Compravendita, anche acquirente deve porre attenzione nel valutare l'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
06/06/2023
Commerciabilità immobiliare

Ci sono reciproci doveri di diligenza per le Parti venditrici e acquirenti, la semplice buona fede non da garanzie

Avevo già scritto che la buona fede non va concepita come scudo difensivo verso qualsiasi fregatura immobiliare ricevuta in compravendita; al contrario, sta crescendo la consapevolezza che tutte le Parti coinvolte nel trasferimento immobiliare con atto tra vivi debbano alzare l’asticella e la soglia di attenzione.

Nel mio libro “Ante ’67” ho inserito una citazione semi-seria che calza a pennello:

gli italiani comprano lavatrici come case, e comprano case come se fossero lavatrici
Carlo Pagliai

Ciò significa che se non si vuole fare la fine di quello che compra la Fontana di Trevi da Totò nel celebre film del 1962, bisogna soltanto adoperarsi prima e con adeguata diligenza.

Ho trovato interessante la sentenza di Cassazione Civile n. 17058/2021, citata dal Notaio Busani su Linkedin e che merita un analisi.

Il caso riguardava un appartamento inserito in un più ampio condominio realizzato negli Anni Sessanta, che veniva venduto già ristrutturato e sul quale sono riemersi problemi di umidità.

La sentenza respinge l’ipotesi di risoluzione contrattuale della compravendita perchè questo tipo di problematica, nella sua entità specifica, non configurava inadempimento grave tale giustificarne la risoluzione.

E non solo: è stato escluso il diritto di garanzia in riferimento alla riconoscibilità dei vizi, nonostante che le informazioni rese all’acquirente da parte venditrice al momento della visita dell’immobile erano state tutt’altro che univoche e trasparenti.

Vediamo le motivazioni e conclusioni riscontrabili nella stessa sentenza di Cassazione

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Tra le motivazioni che hanno dichiarato infondato e inammissibile il ricorso, c’è da evidenziare che in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 Codice Civile.

Quindi le caratteristiche materiche e tecniche costruttive dell’edificio diventano elemento sufficiente per farsi anche un’idea dell’efficienza, qualità e durabilità dell’immobile.

La garanzia in compravendita è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 Codice Civile, il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

Nel corso del processo è emerso che la parte venditrice non solo non aveva dato alcuna assicurazione circa l’assenza dei difetti di umidità poi riscontrati, ma addirittura aveva reso edotto l’acquirente dei relativi lavori per ovviare al problema dell’umidità.

Il venditore aveva pure evidenziato che si trattata di appartamento situato in un fabbricato risalente agli anni 60 con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, come poi accertato dalla C.T.U.

Inoltre nelle trattative del prezzo si erano accordati sulla riduzione proprio in ragione delle condizioni dell’immobile e dello stabile in generale, per cui il compratore avrebbe dovuto esaminarlo attentamente, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall’acquirente, con un minimo sforzo di diligenza (e, quindi, “facilmente”), conoscibili.

La stessa sentenza di Cassazione prosegue e afferma che nella fattispecie l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c., consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente (richiamata in sentenza Cass. n. 24343 del 2016, ma già in tal senso Cass. n. 2981 del 2012).

In altri termini, la Corte di Cassazione ha chiarito che l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c. (che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all’inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione), non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi.

Questa sentenza ha sottolineato come fosse esigibile dal compratore un onere di diligenza più elevato in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando anche come la presenza di tali anomalie costruttive, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche dall’esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dal ricorrente mira piuttosto a contestare l’apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilità del vizio operato dal giudice di merito.

E’ un po’ come dire che bisogna stare sempre accorti, nell’immobiliare a maggior ragione.