Compravendita, devi denunciare difformità edilizie al Comune per evitare decadenza risarcimento danno • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
19/10/2023
Compravendita immobiliare

Il Testo Unico Edilizia DPR 380/01, è un provvedimento che riorganizza le normative previgente per coordinarle meglio, adottando le opportune modifiche e aggiornamenti necessari.

Tra le sue pieghe normative e cavilli, si annida l’art. 134 del D.P.R. 380/01 col quale poter rilevare la decadenza al risarcimento del danno da parte dell’acquirente dell’immobile, e pertanto produce evidenti ripercussioni nei rapporti civilistici in tema di compravendita immobiliare e conformità urbanistica. La riporto per esteso:

Art. 134 (L) Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore
1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Leggendo attentamente l’articolo 134 si può sintetizzare che:

l’anno decorre dalla constatazione dell’irregolarità, e non dall’acquisto/locazione dell’immobile;
si tratta di decadenza, e non di prescrizione (pertanto non operano sospensione e interruzione dei termini);
il termine annuale serve per denunciare l’irregolarità al comune;
l’oggetto di denuncia deve riguardare le difformità dalle norme del DPR 380/01 (Beni culturali e Paesaggistica quindi sono esclusi);
acquirente o affittuario sono i soggetti obbligati a denunciare;
aspetti di nullità e risoluzione contrattuale restano esclusi dall’argomento;

Tutto sembra ruotare attorno alla data di constatazione, perchè da essa scatta il termine annuale entro cui è necessario auto-denunciare al Comune le irregolarità riscontrate sull’immobile.

L’articolo 134 del TUE sembra affiancare (o perfino integrare) l’art. 1495 Codice Civile, col quale il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta; tale azione si prescrive (e non decade) comunque entro un anno dalla consegna. E’ stato ritenuto che il termine decadenziale dell’articolo 134 sia perentorio, e che tale norma porti a limitare l’anzidetta garanzia riconosciuta dal Codice Civile a tutela dell’acquirente per acquisto immobile.

Ma c’è di più: l’articolo 134 sulla decadenza dal risarcimento del danno da parte del compratore dell’immobile va letto in maniera coordinata col sopravvenuto articolo 34-bis DPR 380/01 inerente l’obbligo di attestazione di conformità alle tolleranze edilizie (e sullo Stato Legittimo degli immobili).

Il 134 del TUE intende condizionare l’azione risarcitoria all’avvenuta denuncia al Comune: in questo senso la P.A. dovrà attivare le conseguenti misure repressive e sanzionatorie, che indubbiamente avranno rilevanza anche in sede di contestazione civilistica, a rafforzare le pretese di danni. E di questa avvenuta denuncia occorrerà darne prova in sede di avvio azione risarcitoria, onde evitare la decadenza stessa.

Insomma, è presupposto necessario l’autodenuncia del nuovo proprietario nei confronti del Comune, col possibile rischio di vedersi applicare le rispettive ordinanze di rimessa in pristino, le sanzioni pecuniarie in caso di mancata ottemperanza e di doversi attivare tempestivamente per ottenere la Sanatoria edilizia.

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Denunciare abusi e difformità al Comune, pena decadenza diritto risarcimento danni

Premesso che la norma in parola esamina il solo risarcimento danni che può essere avanzato dall’acquirente verso il venditore, legato a difformità e abusi edilizi rilevati dopo la compravendita. Pertanto restano esclusi dal ragionamento e dall’applicazione i restanti profili di nullità dell’atto e di risoluzione per inadempimento.

Detto questo, per la pretesa risarcitoria (ex articolo 134 T.UE.) connessa ad irregolarità edilizie deve sussistere l’avvenuta (auto)denuncia al Comune, in cui sono constatate le varie difformità edilizie onde decadere dal diritto al risarcimento.

Il legislatore ha imposto questa condizione essenziale perchè la presenza e il mantenimento di illeciti edilizi non è una questione di ambito puramente civilistico, cioè tra due soggetti, bensì coinvolge anche aspetti pubblicistici: infatti l’acquirente può attivare l’azione di risarcimento danni verso il venditore quando gli abbia alienato un immobile non conforme sotto il profilo urbanistico edilizio, aspetto che danneggia anche l’assetto del territorio e legalità immobiliare.

La ratio dell’onere di denunciare al Comune l’irregolarità edilizia ai sensi dell’articolo 134 DPR 380/01 non può che essere individuata nell’interesse pubblico della P.A. alla “emersione” degli abusi edilizi e delle irregolarità urbanistiche, sicché si tratta di materia sottratta alla disponibilità delle parti e come tale implicante la rilevabilità d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio (art. 2969 c.c.). La repressione degli abusi edilizi e difformità è materia indisponibile alle parti civili.

L’articolo 134 DPR 380/01 intende condizionare le azioni risarcitorie civilistiche basate su profili di illiceità di rilievo generali, quali la violazione della disciplina urbanistico-edilizia: lo scopo evidente è impedire che possa risolversi interamente nell’ambito privatistico tramite risarcimento danno all’acquirente, lasciando in opera l’illecito edilizio e la violazione del profilo di interesse pubblico sull’ordinato assetto del territorio/legalità dell’immobile.

È per questo che la normativa ha interferito, comprimendolo, sul diritto del singolo, in modo tale che non possa esservi risarcimento (del privato) se non vi sia prima anche ripristinazione o sanatoria (del pubblico). Questo nesso di interdipendenza rafforza la conclusione che la decadenza del diritto del privato, facendo parte integrante di un più articolato meccanismo dettato per finalità generali, sia sottratta alla mera disponibilità dei privati.

Del resto, all’interno del panorama normativo non mancano altri esempi di inferenza pubblicistica nel rapporto privatistico (vedasi al riguardo l’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004 per la registrazione dei contratti di locazione) nei quali una conseguenza negativa deriva al privato dalla violazione di un obbligo verso la PA, esterno al rapporto civilistico (Corte di Appello Firenze, sentenza n. 2122/2021).

Di conseguenza, dal momento in cui l’acquirente ha notizia delle difformità o irregolarità urbanistico edilizie e non provvede a denunciare entro un anno tale termine, non sussiste diritto al risarcimento danni verso il venditore. Di conseguenza l’inutile decorrenza del termine di un anno previsto dall’articolo 134 T.U.E. estingue per legge il diritto al risarcimento danni dell’acquirente.

In definitiva, la pregressa tempestiva denuncia al Comune, diviene elemento costitutivo e necessario per il diritto risarcitorio, e la sua negazione non integra un’eccezione in senso stretto, ma una mera difesa, esperibile senza violare l’articolo 345 Codice Procedura Civile.

Tutto quanto sopra vale anche nel rapporto tra Locatore e affittuario, come richiamati dallo stesso articolo 134 D.P.R. 380/01.