Cessione del preliminare, rischi regolarità urbanistica dell'immobile e abusi edilizi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/12/2023
Stato Legittimo Immobile

Anche il trasferimento della promessa di vendita a terzi deve affrontare lo Stato Legittimo dell’immobile, onde evitare richieste danni concatenate

Il preliminare di vendita è un contratto con cui una parte venditrice promette di vendere ad una parte acquirente un immobile nel rispetto di varie condizioni, e dopo tale stipula le parti assumono l’aggettivo di “promittente”. La qualifica di parte promittente la vendita e parte promittente l’acquisto rimane fintanto che al preliminare non segua l’atto definitivo di compravendita, oppure la sua risoluzione giudiziale o volontaria.

E’ possibile “vendere” il preliminare di vendita ad un terzo soggetto, allo scopo di far subentrare un terzo soggetto al posto della parte promittente l’acquisto? La risposta è affermativa, ma condizionata ai patti e condizioni raggiunte nel contratto preliminare stesso: infatti la cessione del preliminare a terzi può essere ammessa o vietata espressamente nel contratto preliminare stesso.

Con la cessione del contratto preliminare si consente di trasferire gli obblighi accettati dalla prima parte promittente l’acquisto ad un terzo soggetto, che accetta di subentrare agli stessi obblighi e sostituirsi ad essa in tutto e per tutto.

E questa cessione del cosiddetto “compromesso” può avvenire gratuitamente oppure a titolo oneroso, cioè pagando una somma al primo soggetto promittente l’acquisto, il quale potrebbe addirittura “uscire” dal preliminare di vendita con un guadagno.

Certamente consiglio di fare la dovuta attenzione alle verifiche immobiliari anche nella cessione di preliminare, perchè qualora dovessero emergere irregolarità edilizie urbanistiche sull’immobile, di conseguenze negative ce ne sono per tutti.

Tra le principali verifiche immobiliari da effettuare vi rientrano prioritariamente:

Stato Legittimo e conformità urbanistico edilizia;
Conformità catastale;
Provenienza e titolarità giuridica;
eccetera.

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Rischio irregolarità immobile nella cessione del preliminare di vendita

La cessione del preliminare di vendita stipulato tra promittente venditore e (primo) promittente l’acquisto trasferisce i medesimi oneri, onori, obblighi e condizioni ad un terzo soggetto, che diviene a sua volta (secondo) promittente l’acquisto.

Generalmente nel preliminare di vendita viene indicato un minimo di clausole riguardante la regolarità dell’immobile sotto i vari profili, e può avvenire in queste modalità dichiarando che:

l’immobile possiede già i requisiti di conformità verso i vari profili;
il venditore si obbliga a dichiarare conforme e/o rendere tale l’immobile entro la data di stipula del rogito definitivo di vendita;

Nel momento in cui avviene la cessione del preliminare di vendita, questo tipo di impostazione contrattuale si trasferisce al secondo soggetto promittente l’acquisto; se anche lui non si è posto sufficientemente il problema della conformità dell’immobile come il primo, si potrebbe aprire uno scenario di richieste danni a catena.

Ho più volte assistito a questa casistica come consulente tecnico, dove il promittente venditore aveva dichiarato (falsamente) la regolarità dell’immobile al primo promittente venditore, che a sua volta aveva dichiarato questa circostanza al secondo promittente.

Si era formata una serie di dichiarazioni non veritiere, per le quali in queste fattispecie il secondo promittente l’acquisto ha contestato inadempimenti e richieste danni sia al venditore che il cessionario del preliminare; quest’ultimo soggetto, ovviamente, ha chiamato in causa a sua volta il venditore.

Fare la cessione del preliminare o subentrare in un preliminare già stipulato, magari registrato e trascritto richiede lo stesso livello di attenzione e di prudenza verso la regolarità immobiliare. Mi sono arrivate troppe volte sulla scrivania proposte di cessione di preliminare “zoppe”, alle quali ho sconsigliato di aderirvi in assenza di ulteriori clausole sospensive e risolutive condizionate all’avvenuta verifica di regolarità.

Preliminare di vendita e nullità per abusi edilizi: regola ed eccezione

Tuttavia, quando mi arrivano i clienti coi contratti già firmati, c’è soltanto una cosa da fare: trovare soluzioni per arginare i danni ormai fatti. Per cui posso soltanto consigliare di evitarli e prevenirli, adottando le giuste condizioni e precauzioni contrattuali. Anche perchè poi diviene difficile sollevare questioni di nullità automatica ascrivibili alle varie irregolarità quali abusi edilizi, difformità catastali e altro ancora, verso i preliminari di vendita.

La Cassazione Civile ha più volte confermato la propria linea giurisprudenziale in merito alla sanzione di nullità prevista dall’art. 40 L. 47/85 confermando che:

vale esclusivamente per i contratti definitivi di compravendita;
non trova applicazione con quelli ad efficacia obbligatoria come i preliminari di vendita;

La Cassazione ha motivato la sua sentenza in quanto le relative dichiarazioni e/o documentazioni relative alla sua legittimazione possono essere rese all’atto della stipula del contratto definitivo di trasferimento, ovvero in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza di esecuzione specifica ex art. 2932 Codice Civile che produce gli effetti del contratto (cfr. Cass. Civ. sez. II n. 13117/2010).

Occorre ricordare che in tema di conformità edilizia ed urbanistica, anche alla luce dei principi fissati dalla Sezioni Unite di Cassazione Civile nella sentenza n. 8230/2019, ai fini della possibilità di adottare una sentenza traslativa della proprietà di un immobile con sentenza ex art. 2932 Codice Civile è sufficiente che negli atti siano presenti (in quanto già contenute nel contratto preliminare o successivamente acquisite nel corso del giudizio) le dichiarazioni previste dall’articolo 46 d.p.r. n. 380/2001 e dall’art. 40 legge n. 47/1985 (purché reali e riferibili all’immobile), a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato; tale profilo è destinato ad acquisire rilievo nell’ipotesi che il promissario acquirente, convenuto per l’adempimento in forma specifica, resista alla domanda eccependo la difformità della costruzione dal relativo titolo edilizio (Cass. Civ. n. 12654/2020).