CILA, occorre verificare Stato Legittimo di conformità urbanistica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/06/2021
Conformità urbanistica

La semplificazione del DL 77/2021 deroga l’obbligo generale delle pratiche edilizie su immobili verificati

Svolgendo diversi webinar e corsi di formazione ho riscontrato un certo scetticismo circa l’obbligo di attestare lo Stato Legittimo di conformità urbanistica sugli immobili, soprattutto quando si deve presentare una Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA).

In particolare costoro sostengono che non vi sia alcun obbligo perchè nella CILA l’obbligo di verifica delle conformità riguarda soltanto l’opera oggetto di pratica edilizia. La peggiore giustificazione che ho sentito sui vari social forum è stata data da un “collega” che testualmente ha detto che non intende far spendere troppi soldi al committente o proprietario dell’immobile.

Qui non si parla più di far pagare o meno certi importi a loro: qui si parla che il legislatore ha prescritto un metodo a noi Professionisti, che piaccia o no.

INDICE:

CILA semplificata per Superbonus 110, l’eccezione alla regola
Stato Legittimo: la regola generale
Stato Legittimo, condizionato a Modulistica unificata nazionale o regionale?

CILA semplificata per Superbonus 110, l’eccezione alla regola

L’art. 33 del D.L. “Semplificazioni” n. 77/2021 ha introdotto una versione speciale di CILA, esclusivamente per effettuare alcuni tipi di intervento dell’art. 119 DL 34/2020, cioè Superbonus 110%.

Si tratta di una particolare eccezione alla regola che ho analizzato più volte in precedenti articoli sul blog e vari social network, che non vale per tutti gli interventi edilizi diversi dal Superbonus 110.

Pertanto restano esclusi dalla “CILA 110 semplificata” tutti gli interventi privi di bonus fiscali edilizi, o quelli diversi dal Superbonus 110 (Bonus Casa, Ecobonus, Sismabonus ordinario, Bonus Facciate).

DEFINIZIONE: STATO LEGITTIMO IMMOBILIARE

Tra le novità di questo decreto è stata la possibilità di omettere l’attestazione dello Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, richiamando proprio quella dell’art. 9-bis DPR 380/01 (Testo Unico Edilizia).
Faccio presente che la norma non è di grande aiuto a velocizzare concretamente la procedura amministrativa per i soli interventi Superbonus, perchè:

restano impregiudicati i poteri di verifica della Pubblica Amministrazione;
non viene esonerato l’obbligo di verificare (sostanziale) lo Stato legittimo dell’immobile, bensì di fornirne attestazione della CILA (formale);

Come dire: puoi evitare di menzionare i risultati di queste verifiche, ma questa semplificazione non costituisce un “colpo di spugna” o legittimazione ad intervenire su immobili con irregolarità. I motivi li ho espressi meglio in questo approfondimento.

Se l’art. 33 DL 77/2021 deroga l’attestazione dello Stato Legittimo in CILA, la regola generale la pretende (a prescindere dalla modulistica unificata)

In molti colleghi tecnici mi hanno obbiettato che la CILA non richieda obbligo di attestare lo Stato Legittimo, giustificando che esso non compare nella modulistica unificata nazionale, e in quella relativa della propria regione; in sostanza ritengono non si debba produrre un certificato di conformità urbanistica in essa.

Intanto occorre far presente che alcune Regioni avevano già inserito nella CILA il riquadro “regolarità urbanistica” nella modulistica unificata standardizzata.

Detto ciò, nel DPR 380/01 è stato introdotto l’obbligo di Stato Legittimo in tutte le pratiche edilizie proprio dal D.L. 76/2020 (convertito in L. 120/2020); ciò emerge chiaramente dalla lettura combinata degli articoli 9-bis e 34-bis del D.P.R. 380/01, modificato appunto dal predetto decreto.

Pertanto adesso vige l’obbligo di attestare lo Stato Legittimo in tutte le pratiche edilizie, secondo quanto disposto senza dubbi dal comma 3 art. 34-bis DPR 380/01:

<<Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.>>

Da questo comma emergono due aspetti evidenti:

obbligo di dimostrare le tolleranze edilizie, con analisi comparata e supportata dallo Stato Legittimo degli immobili;
obbligo di effettuarli nella modulistica relativa a istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie (rispettivamente Permesso di Costruire, CILA e SCIA).
Tra l’altro il riferimento va alla modulistica edilizia intesa in senso generale, senza espresso riferimento alla modulistica unificata nazionale (e regionali) approvata dalla Conferenza Unificata (vedi Riforme Madia).

Prima di proseguire, ti rammento il canale Telegram

Stato Legittimo, condizionato a Modulistica unificata nazionale o regionale?

Quindi, nel caso in cui la modulistica unificata nazionale (e regionale) non dovesse contenere appositi riquadri per indicare queste informazioni e attestazioni, ritengo che il professionista debba farlo mediante appositi elaborati tecnici e relazioni da allegare alle pratiche edilizie.

E se qualcuno non si trova d’accordo con questa mia conclusione, lo lascio con una domanda: e per quale motivo allora il legislatore si è affrettato ad estendere la CILA a molti interventi Superbonus 110% esonerando espressamente lo Stato Legittimo, se astrattamente non era già dovuto per legge?

Se la “CILA 110” è l’eccezione alla regola, di conseguenza la regola generale è quella introdotta dal D.L. 76/2020, cioè verifiche dello Stato Legittimo su ogni pratica.

Una volta sgonfiata la bolla del Superbonus, esploderà l’altro “Armageddon” dell’urbanistica: presentare pratiche edilizie su questo patrimonio immobiliare diversamente conforme, diventerà quasi impossibile. Le ragioni le conoscete già.

Ed ecco che sarà ancora più necessario ricorrere al Giubileo dell’urbanistica.