Clausola sospensiva per verificare Stato Legittimo dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
27/02/2024
Commerciabilità immobiliare

Condizionare la conclusione dell’affare e compravendita immobiliare all’accertamento della regolarità dell’immobile fornisce maggiore sicurezza

A molti operatori non piacerà questa idea, ma chi se ne frega della loro opinione: continuo a ricevere commenti e lamentele di persone che si sono sentite truffate nell’acquisto di immobili affetti da irregolarità edilizie, scoperte dopo l’atto notarile.

Per come è impostato l’attuale groviglio normativo e i capziosi gradi di tutele offerte per venditori e compratori, non restano altre strade: formulare proposte irrevocabili di acquisto e stipulare preliminari di vendita la cui validità rimaste sospesa fintanto non sia stata accertata da entrambe le parti la piena regolarità dell’immobile.

La soluzione è semplice: inserire in questi contratti preliminari o proposte una clausola sospensiva con cui condizionare la validità delle promesse di vendita alla verifica dello Stato Legittimo dell’immobile entro le relative tolleranze edilizie, obbligo peraltro già imposto per lo svolgimento dei successivi atti di trasferimento immobiliare ai sensi dell’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01. Consiglio comunque di far verificare lo Stato Legittimo (anche) dal Tecnico della parte promittente l’acquisto, anche se comporta pagare la sua discreta parcella, ma vi assicuro che sono soldi ben spesi per prevenire lunghi contenziosi immobiliari.

L’effetto giuridico conseguente è di differire in avanti anche la formazione dell’affare “commerciale”, che non può considerarsi concluso fintanto non sia accertata la regolarità urbanistico-edilizia dai Tecnici incaricati (meglio se disgiuntamente da ambo le parti); salvo altre condizioni particolari come richieste di mutuo ipotecario, a quel punto è superato lo scoglio principale per stipulare il rogito definitivo di compravendita.

In sostanza l’esistenza dell’affare, inteso come accordo di vendita con reciproche prestazioni corrispettive, si configurerebbe per la prima volta con l’accertamento della regolarità dell’immobile: si prende così una condizione obbligatoria imposta dal D.L. 76/2020 nel Testo Unico edilizia per compravendite e pratiche edilizie, e se ne anticipa il suo ingresso nella trattativa già nelle fasi precontrattuali, di negoziazione e di stipula per contratti ad effetti obbligatori. E suggerisco di imporre con forza e tassativamente questa condizioni, soprattutto da parte dei promittenti l’acquisto.

Basta usare il buonsenso: visto che l’obbligo di attestare il rispetto delle tolleranze e Stato Legittimo esiste col T.U.E, tanto vale anticiparlo e affrontarlo piuttosto di scoprire prima, durante o dopo l’atto notarile di compravendita irregolarità edilizie.

E a maggior ragione consiglio l’inserimento di queste clausole sospensive sotto ogni profilo di affare coerentemente con la disposizione dell’articolo 34-bis comma 3 D.P.R. 380/01, la quale ne prevede l’obbligo di verifica ma non prevede sanzioni, precetti e conseguenze in caso di mancato rispetto: ciò significa che in caso di problematiche e contenziosi sarà il giudice a dover valutare caso per caso, situazione ideale per profilarsi un enorme contenzioso, a cui tra qualche anno il legislatore dovrà mettere mano introducendo quei contrappesi. D’altronde in Italia le norme “bianche” sono come inesistenti, molti operatori mi hanno risposto con totale sfacciataggine che “non essendoci sanzione, non succede nulla”: così costoro andranno poco lontano.

Si rammenta ancora che tale obbligo di attestazione regolarità immobiliare, per come è scritta genericamente la norma nel T.U.E., non trova limitazioni o attribuzione di responsabilità verso un particolare soggetto e pertanto è applicabile a tutti i soggetti coinvolti nell’atto di alienazione immobiliare; e anche in questo caso, vedremo come si orienterà la giurisprudenza tra qualche anno, basterà pazientare.

Facendo diversamente, soprattutto il promittente acquirente, si aprono gli scenari di rischio contenzioso con margini di incertezza perchè si intersecano profili civilistici con quelli di tipo amministrativo urbanistico, difficile da gestire in sede di contenziosi. E’ consigliato ai soggetti promittenti l’acquisto di segnalare formalmente al Comune le presunte irregolarità edilizie: una volta accertate dalla P.A. con ordinanza di rimessa in pristino, in tribunale ci vanno con argomenti rafforzati.

Di converso, il differimento in avanti dell’avvenuta formazione dell’affare non sarà a vantaggio di qualche operatore del settore, ma quanto meno tra parti venditrici e acquirenti si avrà l’indiscutibile vantaggio di prevenire ed evitare contenziosi immobiliari caratterizzati da incertezza e durata notevole.

In un paese ad alto grado di irregolarità immobiliare forse è il caso di parcheggiare la buona fede e adottare adeguate cautele preventive, senza che sia il legislatore a dover prevenirle tutte.