Commerciabilità immobili, regole coordinate col Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/06/2024
Commerciabilità immobiliare

Decreto Legge 69/2024 interessa indirettamente il previgente regime di nullità per atti di compravendita e trasferimento tra vivi

Il provvedimento Salva Casa è entrato in vigore e non ha inciso sul regime di commerciabilità degli immobili, cioè quello riguardante la libera circolazione degli immobili nei passaggi di proprietà tra vivi.

Il regime di Stato Legittimo degli immobili va distinto dai vari profili di commerciabilità dell’immobile: questi prevedono infatti la sanzione di nullità degli atti di trasferimento quando non risultino menzionati i vari titoli abilitativi primari nei medesimi atti, su dichiarazione del venditore.

Sul fatto che la nullità dell’atto di trasferimento (come la compravendita) sia qualificata di tipo formale la giurisprudenza non pone più dubbi, vedi da ultimo le sentenze di Cassazione Civile n. 33243/2023 e n. 33754/2023 a conferma dell’orientamento “formalista” divenuto prevalente con Sezioni Unite n. 8230/2019.

Nullità di tipo formale e non sostanziale

Il regime di commerciabilità dell’immobile trae fondamento dall’articolo 40 L. 47/85, 46 DPR 380/01, nonché le ulteriori modifiche integrative introdotte con le successive norme di condono edilizio e con L. 662/96 sul regime di commerciabilità provvisoria (condoni pendenti). Un ampio approfondimento si trova nel mio omonimo libro su Amazon.

Con sentenza di Cassazione Civile, resa a Sezioni Unite n. 8230/2019, è stato posto un forte chiarimento sul vecchio regime di commerciabilità immobiliare, che rimane in vigore e adesso sovrapposto a quello dello Stato Legittimo articolo 9-bis DPR 380/01, tutt’altro che trascurabile. Non si tratta quindi di una nullità comminata per ogni ipotesi di illecito compiuto in assenza o difformità a:

titolo abilitativo “primario” (permesso di costruire, concessione edilizia, licenza edilizia, DIA alternativa al PdC o SCIA alternativa al PdC)
titolo/comunicazione edilizi (DIA e SCIA ordinarie, CILA, autorizzazioni edilizie, modifiche interne art. 26 L. 47/85) ma di mancata menzione nell’atto degli estremi della concessione ad edificare o in sanatoria, cioè dei provvedimenti che appaiono necessari per la realizzazione di una nuova costruzione.

Proprio su questa nullità formale e “commerciabilità testuale”, la predetta SS.UU. 8230/2019 ha stabilito che:

la nullità de qua non ha carattere sostanziale, bensì testuale, dovendo essere ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, così che, in stretta adesione al dato normativo, la nullità colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

Tale indirizzo risulta peraltro confermato da nutrita giurisprudenza di Cassazione Civile, vedasi n. 23394/2023, n. 30425/2022, n. 15587/2022, n. 538/2020).

Vedi anche video commento: https://youtu.be/JyyB0Aj5BfA

Decreto Salva Casa, incidenza sulla Commerciabilità immobiliare

E’ vero che il D.L. 69/2024 non ha apportato modifiche dirette alle norme riguardanti la commerciabilità, tuttavia ha provveduto a modificare il regime dello Stato Legittimo, delle tolleranze costruttive edilizie e di sanatoria edilizia.

In particolare è stato riorganizzato il regime degli abusi edilizi, suddividendolo in:

primari, mantenuto nell’articolo 36 DPR 380/01: opere compiute in assenza, totale difformità o variazioni essenziali dal Permesso di costruire (art. 12) o dalla SCIA alternativa al PdC (art. 23)
secondari, inserito nel nuovo articolo 36-bis DPR 380/01:
- opere compiute in parziali difformità dal Permesso di Costruire o SCIA alternativa al PdC
- opere compiute in assenza o difformità a SCIA ordinaria

Questa scissione delle sanatorie edilizie, tra primaria e secondaria, ha inciso direttamente anche sul regime giuridico di commerciabilità degli immobili. Diciamo che il combinato disposto normativo degli articoli 40 L. 47/85 e 46 DPR 380/01 prevedono obbligo di menzione dei titoli abilitativi “primari” negli atti di trasferimento a pena di loro nullità, e delle relative versioni ottenute in sanatoria, quali:

licenze edilizie
concessioni edilizie, anche in sanatoria o per condono edilizio
permesso di costruire
permesso di costruire in sanatoria
DIA alternativa al permesso di costruire
SCIA alternativa al permesso di costruire

Si rende necessario capire se menzionare o meno nel regime di commerciabilità immobili la nuova tipologia di titolo abilitativo in sanatoria disposto dall’articolo 36-bis D.P.R. 380/01, ovvero:

Permesso di costruire in sanatoria per parziali difformità compiute rispetto a PdC o Super-SCIA
SCIA in sanatoria per opere compiute in assenza o difformità da SCIA ordinaria

Indubbiamente, in coerenza al previgente quadro normativo, ritengo indispensabile menzionare Permesso di Costruire in sanatoria ottenuto ai sensi dell’articolo 36-bis negli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti (vedi articolo 46 DPR 380/01).

Per quanto attiene la neo-riformata SCIA in sanatoria, traslata dall’articolo 37 c.4 al nuovo articolo 36-bis D.P.R. 380/01, ritengo cautelativo menzionarla comunque nei suddetti atti ai fini della commerciabilità e sgombrare il campo da rischi di nullità del rogito notarile.

Tuttavia i dubbi esposti nella trattazione non dovrebbero più sussistere quando si adempie correttamente all’obbligo di attestare lo Stato Legittimo e il rispetto delle tolleranze costruttive disposto dall’articolo 34-bis c.3 D.P.R. 380/01. Il vero rischio infatti lo vedo in quegli atti svolti ancora in via “temeraria”, cioè senza le opportune verifiche e attestazioni di conformità urbanistica dell’immobile.