Cassazione: gli immobili con abusi edilizi non sono commerciabili

Da pochi anni la suprema Corte ha sterzato orientamento sulla commerciabilità immobiliare in presenza di abusi edilizi, ribadendo il principio di nullità degli atti di trasferimento di immobili non in regola con norme urbanistiche.

ATTENZIONE: l’orientamento è stato superato dalle Sezioni Unite di Cassazione Civile n. 8230/2019.

Tale principio si è consolidato con le sentenze di Cassazione Civile sez II n° 23591/2013 e n° 25811/2014, discostandosi dal previgente orientamento formalista.

Esso afferma che la non perfetta formulazione dell’art. 40 c.2 della L. 47/85 (ancora vigente) debba essere interpretata nella sua più ampia accezione, e quindi finalizzata a ostacolare il fenomeno degli abusi edilizi attraverso il passaggio della compravendita immobiliare.

In altre parole, la suprema Corte ha ritenuto di unire al principio generale di nullità sostanziale quello di nullità formale, estendendolo a tutta la gamma di incongruenze urbanistiche nell’immobile oggetto di cessione.

Gli articoli 17 e 40 della L. 47/85 nella loro stesura prevedevano una nullità formale (ex art. 1418 C.C.) per gli atti di compravendita in caso di omessa citazione degli estremi delle licenze, concessione edilizia o della concessione edilizia in sanatoria (e anche dei rispettivi PdC ordinari o in sanatoria, ndr); si precisa che l’articolo 17 della L. 47/85 è stato poi traslato e assorbito nell’art. 46 del T.U. DPR 380/01.

La Cassazione invece con queste due sentenze estende il principio di nullità anche per i casi in cui gli estremi di tali abilitazioni risultino non veritieri o rispondenti.

Addirittura ritiene applicabile la ratio non solo agli abusi rilevanti, ma anche alle difformità parziali rigettando la tesi accolta dalla sentenza n. 2236/2006 della Corte di Appello di Napoli.

Da questi pronunciamenti esce consolidato il principio di nullità di compravendita immobiliare per illiceità dell’oggetto, accogliendo chiaramente tra le cause di illiceità la mancanza del requisito di conformità edilizia e legittimazione urbanistica, principi mai formalmente legiferati ma in buona parte diffusi per prassi.

avvertenza:  trattasi di riflessione personale commentata in materia di normativa urbanistica, pertanto non deve essere intesa come trattazione giurisprudenziale avente valore verso o presso terzi.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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