Compravendita immobile, valida con estremi titoli urbanistici reale e riferibile all'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/07/2022
Commerciabilità immobiliare

La nullità formale dell’atto notarile di compravendita non si applica a prescindere dai profili di conformità o difformità della costruzione al titolo edilizio menzionato

Che piaccia o no, la Cassazione Civile mantiene fermo il preciso orientamento definito con la nota sentenza emessa a Sezioni Unite n. 8230/2019, con cui la nullità delle compravendite immobiliari non avviene in funzione degli abusi edilizi e irregolarità; per questo tipo di profili si deve valutare altre strade e procedimenti, cioè la risoluzione per inadempimento e/o richiesta danni.

Ma il punto nodale è che la presenza di difformità e illeciti edilizi presenti sull’immobili, anche di natura grave, non è sufficiente per attivare la nullità del rogito notarile di compravendita previsto dagli articoli 40 L. 47/85 e art. 46 DPR 380/01.

Quel tipo di nullità dell’atto di compravendita è correlata alla mancato rispetto di alcuni adempimenti formali, e in particolare ci tengo a sottolineare che la giurisprudenza, con sentenza a SS.UU. n. 8230/2019 l’ha ricondotta nell’ambito della nullità “testuale” ex art. 1418 comma 3 del Codice Civile.

Gli adempimenti richiesti per evitare la nullità dell’atto di cui sopra sono, in estrema sintesi generica e anche disgiuntamente tra loro:

menzione degli estremi dei titoli edilizi “pesanti“, quali licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, le rispettive predette versioni rilasciate in sanatoria, DIA alternativa al Permesso, SCIA alternativa al permesso;
Dichiarazione “Ante ’67” sostitutiva di atto notorio, con cui viene attestato l’inizio delle opere in epoca anteriore al 1° settembre 1967 in luogo degli estremi della licenza edilizia;
Domanda di sanatoria in copia, allegata all’atto, unitamente ai vari allegati richiesti dalla L. 47/85 e L. 662/96.

Per dirla in altri termini, se l’acquirente dell’immobile scopre abusi edilizi dopo la compravendita, ciò non è condizione sufficiente per far comminare la nullità del rogito notarile.

La menzione del titolo abilitativo edilizio: esso deve essere reale e riferibile all’immobile oggetto di atto notarile di compravendita

La nullità può scattare quando non è menzionato il titolo edilizio, oppure quando ne viene menzionato uno:

inesistente;
esistente, ma riferito ad immobile diverso;

Il chiarimento trae origine dall’importante sentenza emessa dalla Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 8230/2019, ripreso ancora oggi dalla giurisprudenza civile, ad esempio nella sentenza di Cass. Civ. n. 7521/2022:

Il caso è, dunque, quello della difformità dello stato di fatto rispetto a una concessione edilizia esistente (e non quello della totale assenza di concessione). In argomento, Cass., S.U., n. 8230/2019, ha affermato che “la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle normé che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

Da questo passaggio appare evidente come la sanzione della nullità del contratto non scatta in presenza di difformità edilizie, che ricordiamo avere natura formale e non sostanziale.

Conclusioni e consigli

E’ il caso di rammentare che la migliore strada da fare sia lo svolgimento di adeguate verifiche preventive dell’immobile prima dell’immissione in vendita sul mercato, anche presso vari operatori.

Lo stesso dicasi per i soggetti interessati a comprare, invitandoli a farsi sempre accompagnare da un Tecnico abilitato ed esperto della materia, magari anche con l’ausilio di legale specializzato.

Perchè poi diventa dura ricevere soddisfazione in giudizio.