Salvo diverse norme regionali e previsioni comunali, comporta passaggio da categoria non residenziale a residenziale

Per prima cosa occorre verificare quanto indicato nelle previsioni del Piano Regolatore Comunale e dalla disciplina sul mutamento di destinazione prevista alla regione.

Quindi al netto di tutte queste disposizioni, vediamo i principi che provengono dalla giurisprudenza quando uno spazio cantina o garage viene adibito con o senza opere ad appartamento.

Prendendo a riferimento la sentenza di Cassazione Penale n. 26455/2016, il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a:

SCIA (e una volta DIA), purché intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica, cioè quelle indicate dall’art. 23-ter DPR 380/01;
Permesso di Costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d’uso sia eseguito nei centri storici, anche all’interno di una stessa categoria omogenea;

Più volte nel blog ho condiviso il criterio riportato dalla giurisprudenza in merito di mutamento di destinazione d’uso:

Il cambio di destinazione d’uso può facilmente incidere e compromettere gli equilibri previsti dagli strumenti urbanistici, finalizzati a garantire un corretto e ordinato assetto del territorio.

Da qui la giurisprudenza prima, e il legislatore poi (con l’aggiunta dell’art. 23-ter nel DPR 380/01 dal 2014), è stato evidenziato il rapporto tra proprietà privata e città pubblica derivante dai mutamenti di destinazione.

Quanto sopra va pure letto in combinato disposto con le variazioni essenziali indicate nell’art. 32 del TUE e dalle norme regionali.

Nel Testo Unico non è previsto un meccanismo automatico che lega le diverse tipologie di cambi di destinazione d’uso alle relative procedure. Infatti è materia delegata alle regioni.

D.Lgs. 222/2016 “SCIA 2” introduce una specifica previsione sui cambi d’uso urbanisticamente rilevanti

Pochi sapranno che questo decreto contiene un apposito allegato che forma parte integrante, e a sua volta integra le disposizioni del DPR 380/01.

Tengo a far notare che alla rubrica n. 39 Parte II (Edilizia) del suddetto Allegato è riportato che il Mutamento di destinazione d’uso avente rilevanza urbanistica sia soggetto all’autorizzazione (Permesso di Costruire), salva diversa previsione da parte delle leggi regionali.

Nella descrizione della stessa categoria di intervento, è riportato che: costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Sembra un piccolo distinguo che si aggiunge a quello già contenuto all’art. 10 comma 1 lettera C che prescrive l’obbligo di Permesso di Costruire per tutti i cambi di destinazione d’uso nelle zone omogenee A (Centri storici).

Quindi, in assenza di disciplina regionale, il cambio d’uso tra categorie urbanisticamente rilevanti risulterebbe soggetto a Permesso di Costruire. Un bel baillame, se posso aggiungere.

La cantina-garage non è già residenziale?

In effetti i locali destinati ad uso garage e cantina non sono nè carne nè pesce.

Partiamo da un punto fermo: sono superfici ad uso accessorio, che diverrebbero superfici utili abitative a pieno titolo.

Un cambio d’utilizzo in questo senso comporta sicuramente l’aggravio del carico urbanistico, in quanto aumenta il fabbisogno dei servizi, standard urbanistici, urbanizzazione e infrastrutture.

Difficile affermare che la cantina-garage non risulti destinazione d’uso residenziale: quando si chiedono i permessi di costruire per nuove abitazioni, si inseriscono sempre gli spazi accessori e complementari (alcuni previsti per legge, vedi parcheggi privati).

Eppure la sentenza di Cassazione citata prima riporta che <<Nel caso di specie si è verificato un cambio di destinazione d’uso, realizzato mediante opere edilizie, di alcuni locali da cantina-garage ad abitazione, ovvero dalla categoria d’uso non residenziale alla diversa categoria d’uso residenziale>>.

Oppure la sentenza di Cass. Pen. 6366/2019 statuisce che:

<< Deve ritenersi consentita la modifica di destinazione d’uso funzionale, purché non comporti una oggettiva modificazione dell’assetto urbanistico ed edilizio del territorio e non incida sugli indici di edificabilità, che non determini, cioè, un aggravio del carico urbanistico, inteso come maggiore richiesta di servizi cosiddetti secondari, come ad esempio gli spazi pubblici destinati a parcheggio e le esigenze di trasporto, smaltimento di rifiuti e viabilità, derivante dalla diversa destinazione impressa al bene.>>

Secondo queste impostazioni, quindi, scatterebbe il cambio d’uso urbanisticamente rilevante (concordo) e pertanto soggetto al permesso di costruire, secondo quanto previsto dall’Allegato del Decreto ‘SCIA 2’.

Il tutto, nuovamente, salvo diverse disposizioni regionali e degli strumenti urbanistici comunali.