CILAS, obbligo verifica urbanistica degli immobili • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/11/2022
Superbonus

Nel modulo unificato il Tecnico assevera lo svolgimento dei necessari sopralluoghi e accertamenti di carattere urbanistico, edilizio e statico

Torno ancora una volta a mettere in guarda l’utilizzo della pratica CILAS per interventi superbonus per immobili senza effettuare le dovute verifiche di conformità e legittimazione urbanistica.

La speciale versione della CILA per il Superbonus è stata istituita col DL 77/2021, modificando cioè il comma 13-ter art. 119 DL 34/2020 (Decreto Rilancio); con tale modifica hanno provveduto a sostituire quella previgente versione di Stato Legittimo “parzializzato” e riservato soltanto alle parti comuni condominiali oggetto di Superbonus.

E addirittura, secondo quanto previsto dalla L. 108/2021, la CILAS (o CILA-S) ha un apposito modulo unificato standardizzato, emanato il 4 agosto tramite Intesa con Conferenza Unificata Stato-Regioni-Enti Locali.

A seguito di tali modifiche normative l’art. 119 c.13-ter DL 34/2020 ha escluso l’obbligo di attestare lo Stato Legittimo (riferita all’art. 9-bis c.1-bis TUE), limitando la richiesta ad uno Stato Legittimo semplificato o parziale attestando i seguenti dati:

estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento (licenza, concessione o permesso)
provvedimento che ne ha consentito la legittimazione (condono o sanatoria edilizia)
che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Per quanto riguarda questi dati occorre porre molta attenzione e verificarli svolgendo i normali accertamenti negli archivi pubblici. Infatti l’assenza o la loro dichiarazione non veritiera è condizione sufficiente per la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 DPR 380/01, in particolare nei casi di:

c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Un buon professionista per fornire questi dati correttamente e per svolgere l’incarico con la dovuta diligenza qualificata, deve assolutamente svolgere gli opportuni accertamenti.

Anche perchè non vanno esclusi i rischi che una CILAS possa essere poi oggetto di dichiarazione di inefficacia (cioè di “annullamento”).

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CILA Superbonus: normativa e modalità d’uso

Lo svolgimento delle verifiche di legittimazione e conformità dell’immobile sono asseverate dal Tecnico

Nel modulo unificato CILAS il Tecnico abilitato assevera di aver effettuato i necessari accertamenti di carattere urbanistico, edilizio, statico, igienico , oltre che al sopralluogo.

Il carattere ampio e preciso di questa attestazione pone seri obblighi al Tecnico professionista, perchè non pone limiti sostanziali o modalità di svolgimento degli accertamenti, per esempio in queste definizione ci potrebbe rientrare di tutto:

urbanistico: verificare gli aspetti planivolumetrici, di sagoma, ma anche aspetti vincolistici e paesaggistici, la loro rispondenza ai titoli, istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie;
edilizi: verificare la rispondenza delle trasformazioni edilizie relative al singolo organismo o unità immobiliare, nonchè la rispondenza ai vari titoli edilizi, ecc.
statico: verificare i progetti e depositi strutturali presso gli uffici ex Genio Civile, nonchè i relativi collaudi, fine lavori, eccetera.
igienico: in questa categoria vi rientrano senza dubbio gli aspetti prettamente igienici come altezze interne, rapporti aeroilluminanti, ma anche impianti, acustica, ecc.

Il sopralluogo: il professionista assevera e attesta l’avvenuto svolgimento del sopralluogo (almeno uno), per eliminare dalle possibili obiezioni se fosse necessario svolgerlo ai fini dell’incarico CILAS.

Con questo forma di attestazione asseverata, il dovere e responsabilità professionale hanno una soglia minima da essere rispettata nella cornice della diligenza qualificata.

Inoltre questi adempimenti tassativi obbligano il professionista a rendere edotto il committente circa i limiti sullo Stato Legittimo “parziale” ammesso esclusivamente per la CILAS.

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