Cambio destinazione spazi accessori in superficie utile soggetta a permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/03/2025
Cambio Destinazione d'uso

Non è liberalizzato il mutamento funzionale di superfici accessorie o pertinenziali verso fini abitativi e altre categorie rilevanti

Un tizio ha affermato che una verandina non ha mai ucciso nessuno, tuttavia costui non ha ben chiaro il consolidato quadro normativo e giurisprudenziale in materia di mutamenti d’uso e opere edilizie. Farebbe bene a consultare, tra le tante, la sentenza di Cassazione Penale n. 10441/2025, la quale conferma ancora la distinzione tra superfici utili e superfici accessorie nonchè i relativi passaggi.

Non si contano più anche gli articoli pubblicati su questo blog a sostegno che la trasformazione di spazi ad uso accessorio in stanze abitabili non configura alcun mutamento di destinazione d’uso in senso proprio, cioè tra categorie urbanisticamente rilevanti: anche se può apparire controintuitivo, configura intervento rilevante e soggetto a permesso di costruire la trasformazione di spazi accessori, o pertinenziali, di un’unità immobiliare (urbanisticamente parlando, e non catastalmente) verso quelle categorie primarie definite nell’articolo 23-ter comma 1 del D.P.R. 380/01, anche qualora effettuati senza opere. In estrema sintesi, gli spazi o superfici autorizzati ad uso accessorio non rappresentano una autonoma categoria urbanisticamente rilevante: forse è più comprensibile affermare che essi non esistono come carico urbanistico legittimato, pertanto non possono giustificare la creazione virtuale di nuovi carichi urbanistici. La loro natura accessoria li caratterizza come spazi “urbanisticamente non rilevanti”, mentre la loro trasformazione i superfici “veramente” utili” provoca la creazione di un carico insediativo assente prima, e pertanto, si configura una sorta di nuova costruzione entro sagoma esistente, assoggettata al più alto titolo abilitativo edilizio del permesso di costruire.

Detto in maniera spicciola: se portiamo a vivere abitanti o fruitori in più rispetto a quelli precedentemente autorizzati, si ha incremento di carico urbanistico, soggetto a permesso di costruire, senza effettuare alcun mutamento di destinazione “orizzontale”, cioè tra categorie urbanisticamente rilevanti.

Al netto di ulteriori legislazioni regionali, il predetto articolo 23-ter definisce come mutamento di destinazione rilevante il passaggio tra queste categorie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Come già affermato anche in altri post, per stabilire se il mutamente funzionale, anche senza opere, possa incidere o meno sull’area circostanze in termini di esigenze, flussi e servizi, si è consolidato il fermo principio fondamentale «Il solo cambio d’uso tra categorie funzionali urbanisticamente rilevanti non comporta automaticamente incremento di carico», peraltro “positivizzato” anche nell’articolo23-ter del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 con la legge 105/2024 Salva Casa, e prima ancora con D.L. 76/2020 (vedi anche La sentenza n. 9823/2024 del Consiglio di Stato).

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Con riferimento alla natura che il “vano accessorio” deve possedere al fine di poter essere qualificato come tale, la giurisprudenza ha costantemente interpretato che non è computabile nella superficie lorda utile agli effetti edilizi. Meglio richiamare prima alcuni esempi:

Taverna abitabile o pertinenziale, condizioni e normativa per realizzarle;
Cantina convertita in abitazione;
Autorimessa e garage in abitazione;
Deposito in abitazione;
Sottotetto in mansarda abitabile (soggetta anche a possibile legislazione regionale più semplificata).

La trasformazione di spazi accessori in unità residenziali, idonee per i diversi fini propriamente abitativi, è un intervento edilizio rilevante, solo ove si consideri l’aggravio sul carico urbanistico complessivo, al netto dei profili igienico-sanitari di abitabilità del vano. L’effetto di questi interventi è quindi di ampliare la superficie residenziale e la relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. Per le considerazioni sopra svolte, il cambio di destinazione d’uso di locali accessori in vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico complessivo, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10, comma 1, lett. a) del Testo Unico Edilizia, ciò a prescindere dall’esecuzione materiale di opere (Cass. Pen. n. 10441/2025).

Occorre evidenziare come la destinazione ad uso residenziale del “vano accessorio” incide sul carico urbanistico e, quindi, sul calcolo degli standard urbanistici che devono essere conseguentemente adeguati alla maggiore pressione antropica che si determina in conseguenza della maggiore superficie residenziale e dell’incremento dei volumi utilizzabili a fini abitativi. Non vi è dubbio, infatti, che nel caso di conversione di superficie accessoria in superficie ad uso abitativo, si determini un aumento di superficie utile, seppur in assenza di aumento di superficie calpestabile, con conseguente incremento della capacità insediativa.

Inoltre, come del resto afferma anche la giurisprudenza amministrativa (Cons. di Stato n. 6572/2023), la categoria urbanistica non muta in ragione della accessorietà rispetto ad unità con destinazione abitativa prevalente, poiché il vincolo pertinenziale non modifica l’ascrivibilità a categorie edilizie che, nel caso specifico, restano non omogenee, in ragione del diverso carico urbanistico a ciascuna riferibile, con conseguente necessità del permesso di costruire per il mutamento in residenziale della destinazione d’uso del locale accessorio.

Sul punto, peraltro, va ribadito quanto già affermato dalla Cassazione Penale (sentenza n. 10441/2025, n. 11303/2022), secondo cui, nell’ambito di un’unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire, quali autorimesse, cantine e “locali di servizio“. Ne deriva che non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile, dato che tale intervento (senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano), in ogni caso si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire.