Compravendite: difetto Abitabilità e relative condizioni configura aliud pro alio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/01/2018
Agibilità

La Cassazione si esprime in materia di commerciabilità su immobili che presentano carenze particolari.

Sul piano civilistico emergono alcuni adempimenti necessari per affrontare la compravendita immobiliare.

La sentenza di Cassazione Civile II. n. 2294/2017 verte su di una fattispecie di compravendita di un appartamento tra privati avvenuta nel 2002 all’interno del quale circa un anno dopo emergono fenomeni di forte umidità di risalita e l’assenza del certificato di Abitabilità rilasciato dalla competente PA.

Sulla carenza del primo punto, ovvero gli estesi fenomeni di umidità di risalita gli accertamenti evidenziano difetti costruttivi del fabbricato.

Sul secondo punto il certificato di Abitabilità non era attribuibile/ottenibile a causa del mancato rilascio della concessione edilizia in sanatoria (e relativa dichiarazione di abitabilità) in quanto risultava pure riscontrata una ulteriore volumetria illecita rispetto agli elaborati di sanatoria.

Tale discordanza edilizia era sufficiente per non consentire la chiusura del procedimento di sanatoria, e quindi per non rilasciare il conseguente documento di Abitabilità, assolutamente necessario. Nella sentenza non si legge nel dettaglio l’esatta configurazione della domanda di sanatoria, ma posta in questi termini mi viene da pensare che l’immobile fosse oggetto di abusi edilizi rilevanti.

La Cassazione respinge la difesa del venditore e accoglie le richieste dell’acquirente dell’alloggio, ed è interessante sottolineare i presupposti giurisprudenziali che esprime sul complesso rapporto tra commerciabilità immobiliare e abitabilità.

Di questo aspetto ne parlo anche questo video gratuito:

Abitabilità, tra natura formale e sostanziale.

Nel riprendere i motivi che portano alla condanna a carico del venditore, la Cassazione ripercorre e ribadisce principi già emersi in precedenti sentenze.

Il più rilevante riguarda la configurazione di consegna immobile in aliud pro alio quando vi è:

difetto assoluto di licenza/certificazione di abitabilità;
insussistenza condizioni necessarie per ottenerla in presenza di insanabili illeciti edilizi e urbanistici (Cass. n. 17140/2006);

E l’ipotesi di aliud pro alio si concretizza a fronte di una totale inutilizzabilità del bene, al contrario non ricorre quando residua una utilizzabilità parziale.

In molti articoli ho già trattato casi di compravendite immobiliari in cui si verifica aliud pro alio, scopri di più in questo elenco.

La Cassazione ribadisce la tesi dell’incommerciabilità quando il venditore non consegni all’acquirente il certificato di abitabilità.

Sempre nella sentenza n. 2294/2017 la Suprema Corte riprende e applica un principio statuito in precedenza ovvero la sussistenza dell’obbligo del venditore di consegnare il certificato di abitabilità al compratore, ritenendo non commerciabile l’immobile.

In difetto di ciò può legittimare la domanda del venditore a richieste risarcimento danno, risoluzione del contratto e fino all’eccezione di inadempimento.

In tale ipotesi, prosegue, l’aspetto non è sanabile dalla circostanza che il venditore al momento della compravendita abbia già presentato una domanda di condono edilizio per regolarizzare illeciti, ritenendo perfino irrilevante la concreta utilizzazione abitativa da parte dei precedenti proprietari (Cass. Civ. 1701/2009, Cass. Civ. 9253/2006).

In conclusione, è sconsigliata la compravendita di immobili con procedure di regolarizzazione in corso e non concluse, e sopratutto in carenza documentale inerente l’abitabilità.

Infine, onde evitare fraintendimenti, si precisa che il documento di abitabilità, e la relativa procedura, è stato assorbito nella più ampia procedura di agibilità statuita a livello nazionale col DPR 380/01.