Cassazione, altezza interna 2,68 m e Abitabilità appartamento

L’efficacia del certificato di abitabilità è condizionato alla conformità edilizia e salubrità dell’opera.

Ancora una volta si afferma la differenza tra formalità e sostanzialità del documento abilitativo come Abitabilità e Agibilità.

La sentenza di Cassazione Civ. II n. 30950/2017 affronta un caso di una compravendita avvenuta nel 1991 in Toscana, riguardante un appartamento per civile abitazione, per il quale dagli elaborati della variante in corso d’opera a Concessione edilizia risultava indicata l’altezza interna netta di 2,70 ml.

Per tale immobile nell’anno 2000 era stato anche ottenuto il rilascio dell’allora relativa certificazione di abitabilità (oggi sarebbe di Agibilità, ndr).

Peccato che i proprietari nell’anno 2001 si accorgono che l’effettiva altezza interna dell’appartamento sia di 2,68 m, inferiore al minimo inderogabile di 2,70 m imposto dal D.M. 15/07/1975, relativamente ad una parte dei locali interni di pranzo-soggiorno (circa 45 mq). Tra l’altro, tale minimo inderogabile risulta imposto dal Regolamento Edilizio del Comune.

Una volta scoperta questa discordanza, i proprietari avviarono una causa per risarcimento danno in luogo di inadempimento contrattuale, pari al valore dell’immobile o delle opere necessarie per la rimozione di tale difetto, somma poi quantificata dal CTU in misura pari a 16.584,90 € (368 €/mq circa).

I venditori, costituendosi in giudizio, si opposero sostenendo che l’immobile era stato trasferito in regola con le norme amministrative e urbanistiche, sottolineando la presenza dell’avvenuto rilascio dell’abitabilità.

L’agibilità è fondata sulla presenza conforme degli requisiti richiesti dalle norme.

Il rilascio del certificato di abitabilità, è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera, sicché fatto salva la legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, senza necessità – per il contraente obbligato a far constare la loro esistenza – di produrre un certificato ulteriore (Cass. Civ. II n. 30950/2017, n. 17498 del 12/10/2012). 

Tuttavia, in sede civile è possibile esibire la prova contraria della sussistenza dei requisiti di conformità edilizia e salubrità.

La sentenza prosegue stabilendo che il  rilascio del certificato di abitabilità, infatti, costituisce una circostanza che, essendo sintomatica dell’insussistenza di un impedimento assoluto al suo rilascio e documentando la conformità dell’immobile alle norme igienico-sanitarie ed urbanistiche e alle prescrizioni della concessione, deve essere esaminata dal giudice, unitamente alle altre prospettate dalle parti, nella valutazione della gravità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo, dell’inadempimento costituito dalla mancata consegna del detto certificato al compratore.

In soldoni: ai fini non solo del legittimo godimento ma anche della normale commerciabilità del bene, è evidente che in difetto dei requisiti minimi di altezza, va esclusa in modo significativo l’oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente, essendo il cespite oggettivamente inidoneo ad assolvere alla sua funzione economico-sociale.

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Agibilità e commerciabilità legate per mani e piedi tra loro. 

Pertanto anche in presenza di formale Certificato di Abitabilità (oggi trasfuso in Segnalazione Certificata di Agibilità) mai revocato dalla PA, l’insussistenza effettiva delle condizioni necessario per ottenerlo integra ipotesi di consegna di aliud pro alio, cioè compravendita di una cosa sostanzialmente diversa da quella promessa e ceduta (approfondisci argomento Aliud Pro Alio).

La sentenza di Cassazione evidenzia alcuni principi netti e distinti in caso di compravendita immobiliare.

  1. mancato rilascio di certificato di abitabilità, in presenza di tutti i requisiti per ottenerlo: non determina inadempimento e non giustifica risoluzione del contratto o risarcimento danni; potrebbe comunque comportare un danno risarcibile per cagionare problemi di commerciabilità, a prescindere dalla concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari.
  2. presenza formale del certificato di abitabilità con insanabili violazioni edilizie e urbanistiche: costituisce inadempimento idoneo alla risoluzione, da qualificarsi grave in funzione dell’esigenza di utilizzazione diretta e indiretta dell’immobile;

Il documento di Abitabilità (e Agibilità) rilasciata in maniera illegittima per carenza dei requisiti va considerato nullo e mai rilasciato.

Si tratta di una forte presa di posizione della Cassazione, sottolineando che il rilascio di un certificato di Abitabilità (quindi emesso dalla PA su richiesta del proprietario) va equiparato al suo mancato rilascio, integrando inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio (una cosa per un’altra).

Ricorrendo l’ipotesi di compravendita in aliud pro alio, essa non è soggetta ai termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495 del Codice Civile, sufficiente per richieste di pretese risarcitorie per ridotta commerciabilità del bene immobile (Cass. Civ. n. 1514/2006, n. 30950/2017).

Infatti integra comunque ipotesi di aliud pro alio l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenere il certificato, come possono essere insanabili violazioni in materia edilizia e urbanistica.

La sentenza conclude, tuttavia, rinviando all’Appello la valutazione circa la configurabilità dell’irregolarità edilizia relativa ai limiti minimi di altezza interna abitativa, della loro inderogabilità, e la conseguente vendita aliud pro alio.

Seguiremo con attenzione.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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