A prescindere dall’entità e tipologia edilizia, le verifiche immobiliari vanno svolte come si deve
La sola domanda di condono edilizio non è sufficiente per trasferire l’immobile in condizioni di legittimità
L’istanza di condono non definita e pagamento di due rate dell’oblazione, pur essendo ammessa dalla normativa, pregiudica la compravendita immobiliare: i rischi e le conseguenze
L’applicazione dell’art. 40 della L. 47/85 era stata pensata solo ai contratti traslativi degli immobili privi di titolo edificatori e non anche per i contratti preliminari o compromessi (Cass. Civ. II n. 20714/2012); la stessa conclusione è da estendersi anche per le parziali difformità, oltre che a tutte le possibili ipotesi di abuso edilizio sulle costruzioni.
La pratica (domanda) di condono edilizio presentata, se priva di requisiti essenziali quali esatta individuazione degli abusi e conseguente congruità dell’oblazione, si traduce nell’impossibilità per un notaio rogante di stipulare l’atto pubblico di compravendita (attenzione anche a fare scritture private con sottoscrizione autentiche) per mancanza di un requisito essenziale di oggetto promesso in vendita.
La definizione inconfutabile delle caratteristiche dell’immobile e della sua regolarità incidono sulla fruibilità abitativa
Sempre secondo la Cass. Civ. II n. 20714/2012 l’art. 40 della L. 47/85 va letto con diversa chiave di lettura, ovvero tale norma prevede la stipula di compravendita in presenza di istanza di condono (e due rate di oblazione) quando la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi ovvero:
- probabilità di accoglimento dalla P.A;
- precisa indicazione e definizione della consistenza degli abusi sanabili;
- presupposti chiari per definire calcolo di oblazione;
In loro assenza qualsiasi istanza di condono non darebbe presupposto alla compravendita e porta a comminare l’incommerciabilità degli immobili parzialmente o interamente abusivi, eludendo quindi la ratio della nullità formale introdotta con la L. 47/85.
Ai fini della legittimazione urbanistica, è consigliato la definizione e chiusura del procedimento di sanatoria edilizia, prima ancora di stipulare promesse di vendita pregiudizievoli per venditore e compratore.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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