Compravendita "Visto e piaciuto" esclude garanzia per vizi riconoscibili • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
30/07/2024
Compravendita immobiliare

Nelle compravendite esistono limiti alla garanzia da parte del venditore, se l’acquirente non pone attenzione

In diversi atti di compravendita definitivi quanto nei preliminari di vendita è frequente riscontrare l‘accordo tra venditore e acquirente sotto la formula di “visto e piaciuto”: è una clausola di stile, che comporta i propri effetti non trascurabili in sede di futura garanzia per vizi sulla cosa venduta.

Per spiegare bene limiti e conseguenze per chi firma preliminari di vendita apponendo la clausola “visto e piaciuto” o nelle varie declinazioni, occorre fare riferimento alla giurisprudenza civile.

In linea generale in tema di di compravendita «la clausola contrattuale “vista e piaciuta”, che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest’ultima con riferimento a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede» (cfr. Cass. Civ. n. 19061/2024, Cass. n. 21204/2016, Cass. n. 3741/1979).

Col sopralluogo e visite all’immobile si dovrebbero riscontrare i vizi immediatamente percepibili (ictu oculi), senza bisogno di particolari competenze e abilità, ma con ordinaria diligenza. Certamente, la garanzia del venditore verso questi vizi resta invece nei casi in cui siano stati sottaciuti con mala fede.

Ecco perchè la clausola di accettazione con “visto e piaciuto” potrebbe erodere i diritti di garanzia, e come già detto precedentemente, non è consigliabile difendersi basandosi sulla buona fede da parte dell’acquirente. L’inserimento della clausola “vista e piaciuta” dovrebbe essere preceduta davvero da verifiche e controlli dell’immobile sotto vari profili, come quelli connessi alla sua regolarità: questa formula presuppone che l’acquirente abbia accertato consensualmente l’effettiva presa visione, e può rivelarsi dannosa quando risulta accettata solo formalmente senza i controlli preventivi.

Va sottolineato anche che l‘accettazione della cosa venduta, come l’immobile, non esclude il rimedio della risoluzione del contratto quando si manifestino vizi occulti sostanziali, come le problematiche attinenti all’abusività dell’immobile emerse successivamente alla consegna del bene. Tuttavia questi principi e garanzie espresse finora troveranno ulteriori sbarramenti nei futuri contenziosi, perchè l’introduzione dell’obbligo di verificare lo Stato Legittimo dell’immobile entro determinate tolleranze, oltre che è essere stato introdotto con D.L. 76/2020 (L. 120/2020), è stato rafforzato con L. 105/2024 “Salva Casa”.