Bonus edilizi su edifici senza conformità urbanistica, a rischio revoca cessione credito o sconto in fattura

Esclusi dalla CILAS, i benefici sono revocabili dagli articoli 49 DPR 380/01 e DM Finanze 41/1998

A dirla tutta non c’è nessuna novità sull’argomento, tenuto conto che la ribadisco da molti mesi nei miei webinar e video.

Intanto si premette che qualsiasi intervento e pratica edilizia è sottoposto all’attestazione di Stato legittimo e di conformità urbanistica immobiliare dall’art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01 (modificato da DL 76/2020).

Aggiungo pure che tale obbligo andava rispettato anche prima del DL 76/2020, perchè la giurisprudenza amministrativa e penale avevano già confermato che effettuare interventi edilizi su immobili con irregolarità significa ripetere e effettuare ulteriore attività illecita edilizia, controlla pure qui:

Va detto che il livello di attenzione si è alzato o spostato sui cosiddetti bonus edilizi “minori” (bonus facciate, ecobonus 65, bonus ristrutturazione, sismabonus ordinari), in quanto recentemente per essi è stato introdotto l’obbligo del Visto di conformità e Asseverazione congruità prezzi dal D.L. 157/2021.

Infine sottolineo che i bonus edilizi diversi dal Superbonus non sono protetti dalla CILAS, né tanto meno escluso dall’applicazione degli articoli 49 DPR 380/01 e art. 4 DM Finanze 41/1998.

Pertanto riprendo l’argomento con altre riflessioni.

INDICE:

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In principio la maggiore preoccupazione fu la revoca dei Superbonus su immobili irregolari

Diciamo pure che ha principalmente tenuto banco il rischio di revoca e decadenza dei benefici fiscali del Superbonus in funzione degli abusi edilizi e difformità presenti sugli immobili.
Infatti dopo due mesi dall’entrata in vigore del D.L. 34/2020 arrivarono le modifiche al Testo Unico Edilizia DPR 380/01 operate dal D.L. “Semplificazioni” n. 76/2020.

Queste modifiche hanno introdotto sia la definizione di Stato Legittimo immobiliare, sia la revisione totale delle tolleranze edilizie e geometriche.

Prima la carota “superbonus 110”, e poi il bastone “Stato legittimo”.

Molti diventarono consapevoli che la diffusa situazione di irregolarità del patrimonio esistente avrebbe potuto compromettere la presentazione, efficacia e realizzazione delle opere incentivate dal Superbonus. Infatti si accorsero che nel TUE vigeva l’art. 49, una norma che condiziona l’efficacia e revoca di ogni forma di benefici fiscali in funzione di certe irregolarità:

Art. 49 (L) – Disposizioni fiscali

1. Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
2. È fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori o della segnalazione certificata di cui all’articolo 24, ovvero dall’annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.
3. Il diritto dell’amministrazione finanziaria a recuperare le imposte dovute in misura ordinaria per effetto della decadenza stabilita dal presente articolo si prescrive col decorso di tre anni dalla data di ricezione della segnalazione del comune.
4. In caso di revoca o decadenza dai benefici suddetti il committente è responsabile dei danni nei confronti degli aventi causa.

Per tamponare il problema e consentire di mantenere la promessa politica delle “ristrutturazioni gratuite”, fu emanato il Decreto “Agosto” (L. 104/2020), con cui fu istituita una versione limitata di Stato Legittimo dell’immobile, cioè parziale e relativo alle parti comuni, tramite introduzione del comma 13-ter nell’art. 119 DL 34/2020.

Siccome anche questa soluzione faceva acqua (notare che commentai fin da subito la soluzione), il legislatore ha sostituito il testo del comma 13-ter tramite il D.L. 77/2021: con esso è stato eliminato l’obbligo di Attestazione di stato legittimo di ogni tipo tramite il deposito della CILAS (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata Superbonus).

E’ una semplificazione formale, nel comma 13-quater art. 119 DL 34/2020 è ribadito che restano salvi i poteri degli enti pubblici a verificare la legittimità dell’immobile (e non soltanto della CILAS).

La CILAS consente di omettere l’Attestazione dello Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, ma non significa di evitare le verifiche immobiliari. Infatti la stessa CILAS non è una procedura che ritengo non sia sufficiente per blindare la revoca dei benefici ottenuti con Cessione del Credito o Sconto in fattura dall’Agenzia delle Entrate.

Un primo motivo di vulnerabilità dell’efficacia CILAS lo puoi consultare in questo articolo.

I bonus edilizi diversi dal Superbonus sono sottoposti allo Stato Legittimo e di conformità dell’immobile

Adesso parliamo dei vari bonus edilizi minori vigenti, salvo le possibili proroghe in studio per la Manovra Finanziaria 2022, cioè quelli richiamati dall’art. 121 c.2 DL 34/2020:

  • Bonus Facciate 90%
  • Bonus Ristrutturazioni 50%
  • Ecobonus 65%
  • Sismabonus ordinari
  • ecc

Bisogna specificare che gli interventi edilizi supportati da queste detrazioni fiscali, con o senza cessione del credito o sconto in fattura, risultano:

  1. escluse dalla CILAS e dall’esonero dell’attestazione di Stato Legittimo
  2. sottoposti alla revoca/decadenza dei benefici ex art. 49 DPR 380/01
  3. sottoposti all’esclusione dei benefici ex art. 4 DM Finanze 41/1998.

Sull’articolo 49 DPR 380/01 ne ho già parlato più volte sul blog, e per maggiori approfondimenti rinvio ai vari articoli già pubblicati.

I bonus edilizi non godono della CILAS e subiscono la revoca articoli 49 DPR 380/01 e 4 DM Finanze 41/1998.

Credo sia il caso di focalizzare un aspetto inedito e finora poco considerato, cioè l’altro provvedimento che disciplina il diniego della detrazione in funzione agli illeciti edilizi: il Decreto Interministeriale Finanze n. 41/1998, articolo 4 comma 1 lettera c).

DM Finanze n. 41/1998
Art. 4 Casi di diniego della detrazione.
1. La detrazione non è riconosciuta in caso di:
a) violazione di quanto previsto all’articolo 1, commi 1 e 2;
b) effettuazione di pagamenti secondo modalità diverse da quelle previste dall’articolo 1, comma 3, limitatamente a questi ultimi;
c) esecuzione di opere edilizie difformi da quelle comunicate ai sensi dell’articolo 1;
d) violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente competente.

Questa norma tuttora vigente riguarda soprattutto i bonus edilizi minori, per ciascuno dei quali il richiamo è espressamente previsto da:

  • Bonus Facciate: art. 1 c. 223 L. 160/2019;
  • Bonus Ristrutturazioni: comma 9 art. 16-bis DPR 917/1986
  • Sismabonus ordinari: comma 9 art. 16-bis DPR 917/1986
  • Ecobonus 65: art. 1 c. 348 L. 296/2006 (vi risparmio la catena di rinvii normativi ad essa)

Premesso che l’obbligo formale di comunicare preventivamente all’Agenzia delle Entrate le opere oggetto di detrazione è stato rimosso da anni, resta il fatto sostanziale che le opere difformi possano da sole giustificare l’azione di recupero da parte del Fisco.

Conclusioni e suggerimenti

Si ribadisce ancora una volta che negli interventi edilizi e procedure amministrative di qualsiasi tipo sia necessario verificare lo Stato Legittimo e di conformità urbanistica dell’immobile, e a maggior ragione se supportate da qualsiasi bonus edilizia con o senza cessione del credito/sconto in fattura.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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