Commerciabilità, conformità urbanistica degli immobili e preliminare di vendita

Il concetto di Conformità urbanistica è di recente concezione, di difficile assimilazione e soprattutto non è espressamente normato.

Eppure si tratta di un’importante aspetto che è pacificamente attuato nelle fasi di commerciabilità immobiliare e nelle pratiche edilizie.

Concetto di Conformità urbanistica, o Regolarità urbanistica
Si può definire come la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto di tutte le porzioni dell’immobile rispetto a tutti gli atti abilitativi, nel rispetto delle tolleranze edilizie [2] previste dall’Art. 34 del DPR 380/2001 al comma 2/ter.

Il criterio delle tolleranze edilizie, salvo quanto disposto dai regolamenti edilizi comunali, in quella norma riguarda solo l’aspetto planivolumetrico, non entrando invece in merito, ad esempio, se l’altezza interna di un alloggio, o casi simili.

Quadro nazionale sui titoli abilitativi edilizi

In estrema sintesi, sono tutti gli atti rilasciati dai Comuni, previo ottenimenti delle eventuali autorizzazioni per specifiche materie o vincoli sovraordinati, che hanno abilitato, autorizzato e permesso la realizzazione o trasformazione di ogni manufatto edilizio.

Ambito nazionale, salvo legislazione regionale:

  • Licenza edilizia: fu efficace con la L. 1150/42 e fino all’entrata in vigore della L. 10/1977 per ogni intervento edilizio soggetto all’ottenimento della Licenza edilizia, detta anche nulla osta in certi Comuni; aveva validità di un anno e non era assoggettata agli oneri di urbanizzazione;
  • Concessione edilizia: fu introdotta con la L. 10/1977 “Bucalossi” e assoggettava tutti gli interventi di costruzione e ristrutturazione edilizia al suo rilascio, condizionato in molti casi al pagamento degli oneri concessori; aveva validità tre anni dall’inizio dei lavori;
  • Autorizzazione edilizia: fu introdotta con la L. 457/1978, e applicata agli interventi edilizi minori (manutenzione straordinaria, restauro, ecc), aveva validità tre anni e non assoggettata al pagamento degli oneri;
  • Concessione Edilizia in sanatoria: furono rispettivamente introdotte con la L. 47/85 relativa al primo Condono Edilizio;
  • Modifiche Interne ex Art. 26: furono introdotte dallo stesso art. 26 della L. 47/85; consisteva in una sola comunicazione, non onerosa;
  • Permesso di Costruire: introdotto col T.U. DPR 380/01, avente stesse caratteristiche della Concessione Edilizia che andava a sostituire;
  • DIA, denuncia di inizio attività: introdotta con L. 537/1993 ed estesa notevolmente l’applicabilità con la L. 662/1996; si trattava di una comunicazione preventiva non onerosa, da inviarsi almeno venti giorni prima dell’effettivo inizio lavori e valevole per tre anni;
  • CIL, Comunicazione Edilizia Libera: introdotta con la L. 73/2010; si tratta di una comunicazione;
  • CILA, Comunicazione Edilizia Libera Asseverata: introdotta col D.L. 83/2012, consiste in una comunicazione asseverata da un Tecnico;
  • SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività: fu introdotta con L. 122/2010 e sostituì la DIA; introdotta con la L. 122/2010, in un primo periodo la sua estensione sostitutiva alla DIA fu incerta, salvo le normative regionali che si espressero in materia; col D.L. 83/2012 fu modificato l’Art. 19 del 241/1990 e ogni procedimento edilizio soggetto a DIA fu “semplificato” e  fu obbligatoriamente assoggettato a SCIA. Essa ha validità tre anni;
  • Super SCIA/DIA: oggi normata dall’art. 22 comma 3 del T.U.E. DPR 380/01 e riguardante una ristretta categoria di interventi sostanziali effettuabili in alternativa al Permesso di Costruire come interventi di:
    – ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/01;
    – nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati (e altre condizioni);
    – nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche;
    Le regioni a statuto ordinario con propria legislazione possono ampliare o ridurre questo ambito applicativo.

Gli immobili costruiti in epoca anteriore al 01 settembre 1942 non erano assoggettati all’obbligo di licenza edilizia; come primo riferimento probatorio del loro stato legittimo è consigliata la consultazione della planimetria catastale dell’impianto anni Trenta.

Inoltre si rammenta che in Italia sono stati approvati tre provvedimento di Condono Edilizio, ovvero nel 1985, 1994 e 2003.

Origini e storia della Conformità urbanistica

Il primo atto legislativo, allo stato embrionale, che analizza il rapporto commerciabilità/legittimazione immobiliare risale alla Legge Ponte n. 765/1967 con cui fu statuito la nullità degli atti di compravendita relativi a terreni su cui vi è stata attuata lottizzazione abusiva.
Il secondo passo normativo avviene con la Legge Bucalossi n. 10/77 con cui l’art. 15 dichiarava nulli gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione e nei quali non risultava che l’acquirente fosse a conoscenza del fatto.

L’aspetto si evolve a partire dal 02 marzo 1985, ovvero dalla pubblicazione dell’articolo 17 della L. 47/85 che prescriveva [1] la citazione degli estremi della concessione edilizia o della concessione edilizia in sanatoria negli atti tra vivi di trasferimento, costituzione e scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, a pena di nullità.
La disposizione non si applicava per gli atti inerenti diritti di garanzia o servitù.
Era consentita perfino la commerciabilità immobiliare anche per immobili, o sue parti, ove vi fossero domande di Condono edilizio solamente presentate, a condizione che fosse esibito la prova dell’avvenuto pagamento integrale dell’oblazione.
Col Testo Unico DPR 380/01, all’art. 46, non furono introdotte modifiche sostanziali relativi alla commerciabilità degli immobili: vi era il solo obbligo di citare gli estremi dei Permessi di Costruire ordinari o in sanatoria.

La conformità catastale introdotta con la L. 122/2010

Tale provvedimento aggiunse alle cause di nullità degli atti notarili traslativi, costitutivi, modificativi di diritti reali immobiliari (esclusi diritti reali di garanzia)
– l’assenza dei riferimenti alle planimetrie depositate al catasto dell’unità immobiliari oggetto di vendita;
– l’assenza dell’identificazione catastale delle unità immobiliari;
– dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità dello stato di fatto alle planimetrie depositate in Catasto, nonchè della conformità dei dati catastali censiti (intestazione, indirizzo, ecc).
La dichiarazione, da effettuarsi in atto notarile, era assoggettata a responsabilità penale per gli stessi intestatari; essa può essere sostituita da un’attestazione di conformità a firma di tecnico professionista abilitato.

Principali conseguenze

L’effettiva conformità tra stato di fatto e planimetrie catastali ha avuto un effetto dirompente sui contratti. Implicitamente la conformità catastale non poteva essere divergente dalla conformità urbanistica.
O meglio: le Parti venditrici e acquirenti hanno maturato una nuova consapevolezza circa le possibili responsabilità e rischi di nullità della vendita.
Infatti fino a quel momento non era prevista la nullità degli atti in caso di difformità (solamente catastali, ndr).
Da quel momento ai committenti ha iniziato a suonare un nuovo allarme di attenzione; lo stesso vale per i professionisti tecnici.

Differenza tra conformità urbanistica e catastale

In genere esse vengono interpretate come coincidenti, ma non è così; di fatto sono però collegate tra loro in maniera rigida.
Conformità catastale: è la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile alla planimetria catastale, e dei corretti dati catastali (intestazione, indirizzo, ecc). Tuttavia il Catasto (oggi sezione dell’Agenzia dell’Entrate) rimane un ufficio prettamente con funzione fiscale, e non è probatorio circa l’effettiva proprietà dell’intestazione in atti. Infine non ha alcuna competenza in materia edilizia, tuttavia le planimetrie depositate possono essere utilizzate probatorie dello stato dei luoghi.
Per assurdo sarebbe possibile accatastare immobili non legittimi, come consentirebbe anche l’accatastamento degli immobili cosiddetti “fantasma“.
Conformità urbanistica/Regolarità urbanistica: si tratta della corrispondenza tra l’effettivo stato dei luoghi o di quanto edificato rispetto alle abilitazioni edilizie necessarie; o meglio, si tratta della corrispondenza di tutte le porzioni d’immobili costruite o trasformate nel tempo rispetto a tutte le relative pratiche edilizie attinenti all’intero immobile o sue porzione trasformate.
In caso di non corrispondenza, e quindi di difformità urbanistica, si è in presenza di un abuso edilizio da sanare o rimuovere, a seconda delle ampie casistiche si possono paventare.

Commerciabilità immobili in presenza di difformità urbanistiche

Forse il lettore rimarrà sorpreso, ma l’attuali norme non prevedono espressamente la nullità degli atti di compravendita immobiliare in caso di mancanza della Conformità urbanistica; resta tuttavia impossibile trasferire immobili che siano conformi solo catastalmente: infatti la planimetria catastale illustrante abusi, difformità o quant’altro diviene addirittura un elemento probatorio inconfutabile qualora emergessero contestazioni dopo l’atto di vendita.
Ecco che allora i Committenti hanno preso consapevolezza di questo nuovo ostacolo, teso proprio a impedire la commerciabilità di beni oggetto di abuso.

In caso di compravendita immobiliare con difformità

I possibili (e probabili) rischi connessi alla compravendita di un immobile sprovvisto di conformità urbanistica, ancorché dotato in buona o mala fede di conformità catastale, espone il venditore ad una possibile futura richiesta di risarcimento danni per ovvi motivi.
In questo senso nella totalità dei casi a cui ho assistito finora, i notai inseriscono apposito articolo nei rogiti con cui i venditori rilasciano sotto responsabilità penale gli estremi di tutte le pratiche edilizie interessanti l’unità immobiliare (non solo le più rilevanti, ma perfino CIL e SCIA) e dichiarandone la conformità urbanistica.
In tal caso, per il venditore si profila anche il rischio di possibile procedimento penale per falsa attestazione.

Legittimazione urbanistica negli atti notarili e sanatoria
Si rimanda a specifico articolo di riflessione sintetica
 APPROFONDIMENTO →

In caso di compravendita immobiliare….

Si consiglia il venditore, o potenziale venditore, di far svolgere accurate indagini ad un proprio tecnico professionista prima di avviare la fase di contrattazione e pubblicizzazione dell’unità immobiliari, in particolare prima del Preliminare di vendita!

Se è vero che la stipula del Preliminare di vendita può essere effettuata senza obbligo di conformità urbanistica/catastale, è pur vero che l’emersione di un abuso/difformità edilizia può essere sanabile e non, e soprattutto non è dato sapere costi e tempistica. Occhio ai venditori che vi sottopongono proposte unilaterali e compromessi.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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Note e riferimenti:

[1] L. 47/85 Art. 17 (Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici)
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione e’ iniziata dopo l’entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo 13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
Nei casi in cui sia prevista l’irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio della concessione in sanatoria, agli atti di cui al primo comma deve essere allegata la prova dell’integrale pagamento della sanzione medesima.
La sentenza che accerta la nullita’ degli atti di cui al primo comma non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù’ acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità’ degli atti. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa: forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

[2] DPR 380/01 Art. 34 comma 2-ter:
Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.

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