Bonus Ristrutturazioni al 110%, prudenza sulla conformità urbanistica e abusi edilizi • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/06/2020
Conformità urbanistica

Tutti impazziti per “ristrutturazioni a costo zero”: ci sono diverse condizioni per accedere ai nuovi superbonus fiscali del 2020

Il Decreto Rilancio n. 34/2020 è un decreto legge che, nel momento in cui scrivo, va convertito in legge e già fioccano emendamenti con proposte di modifiche.

L’ultima news che ho letto sul Decreto Rilancio riguarda l’intenzione di estendere il beneficio anche alle seconde case, senza esclusioni.

Se la novità verrà confermata dalla conversione in legge (salvo eventuali modifiche o altro), si preannunciano interventi interessanti nel settore edilizio (e ne abbiamo bisogno).

Il piatto forte è l’aliquota di detrazione elevata al 110 per cento per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, con possibilità di cessione del credito (e contestuale sconto in fattura) verso impresa esecutrice, o istituti di credito.

Sono spiacente di guastare la festa ai tanti che stanno già pianificando gli interventi edilizi “a costo zero“, cioè finanziati anche grazie agli istituti di credito.
Infatti devo ricordare che in molti casi saranno interventi massivi o che coinvolgono complessivamente l’edificio.

In altre parole, spesso saranno interventi che incideranno sulle sagome, involucri e prospetti esterni, cioè le parti più rilevanti degli edifici in termini urbanistici (al netto delle strutture, ovviamente).
E proprio per questo motivo, segnalo fin d’ora che si ripeteranno le scene già avvenute per gli interventi di “Piano Casa” o ricostruzione post sisma mediante il Sismabonus.

E pertanto, molto probabilmente salteranno fuori problemi di difformità, illeciti e abusi edilizi di una certa consistenza, difficili da sanare o regolarizzare. Se poi ci saranno vincoli di mezzo, le cose si complicheranno molto.

Tali irregolarità magari finora sono riuscite a sopravvivere fino ai giorni nostri bypassando il filtro della commerciabilità e conformità degli atti di compravendita notarile (per molte cose vedo ancora fare ricorso alla celebre formula magica “Ante 67”).

Quando invece tali interventi dovranno passare il filtro delle pratiche per ristrutturazione edilizie, interventi di manutenzione o dirsi voglia, le cose si complicheranno. Da lì salteranno fuori tutti le incongruenze, difformità e abusi edilizi.

Poi non dite che non lo avevo detto o scritto.
E se ci sono soggetti interessati a fare questo tipo di interventi, consiglio vivamente di avviare da subito operazioni di check-up immobiliare sotto ogni punto di vista.

Quando inizieranno a presentare CILA, SCIA e Permessi di Costruire per le rispettive ristrutturazioni edilizie, ne salteranno fuori delle belle.

Certi committenti premeranno sui professionisti come rulli compressori, pur di ristrutturare la casa senza tirare fuori soldi (questo in teoria, almeno secondo molti slogan giornalistici).

Non ci sarà da attendere molto per vedere aziende che proporranno pacchetti completi, compreso professionisti di loro gradimento (o compiacenza?): anche in questa ipotesi vi devo mettere in guardia.
Questi colleghi purtroppo avranno un rapporto “prioritario” con l’impresa che li ha ingaggiati, e non col proprietario dell’immobile.

Quindi, il Committente è avvisato…

Adesso passiamo brevemente a descrivere alcuni dei principali interventi ammessi alle due categorie di superbonus nella misura del 110 per cento

Premessa essenziale: tutte queste categorie di interventi non si applicano su tutti gli edifici o immobili, ma sono soggetti ad altre condizioni che limitano la platea dei beneficiari, per cui consiglio vivamente di consultare la norma di riferimento per verificare l’accesso o meno, avvalendosi di professionisti esperti.

Ad esempio, nel momento in cui scrivo esiste il riferimento agli edifici unifamiliari che in certi casi possono beneficiare della super-detrazione.
Ne parlo in questo articolo:

EDIFICIO UNIFAMILIARE: definizione e limiti

Detto questo, passiamo ad alcune categorie di intervento rientranti nella super agevolazione del 110 per cento.

CATEGORIA ECOBONUS per efficientamento energetico edifici.

a) Coibentazione e isolamento termico dell’involucro:
interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 6 novembre 2017.

b) Sostituzione impianti climatizzazione (termici) esistenti con impianti centralizzati:
interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato (UE) n. 811/2013 della Commissione del 18 febbraio 2013, a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito;

c) Sostituzione impianti climatizzazione (termici) con sistemi efficienti negli edifici unifamiliari (non tutti, ndr):
interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed è riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

Sono ammessi al beneficio del super-Ecobonus anche gli altri interventi (trainati) di efficientamento energetico ex art. 14 D.L. 63/2013 se compiuti contestualmente ai precedenti interventi (Es. sostituzione infissi).

INTERVENTI DI RINNOVAMENTI SISMICO (Sismabonus)

Alcuni particolari interventi finalizzati all’adeguamento antisismico degli edifici, già noti da anni come “Sismabonus”, sono stati inclusi al beneficio fiscale del 110% come in premessa.

In particolare sono quelli meglio individuati dall’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, convertito con modificazioni dalla L. 90/2013, ovvero dai commi:

1-bis
1-quater
1-quinquies
1-septies

Chiaramente vanno verificati in particolare l’ubicazione della specifica zona sismica di ubicazione e altre condizioni di natura tecnica strutturali, ad esempio il passaggio migliorativo delle classi di rischio sismico.

Per questi aspetti è consigliato far svolgere verifiche di pre-fattibilità da professionisti esperti di calcolo strutturale.

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Conclusioni sulla conformità urbanistica

Interventi massivi e consistenti come quelli affrontati finora, e ammessi al superbonus del 110%, sono tutt’altro che interventi qualificabili in manutenzione ordinaria o di modesta rilevanza.

Altro consiglio che vorrei condividere riguarda la fattibilità degli interventi su edifici particolari, come quelli situati nelle aree soggetti ai vari vincoli, oppure agli immobili di pregio storico architettonico, e sopratutto per quelli situati nei centri storici.

Per questo tipo di immobili occorrerà svolgere da subito indagini e verifiche di fattibilità, per togliere subito il dubbio e non alimentare false aspettative.