CILAS, esclusa inefficacia ma soggetta a ordinanze di sospensione e rimessa in pristino (effetti su agevolazioni fiscali)

  • Carlo Pagliai
  • CILAS

Esclusi strumenti come irricevibilità o improcedibilità, ammessi ordini di demolizione contro illeciti edilizi, inapplicabili invece i poteri inibitori e conformativi della SCIA

Comincia a chiarirsi la nebbia attorno alla procedura delle CILA Superbonus presentate ai sensi dell’articolo 119 comma 13-ter D.L. 34/2020 (CILAS), in particolare nei casi di irregolarità edilizie preesistenti sull’immobile.

Per chi ancora non lo sapesse, la procedura CILAS è stata concepita per semplificare gli interventi di Ecobonus e Sismabonus in versione “super”, ad eccezione di quelle di demolizione e ricostruzione edifici.

Tra i punti salienti troviamo l‘esonero dello Stato Legittimo espressamente previsto nel predetto comma 13-ter:

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.

Al posto dello Stato Legittimo “ordinario”, per la CILAS è richiesta l’attestazione di alcune informazioni generiche sull’edificio (e non sull’unità) dove si interviene, cioè una sorta di “Stato Legittimo semplificato” in cui indicare alternativamente (ovvero):

  • estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile
  • estremi del provvedimento amministrativo che lo ha legittimato (a posteriori della costruzione, cioè condono o sanatoria edilizia)
  • costruzione completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Si ricorda che nel modulo unificato della CILAS (pagina sei) viene richiesto al Tecnico abilitato di attestare e asseverare una serie di aspetti, tra cui:

  1. L’avvenuto svolgimento dei necessari sopralluoghi e accertamenti di carattere edilizio, urbanistico, statico e igienico sull’edificio.
  2. che gli interventi, compiutamente descritti nell’elaborato progettuale o nella parte descrittiva, sono conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.

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Le possibili irregolarità riguardanti CILA e CILAS

Vediamo quali strumenti può usare ed escludere la P.A. nei casi di:

  1. Verifica Stato Legittimo dell’immobile prima, durante e dopo i lavori;
  2. Non Conformità o contrasto dell’intervento Superbonus alla disciplina urbanistico edilizia vigente e norme di settore
  3. Difformità contestuali effettuate rispetto a quanto dichiarato in CILAS (casistica da non sottovalutare)

Partiamo da un punto fondamentale: la CILAS è formalmente una CILA, ricalca i pochi fondamenti previsti dall’articolo 6-bis DPR 380/01; è utile comparare le differenze tra la CILA (e CILAS) nei confronti della “sorella maggiore” SCIA, disciplinata da un procedimento amministrativo più complesso a oltre dieci anni dall’introduzione.

Riprendendo quanto già consolidato in giurisprudenza, l’attività assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere soltanto conosciuta dall’amministrazione, affinché essa possa verificare che effettivamente le opere progettate comportino un impatto modesto sul territorio (TAR Salerno 3101/2022, n. 2627/2022, n. 1383/2021, n. 1935/2020).

[ VIDEO ] COMPLETEZZA E VALIDITA CILAS SUPERBONUS

Per la poca giurisprudenza formatasi, sono nulle le dichiarazioni di inefficacia, irricevibilità o improcedibilità delle CILA/CILAS inviate dal Comune, in quanto trattasi di provvedimenti non “tipizzati” dalla legge, cioè privi dei requisiti necessari di forma e sostanziale.

La diretta conseguenza è che per le irregolarità riguardanti:

  • CILA: rimane applicabile soltanto un potere meramente sanzionatorio, cioè divieto di proseguzione dell’attività e ordinanze di rimessa in pristino, tipizzate già dall’articolo 27 e seguenti del DPR 380/01.
  • SCIA, oltre ai poteri sanzionatori, si possono applicare a seconda dei casi precisi poteri tipizzati di tipo repressivo, inibitorio e conformativo, nonchè di autotutela con inefficacia (art. 19 e 21 L. 241/90).

Le CILA e CILAS non conoscono poteri inibitori o conformativi (TAR Salerno n. 403/2023).

Quali strumenti può utilizzare un Comune, e quando usarli nei confronti di irregolarità rilevate nelle CILA e CILAS.

In estrema sintesi possiamo dire che il Comune:

  1. non può effettuare una valutazione in termini di ammissibilità o meno dell’intervento con CILA, facendo dichiarazioni di inefficacia o similari, in quanto nulli perchè emanati fuori da norme (vedi art. 21-septies L. 241/90).
  2. può usare i poteri di controllo della conformità dell’immobile oggetto di CILA alle prescrizioni vigenti in materia (TAR Salerno 3101/2022, n. 2627/2022, n. 1383/2021, n. 1935/2020);
  3. può usare i poteri sanzionatori per interventi effettuati in difformità o in contrasto alla disciplina urbanistico edilizia, norme di settore, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi, quali ordinanze di divieto prosecuzione attività e ordinanze di rimessa in pristino

Provo a dirla con parole semplici: in caso di irregolarità, illeciti e abusi edilizi commessi contestualmente con la CILA e CILAS, oppure già preesistenti all’intervento sull’immobile, il Comune non possiede strumenti “moderati” o rimedi ammissibili come in SCIA; ciò significa che l’invio di informative e comunicazioni di vario tipo, oltre a non avere carattere provvedimentale (in quanto non tipizzate dalla legge), non escludono l’interesse concreto del soggetto coinvolto di tutelarsi contro queste comunicazioni.

Esiste una giurisprudenza amministrativa in via di consolidamento sulla natura della CILA (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 23 aprile 2021, n. 3275; TAR Salerno, Sez. II, 10 ottobre 2022, n. 2627; TAR Lombardia – Brescia, Sez. II, 3 agosto 2021, n. 721), che ritiene dubbio che l’Amministrazione possa esercitare poteri inibitori rispetto ai lavori oggetto di comunicazione (come per le SCIA), rimanendo tuttavia salvi i poteri repressivi in caso di edificazione abusiva (TAR Catanzaro ordinanza n. 175/2023).

Al contrario, il Comune potrà passare direttamente “alle maniere forti”, cioè soltanto gli ordini di sospensione lavori (qualora in corso) e/o l’ingiunzione alla demolizione e rimessa in pristino verso l’immobile, a prescindere dai lavori Superbonus effettuati con CILAS (vedi approfondimento su TAR Veneto n. 128/2023).

Al soggetto interessato non resterà che tentare la strada della regolarizzazione con gli strumenti ordinari, ove possibile, o di far valere le proprio ragioni al TAR.

Infatti il comma 13-quater articolo 119 DL 34/2020 lascia impregiudicati i poteri di valutazione della legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Le ordinanze di sospensione e rimessa in pristino posso contemplare interventi compiuti in assenza o difformità dalla CILA e CILAS

Hanno poco da stare allegri quelli che pensano di tenere gli incentivi del superbonus al sicuro e senza esporsi al rischio di decadenza dalle agevolazioni ai sensi dell’articolo 119 comma 13-ter DL 34/2020.

Al netto degli interventi di demolizione e ricostruzione espressamente esclusi dalla CILAS, le altre opere superbonus possono comunque risultare dichiarate come effettuate in assenza di CILAS o difformità da esse proprio con i due strumenti sanzionatori del DPR 380/01: ordine di sospensione lavori e ordine di rimessa in pristino.

Infatti nulla vieta al Comune di emanare una bella ordinanza di sospensione lavori o rimessa in pristino perchè ha scoperto che l’intervento avviato/compiuto con CILAS risulta sprovvisto degli elaborati L. 10/91, di autorizzazione paesaggistica, eccetera.

Lo stesso dicasi per le verifiche attinenti allo Stato legittimo dell’immobile, perchè espressamente ammesse dall’articolo 119 c.13-quater DL 34/2020 per le opere superbonus, non dimentichiamo infatti:

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.

Quindi la possibilità di emettere un ordinanza di sospensione dei lavori, ai sensi dell’articolo 27 comma 3 DPR 380/01, nei confronti di una CILAS invece è stata ritenuta legittima (TAR Napoli n. 39/2023).

Lo so: anche per una piccola irregolarità in CILAS il Comune non potrà altro che usare direttamente questi strumenti, perchè non ne possiede altri. Se invece fossero stati estesi o ammessi anche quelli tipici previsti per le SCIA (inibitori e sopratutto conformativi), forse qualche situazione border-line potrebbe trovare soluzione.

E questo tanto basta al Fisco per colpire il versante di suo interesse, cioè la decadenza dalle agevolazioni ex art. 49 dPR 380/01.

L’unica eccezione che potrebbe salvare certe casistiche CILAS proviene dal potere di “soccorso istruttorio”, doveroso per una P.A. efficiente, leale e costruttiva verso il cittadino; se la chiamo “richiesta di integrazione documentale” forse si capisce meglio. Anche in questi casi bisognerebbe rammentare che le richieste di integrazioni si possono fare fintanto l’intervento appaia da subito inserito nell’ambito di generale legalità, tuttavia se rilevati contrasti o difformità “insanabili” le richieste di integrazioni vanno a farsi benedire.

Ma tale richiesta è fattibile nel momento in cui l’intervento risulti ancora da avviare, quando invece con la CILA/CILAS l’intervento potrebbe astrattamente partire subito; in caso contrario, quando l’intervento risulta palesemente avviato, al Comune non resterà che agire “da manuale” e applicare l’ordinanze di sospensione lavori, e la rimessa in pristino.

Inutile dire che non esiste una CILAS in sanatoria o tardiva per casi con incidenti di percorso.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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