Bonus Barriere 75% e conformità urbanistica • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/10/2023
Conformità urbanistica

Occorre una configurazione pienamente legittima dell’immobile o dell’unità immobiliare per evitare decadenza agevolazioni fiscali

Torniamo sulla questione della conformità degli immobili in funzione dei bonus fiscali, in particolare sul Bonus Barriere Architettoniche 75%, istituito con l’articolo 119-ter D.L. 34/2020. Esso rientra nella categoria di bonus minore, cioè diverso dal Superbonus, ed è soggetto alle stesse esigenze di conformità degli immobili riscontrate in altri incentivi edilizi.

Gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche li possiamo suddividere in due categorie principali sulla base del regime amministrativo edilizio (sorvolando sulle norme di settore e vincoli) e quindi sottoposti a:

Titoli edilizi (Permesso di costruire, SCIA o CILA), in base anche alla contestuale esecuzione con altre opere;
Edilizia libera;

In tutte le ipotesi, è essenziale tener conto delle normative vigenti e rispettare la conformità degli immobili previste dalla normativa e dal Testo Unico DPR 380/01.

Ne ho parlato anche in apposito video: https://youtube.com/live/Q4abzG_mE-I

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Bonus Barriere 75 con normale pratica edilizia

In particolare secondo l‘articolo 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia, qualsiasi intervento su un immobile che richieda una CILA, SCIA o permesso deve includere una asseverazione di rispetto dello Stato legittimo. Questa regola si applica in tutta Italia a partire dall’entrata in vigore del D.L. 76/2020, e coinvolge anche interventi edilizi supportati da qualsiasi bonus fiscali, come appunto quello sulle barriere architettoniche al 75%, legittimati con pratiche edilizie:

CILA
SCIA
Permesso di Costruire

Ovviamente questo obbligo vale anche quando l’intervento stesso, supportato e autorizzato da queste pratiche, include il bonus barriere architettoniche 75%. Praticamente non cambia niente rispetto a quanto già si sapeva col più datato e conosciuto Bonus Ristrutturazioni 50%.

Questa configurazione potrebbe esporre qualsiasi bonus fiscale edilizio, come quello delle barriere architettoniche, alla decadenza e recupero ai sensi dell’articolo 49 DPR 380/01 e DM Finanze 41/1998.

L’unica eccezione a questa regola, se così possiamo definirla, è ammessa sul Superbonus solamente per interventi diversi dalla demolizione e ricostruzione di edifici rientranti in CILAS; tuttavia la possibilità di ovviare alla severa attestazione sulle tolleranze e Stato Legittimo non va ad intaccare o limitare i poteri repressivi e sanzionatori dei Comuni verso ogni irregolarità edilizia.

Bonus 75% in Edilizia libera su immobili irregolari, le criticità

Affrontiamo la categoria di interventi supportati dal Bonus barriere architettoniche 75% ed effettuati in edilizia libera su immobili affetti da irregolarità o abusi edilizi. Un ipotetico esempio potrebbe essere il rifacimento del bagno all’interno di un appartamento, sul quale sono pendenti domande di condono edilizio o sanatoria; oppure ipotizziamo anche i casi in cui vi sia uno stato di irregolarità edilizie sul quale non vi siano pendenti istanze di regolarizzazione.

Coloro che ritengono di poter usufruire del Bonus barriere architettoniche in regime di edilizia libera, ignorano la disciplina dello Stato Legittimo e della conformità immobiliare, ma soprattutto la giurisprudenza riguardante la reiterazione del reato edilizio su immobile irregolare.

Infatti a più riprese ho pubblicato diversi articoli in cui sono stati ritenuti illegittimi e inammissibili interventi edilizi minori su manufatti abusivi, anche con condoni/sanatorie pendenti o rilasciate irregolarmente.

Neppure gli interventi minori, cioè supportati dalla CILA, sono stati ritenuti ammissibili su tali situazioni in quanto l’esecuzione su tali immobili affetti da irregolarità corrisponde alla reiterazione del reato edilizio. Ovviamente stiamo parlando di aspetti che coinvolgono il sanzionamento penale di queste irregolarità.

Sulla possibilità o divieto di fare interventi edilizi negli immobili affetti da irregolarità o abusi, devo rilevare la giurisprudenza del Consiglio di Stato con due orientamenti alternativi:

Assoluto: ripercorre il divieto tassativo di effettuare opere su immobili abusivi al pari della Cassazione Penale di cui sopra;
Possibilista: ammette opere minimali di conservazione su immobili abusivi ma soltanto per immobili in pendenza di condono edilizio.

Tra i due ritengo che debba prevalere il primo, alla luce della volontà del legislatore espressa con l’introduzione dello Stato Legittimo degli immobili (D.L. 76/2020): non sarebbe “carino” usare soldi pubblici per finanziare il rifacimento di immobili abusivi e irregolari.

Il vero problema è la natura permanente dell’abuso edilizio, da considerare “contagiosa” anche nei confronti delle modifiche e innovazioni successive, compreso quelle che potrebbero avvenire con edilizia libera. Anche per questa situazione valgono le predette considerazioni prudenziali espresse nel precedente paragrafo sulla possibile decadenza e recupero dei benefici fiscali.