Cambio di destinazione d’uso senza opere nella stessa categoria funzionale

Si tratta di una diffusa categoria di intervento edilizio sugli immobili che può trovare contrasto con gli strumenti urbanistici comunali

La destinazione d’uso dell’immobile ne rappresenta l’utilizzo formale e sostanziale

L’art. 23 ter d.P.R. 380/2001 demanda alle regioni la potestà di disciplinare le forme di utilizzo degli immobili.
Questa linea di principio è stata costantemente mantenuta fin dalla sua originale istituzione, avvenuta con la prima legge sul condono edilizio straordinario L. 47/85, introdotta con l’art. 25 della L. 47/85.

Oggi lo stesso principio risulta travasato nel Testo Unico dell’edilizia DPR 380/01, nell’articolo 10 comma 2, rimasto immutato dalle modifiche del decreto ‘Scia 2’ dello scorso novembre:

Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a segnalazione certificata di inizio attività.

Questo principio in sostanza stabilisce che, a prescindere da contestuali opere edilizie, alle regioni spetta inquadrare l’intera disciplina sul cambio di destinazione d’uso.

[ VIDEO COMMENTO: https://www.youtube.com/watch?v=rnQRW687QHU ]

La destinazione d’uso è un elemento sostanziale caratterizzante il rapporto tra immobile e contesto territoriale, definito “carico urbanistico”

Evidentemente la disciplina della destinazione d’uso era diventata una materia “rovente”, sulla quale molte regioni avevano sì preso posizione mediante specifiche norme regionali.
Il principale problema, prima che fosse emanato il decreto “Sblocca Italia” n. 133/2014, riguardava appunto lo spartiacque tra mutamenti di destinazione d’uso “rilevanti” e quelli “leggeri”, a prescindere dalle opere edilizie.

E lo Stato italiano su questa materia è intervenuto nel 2014 introducendo alcune innovazioni nel Testo Unico, acquisite nell’art. 23-ter del T.U.E, che riportiamo per esteso:

“Art. 23-ter – Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante
1. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;  a-bis) turistico-ricettiva;  b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.
2. La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile.
3. Le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo entro novanta giorni dalla data della sua entrata in vigore. Decorso tale termine, trovano applicazione diretta le disposizioni del presente articolo. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito.

Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale non trova limiti per ambiti territoriali

In sostanza le innovazioni introdotte nel 2014 nel cambio di destinazione d’uso si possono riassumere:

  • definizione di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante;
  • elenco di cinque categorie funzionali di base;
  • liberalizzazione del cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, senza preclusioni di regioni e comuni ;
  • alle regioni spetta la facoltà/obbligo di integrare la disciplina sul mutamento rilevante della destinazione d’uso;
  • la destinazione d’uso in atto è quella prevalente in termini di superficie utile;

Queste disposizioni non pongono limiti in base agli ambiti territoriali, come invece spesso accade per molte categorie d’intervento indicate nelle norme nazionali e regionali: ad esempio non sono indicati limiti o riserve su centri storici ed edifici vincolati, come spesso invece accade per certe definizioni di intervento come la ristrutturazione edilizia.

Per gli edifici vincolati come beni culturali o di notevole interesse pubblico il discorso merita trattazione separata.

Infine: il cambio di destinazione d’uso è soggetto a SCIA o Permesso di Costruire ? La risposta in questo articolo.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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