Chi controlla lo Stato Legittimo dell'immobile? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
15/12/2024
Stato Legittimo Immobile

Il notaio non verifica l’attestazione di tolleranze, il Comune invece controlla le pratiche edilizie

L’intero insieme di pratiche edilizie e la relativa rispondenza nei loro confronti rappresentano rispettivamente i profili di legittimità e conformità dell’immobile, in ambito urbanistico, edilizio e verso tutte le norme di settore. La composizione di tutte queste pratiche edilizie globali e parziali che hanno interessato l’immobile nel corso del suo tempo di esistenza, assieme alla dimostrazione di tutte le edificazioni e interventi compiuti in epoca libera da obbligo di pratiche edilizie, prende il nome di Stato Legittimo ai sensi dell’articolo 34-bis D.P.R. 380/01.

La definizione di Stato Legittimo è legata al doppio filo con le tolleranze costruttive ed esecutive, ovvero il profilo sostanziale di conformità tra stato di fatto esistente e lo Stato Legittimo; tuttavia occorre domandarsi chi controlla effettivamente tale rispondenza, sia a livello giuridico che tecnico.

Da una parte il diligente Tecnico abilitato è obbligato dall’articolo 34-bis T.U.E. ad attestare il rispetto delle tolleranze ai fini dell’attestazione di Stato Legittimo ogni qualvolta che:

quando si fanno atti tra vivi di trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
presenta pratiche edilizie di ogni tipo (anche in sanatoria, aggiungo io);

In tutti i casi il Tecnico professionista deve applicare la massima diligenza nell’assistere il committente, e in caso di perplessità agire per prudenza e in favore di sicurezza.

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Nel primo caso, cioè nel trasferimento immobiliare con contratto notarile, il notaio non è tenuto a svolgere verifiche sulle dichiarazioni di Stato Legittimo, e anche di commerciabilità dell’immobile, rese dal professionista Tecnico e dalle Parti. Certamente, se il notaio intuisce contraddizioni o dubbi sulla documentazione tecnica prodotta, sarebbe opportuna la sua richiesta di chiarimenti per una migliore comprensione collettiva, e per dovere di buon consiglio. Per esempio un notaio che osserva un aggiornamento catastale senza la relativa pratica edilizia, ha buoni motivi per avanzare riserve di chiarimenti, pur non essendo un Tecnico e non avendo la normativa posto alcun dovere di controllo a suo carico.

Nel secondo caso, la valutazione dello stato legittimo e la sua rispondenza entro i margini di tolleranze spettano all’Amministrazione comunale (Cons. di Stato n. 3357/2024). Ciò significa che la P.A. può verificare puntualmente se le informazioni e rappresentazioni dell’immobile oggetto di attestazione della pratica siano conformi o meno. Intanto l’Amministrazione svolge queste valutazioni per riscontrare la corretta qualifica delle categorie di intervento, e se il progetto approvato rispetta le normative inerenti; ma è più importante che i poteri di vigilanza, repressivi e sanzionatori concessi al Comune (e ai rispettivi enti pubblici) sono prioritariamente dettati dagli articoli 27 e seguenti del D.P.R. 380/01.