.

Visto e considerato che la concessione balneare spesso contempla anche immobili ed edifici, lo stesso rispetto della conformità immobiliare entrerà anche in questo ambito; non sarebbe carino assegnare in concessione demaniale degli edifici affetti da abusi edilizi, anche gravi. Vi immaginate il concessionario subentrante quanto si incavolera di fronte ad un ordinanza di demolizione per abusi di cui non sapeva niente?

Qualcuno dei “piani alti” si è per caso posto lo stesso problema, che potrebbe estendersi per oltre ottomila chilometri di coste italiane?

Con la procedura di messa all’asta delle concessioni balneari demaniali assisteremo ad un possibile passaggio di gestione (anzi, di concessione) verso un soggetto che probabilmente non si porrà neanche il problema della conformità urbanistica, per almeno due validi motivi:

Probabilmente non conosce la materia e/o non si è fatto assistere da professionisti specializzati in verifiche immobiliari;
Si sottintende che l’ente pubblico che gestisce l’asta e affida la concessione, consegni un immobile in regola.

Al momento ignoro quale sia la procedura di aste balneari, non avendo svolto i dovuti approfondimenti e considerato l’evoluzione magmatica di questa normativa.

Però è necessario concludere con alcune riflessioni e possibili scenari sul passaggio al sistema Bolkestein.

È possibile (per non dire probabile) che anche il patrimonio immobiliare “balneare” sia stato oggetto delle stesse dinamiche e modalità di trasformazioni edilizie più o meno irregolari, come avvenute sul normale patrimonio costruito.

Quindi:

Sarà svolta una puntuale ricognizione e verifica dello Stato Legittimo per ogni stabilimento balneare, prima che la concessione demaniale sia offerta al pubblico procedimento?
In caso di mancata verifica e ricognizione degli abusi edilizi “balneari”, il concessionario subentrante si prenderà delle notevoli responsabilità penali, amministrative e civili qualora prenderà immobili affetti da irregolarità;
Può lo Stato italiano assegnare questi immobili senza fare le stesse verifiche che vengono imposte al cittadino medio o nelle aste giudiziarie, a soggetti estranei agli abusi edilizi presenti?

Conclusioni

Alla luce di queste considerazioni, credo che la partenza delle aste delle concessioni balneari sarà destinata a subire diversi slittamenti e proroghe per oggettiva improcedibilità.

Infatti da una parte non credo che possa arrivare la madre delle soluzioni, cioè il Quarto Condono edilizio; non credo neppure che lo Stato italiani inizi ad avviare una stagione di verifiche di Due Diligence e conseguenti abbattimenti.

Quindi? Io vedo un ingranaggio che sta viaggiando sempre più veloce, e che molto presto verrà bloccato da una manciata di sabbia, marina ovviamente. Si scoprirà con massimo stupore un segreto di Pulcinella, e dovremo tornare a Bruxelles a spiegare che la Direttiva Bolkestein in questo paese diventerà in buona parte inapplicabile.

Concludo salutando e ringraziando anche la prevalente parte (spero) dei gestori balneari che invece per decenni hanno rispettato norme e regolamenti in materia edilizia, con tanto di autorizzazioni alla mano, perché soltanto per questo risultato sono degli eroi a cui dare rispetto.