Comparto edificatorio, strumento urbanistico di terzo livello • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
27/02/2020
Articoli

Utilizzabile quando sono approvati P.R.G. e Piani attuativi

C’era una volta il Piano Regolatore Generale, e con esso si deve pianificare l’intero ambito territoriale del comune.

Poi alcuni ambiti di modeste dimensioni il P.R.G. demanda il progetto urbanistico alle previsioni che saranno approvate dai Piani Particolareggiati o di lottizzazione privata (forse dovremmo dire tutta la famiglia di piani attuativi che le Regioni regolamentano).

Chi pensa che il Piano attuativo sia soltanto una modesta campitura da riempire in sede di approvazione, si sbaglia.

Esiste infatti un ulteriore livello di strumentazione urbanistico, il terzo rispetto al P.R.G., poco diffuso: il comparto edificatorio.

I piani attuativi possono essere suddivisi in comparti edificatori, istituiti con l’art. 23 L. 1150/42; tuttavia esiste anche la possibilità di prevedere singoli sub-comparti (art. 17 L. 1150/42), lasciando trapelare dunque un quarto livello.

I comparti possono costituire le unità del Piano Particolareggiato o attuativo.

Dall’art. 23 L. 1150/1942 si può estrapolare la seguente definizione del comparto edificatorio:

comparti costituenti unità fabbricabili, comprensivi di aree inedificate e costruzioni da trasformare secondo speciali prescrizioni (quelle del Piano Particolareggiato).

Per unità fabbricabile bisogna intendere il lotto edificabile, usando l’odierna terminologia urbanistica. La precisazione dell’unità fabbricabile non tiene conto della presenza o meno di volumetrie, ed è una importante distinzione che intendeva aprire ad ogni possibile applicazione.

Tale precisazione è stata utile per non lasciare margini di incertezza circa le aree in cui poterlo applicare, che fossero gli allora centri abitati, zone di espansione o perfino aree inedificate.

I comparti edificatori possono essere formati (e quindi approvati):

contestualmente all’approvazione del Piano particolareggiato;
successivamente nei termini indicati dal regolamento (edilizio) ma sempre entro il termine di durata del Piano particolareggiato stesso.

Occorre ricordare che il quale il piano particolareggiato prevede una validità temporale non superiore a dieci anni (salvo la diversa minore previsione) entro il quale dovrà essere attuato (art. 16 c.5 L. 1150/42).

COS’E’ UN PIANO PARTICOLAREGGIATO

DEFINIZIONE
Da questa impostazione emerge un aspetto: i comparti edificatori danno ai soggetti interessati la possibilità di realizzare interventi edificatori in maniera disgiunta tra loro in termini organizzativi e temporali. Tuttavia ciò avviene comunque entro un preciso strumento urbanistico di coordinamento (Piano Particolareggiato) e relativa tempistica.

Il Comparto edificatorio non può esistere in assenza di un Piano Particolareggiato, in quanto è un suo componente di livello inferiore.

Se da una parte il Piano particolareggiato può avere effetti espropriativi (su cui non dilungarsi), anche il comparto edificatorio può averli. Tali effetti sono stati rivisitati con l’abrogazione “parziale” disposta dall’art. 58 del Testo Unico sull’esproprio di pubblica utilità D.P.R. 327/2001.

Inizialmente lo stesso decreto aveva previsto l’abrogazione totale; poi le successive proroghe con modifiche sul punto, ne ha disposto l’abrogazione “parziale” limitatamente agli effetti espropriativi (traslati nel D.P.R. 327/2001).

Per questo motivo il testo dell’art. 23 sul comparto edificatorio è rimasto invariato (apparentemente), ed occorre farne applicazione in combinato disposto col T.U. sugli espropri del 2001.

Comparti e sub-comparti possono essere formati su iniziativa dei privati a certe condizioni.

Esiste una particolare ipotesi residuale che consente la formazione dei comparti, che può applicarsi nei casi di incompleta esecuzione del piano particolareggiato, ed è prevista dall’art. 17 della L. 1150/42.

Lo scopo è quello di consentire il completamento dell’urbanizzazione e della dotazione di infrastrutture e servizi collettivi, in caso di decadenza del piano particolareggiato.

In questi caso su iniziativa dei privati il Comune può accogliere proposte di formazione e attuazione di singoli sub-comparti, indipendentemente dalla parte restante del comparto. Praticamente una sorta di stralcio dal Piano Particolareggiato.

Ma ciò può avvenire a particolari condizioni:

limitatamente all’attuazione anche parziale di comparti o comprensori del piano particolareggiato decaduto;
purché non modifichino la destinazione d’uso delle aree pubbliche o fondiarie rispettando gli stessi rapporti dei parametri urbanistici dello strumento attuativo decaduti.

Questi sub-comparti non costituiscono variante urbanistica e sono approvati dal consiglio comunale senza dover ripetere la procedura di approvazione del Piano Particolareggiato.