Compravendita immobile con Ordine demolizione emesso: vale anche verso successivi proprietari • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/11/2021
Compravendita immobiliare

L’effetto traslativo non impedisce l’abbattimento dell’edificio anche nei confronti dei nuovi proprietari

Partiamo dalla situazione di immobile abusivo o con la presenza di abusi edilizi totali, parziali o difformità di vario genere (art. 31 DPR 380/01), riguardanti una costruzione trasferita recentemente in compravendita a soggetti estranei alle irregolarità.

La presenza di queste gravi violazioni edilizie potrebbe essere oggetto di accertamento da parte dei competenti organi, in particolare dei vigili urbani con funzione di P.G.

L’accertamento presuppone i relativi sopralluoghi, rilievi e fotografie dell’immobile, e soprattutto delle relative porzioni realizzate irregolarmente. Al termine del sopralluogo viene redatto un verbale con cui sono circoscritte le relative informazioni, comprensive dei vari allegati.

Tali documenti saranno essenziali per la conseguente redazione ed emissione dell’ordinanza di demolizione, a cura del dirigente o responsabile dell’ufficio tecnico comunale; il provvedimento demolitorio ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione.

INDICE ARGOMENTI:

Compravendita successiva all’Ordine di demolizione
l’inottemperanza alla demolizione comporta acquisizione gratuita e perdita di proprietà
Acquisizione gratuita: pochi casi di esclusione
il soggetto terzo che acquista in buona fede è colpito dalla demolizione emessa verso il responsabile effettivo
Sanatoria edilizia presentata come nuovi proprietari, oltre i novanta giorni dalla notifica della demolizione
Conclusioni e suggerimenti

Dopo l’ordine di demolizione, avviene la compravendita

Esiste una fattispecie trattata dalla sentenza di Cass. Civ. 36747/2021, dove risulta avvenuta la compravendita di un edificio residenziale su due livelli fuori terra, comprensivo di illeciti compiuti tra il 1990 e 1992.

In seguito viene presentata istanza di condono edilizio L. 724/94 per due unità abitative, tuttavia risulta superato il limite volumetrico di 750 metri cubi ammessi dalla stessa norma per ciascuna proprietà.

Nell’anno 1997 viene pronunciata sentenza penale definitiva in corte d’Appello, divenuta irrevocabile nel 1998 nei confronti del soggetto effettivamente responsabile dei vari illeciti.
Nel frattempo l’unità abitative passano di proprietà dal soggetto responsabile degli illeciti ad altri, che a loro volta cedono con compravendita ai futuri destinatari dell’esecuzione dell’ordine demolitorio.

Pur essendo estranei, quest’ultimi attuali proprietari devono subire questi provvedimenti sanzionatori e repressivi, diventando inutile qualsiasi opposizione anche a distanza di tempo.

Problema 1: l’inottemperanza alla demolizione comporta acquisizione gratuita e perdita di proprietà

Infatti esiste un principio univoco nella giurisprudenza di legittimità.
L’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva e alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa, determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente, indipendentemente dal fatto che l’ingiunzione contenga una puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale, cosicché anche in caso di mancata indicazione di tali aree, l’imputato per il reato edilizio, oramai privo della disponibilità giuridica del bene, non è legittimato a chiederne il dissequestro e la restituzione (Cass. Pen. n. 36747/2021, n. 1163/2016).

L’effetto traslativo della proprietà avviene infatti di diritto e costituisce l’effetto automatico della mancata ottemperanza alla stessa ingiunzione a demolire, mentre il provvedimento di acquisizione presenta una natura meramente dichiarativa, non implicando alcuna valutazione discrezionale (Cass. Pen. n. 36747/2021; Cons. di Stato n. 3120/2020, n. 4336/2019, n. 3415/2014).

Infine l’effetto traslativo non costituisce impedimento tecnico-giuridico alla possibilità di eseguire l’ordine di demolizione, in quanto il trasferimento e l’acquisizione gratuita dell’immobile nella disponibilità del patrimonio dell’ente pubblico è esclusivamente preordinato ad una sua più agevole demolizione – il cui onere economico va posto in ogni caso a carico dei responsabili dell’abuso edilizio – e non invece a incrementare il patrimonio dell’ente locale con opere che contrastano con l’assetto urbanistico del territorio (Cass. Pen. n. 36747/2021, n. 11133/2021).

Problema 2: il soggetto terzo che acquista in buona fede è colpito dalla demolizione emessa verso il responsabile effettivo

In altre parole i nuovi proprietari subiscono l’ordine di demolizione, anche se non sono stati i materiali responsabili dell’abuso.

Neppure l’alienazione del manufatto abusivo a terzi impedisce l’esecuzione della demolizione, anche se intervenuta anteriormente all’ordine medesimo. Infatti l’ordine di demolizione ha carattere reale e ricade direttamente sul soggetto che è in rapporto con il bene immobile a prescindere dagli atti traslativi intercorsi.

L’acquirente, qualora estraneo all’abuso, potrà rivalersi nei confronti del venditore a seguito dell’avvenuta demolizione in sede giudiziaria (Cass. Pen. n. 36747/2021, n. 45848/2019).

Il terzo proprietario od occupante di un immobile abusivo, destinatario dell’ordine di demolizione, non ha quindi interesse a far valere, per mezzo di incidente di esecuzione, l’eventuale sanabilità degli abusi o a sollevare altri rilievi in ordine alla regolarità o alla legittimità della demolizione, in quanto ciò presuppone che egli abbia la titolarità del manufatto, che invece è ormai acquisito al patrimonio comunale e destinato alla demolizione (Cass. Pen. n. 36747/2021, n. 49416/2019, n. 7399/2019, n. 45432/2016).

Sanatoria edilizia presentata come nuovi proprietari, oltre i novanta giorni dalla notifica della demolizione

Proprio poco tempo fa avevo analizzato questo aspetto.

La presentazione e l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria non presuppone la rinuncia automatica alla proprietà dell’opera abusiva già acquisita per legge.

In altre parole, decorsi i novanta giorni dall’ordinanza demolitoria senza l’avvenuta demolizione degli abusi scatta immediatamente l’acquisizione gratuita, pertanto il proprietario non è più proprietario. E pertanto non è più legittimato a presentare istanza di sanatoria edilizia.

Una volta acquisita al patrimonio comunale, solo il Comune può stabilire, con deliberazione consiliare, l’esistenza di prevalenti interessi pubblici sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici ed ambientali. La spoliazione di diritto della proprietà del bene sottrae sostanza giuridica all’interesse vantato nei suoi confronti dal precedente proprietario degradandolo a mero interesse di fatto che, privandolo della legittimazione ad agire in difesa del bene stesso, impedisce persino la restituzione in suo favore caso di dissequestro (Cass. Pen. n. 35484/2021, n. 1163/2016, n. 42637/2013, n. 45705/2011, n. 4962/2007).

Di conseguenza, il rilascio del permesso in sanatoria ex art. 36 del D.P.R. 380/01 con richiesta presentata oltre i novanta giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione, non presuppone implicitamente la rinuncia da parte del Comune al diritto di proprietà sull’opera abusiva già acquisita al suo patrimonio. Infatti non vi è coincidenza sul piano della competenza tra l’organo rilasciante permesso in sanatoria (ufficio tecnico comunale) e l’organo competente alla adozione dell’atto presupposto implicito (rinuncia al diritto di proprietà), da individuarsi in distinti e superiori organi comunali (Cass. Pen. n. 35484/2021, 3261//2020).

Conclusioni e suggerimenti.

I successivi proprietari dell’immobile con abusi edilizi, oggetto di ordinanza demolitoria emessa verso il responsabile e accertata l’avvenuta inottemperanza all’ingiunzione, perdono il diritto di opposizione perchè non più legittimi proprietari; infatti l’acquisizione gratuita per inottemperanza alla demolizione avviene automaticamente e diritto, ancorché non trascritta nei Registri Immobiliari.

Per questo è possibile che siano avvenute compravendite immobiliari con ordinanze di demolizione e processo penale pendente verso il vero responsabile dell’abuso.

Per cui consiglio di non acquistare o firmare preliminari di vendita senza una adeguata preventiva verifica dell’immobile, in tutto e per tutto.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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