Autorizzazione commerciale presuppone la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
23/04/2024
Stato Legittimo Immobile

La disciplina urbanistica è la prima a dover essere considerata per assentire l’avvio dell’attività produttiva

E’ possibile svolgere un impresa artigianale chiedendo l’autorizzazione per avvio attività all’interno di un immobile a destinazione commerciale? La risposta giusta da dare è dipende dalla destinazione d’uso ammessa sull’immobile dallo strumento urbanistico generale o dalla disciplina comunale.

Il Consiglio di Stato è tornato a confermare quanto sia importante verificare lo Stato Legittimo dell’immobile prima di avviare le pratiche autorizzative o di assenso per attività produttive di ogni genere, e lo ha fatto con sentenza n. 3232/2024.

In altre parole, l’autorizzazione commerciale (ma anche la relativa SCIA) per avviare l’attività presuppone la regolarità del profilo urbanistico edilizio dell’immobile già in partenza; una volta verificato questo presupposto essenziale, occorre verificare se l’attività che si intende avviare risulti conforme e coerente alle previsioni dello strumento urbanistico comunale vigente (e anche con quello eventualmente adottato).

E anche la fattispecie oggetto della menzionata sentenza del Consiglio di Stato aveva per oggetto l’avvio di una attività di commercio per media struttura di vendita, da insediare all’interno di un capannone esistente il quale non risultava avere una destinazione idonea a consentire il commercio al dettaglio (a livello di Stato Legittimo).

L’immobile risulta inserito in zona urbanistica per “Attrezzature connesse al trasporto merci“, in cui tra le destinazioni d’uso ammesse vi è quella di magazzini per il commercio all’ingrosso: la difesa della parte appellante ha evidenziato che l’immobile è stato adibito ad uso commerciale di fatto fin dal 1983, sottolineando la continuità della destinazione d’uso commerciale nel tempo.

Tuttavia occorre sottolineare che ogni attività commerciale è subordinata alla verifica da parte del Comune del rispetto della destinazione urbanistica dei locali ove essa viene svolta. La conformità urbanistica vale quale requisito intrinseco di ammissibilità, prima ancora che di legittimità, della domanda volta a conseguire l’assenso ad una attività commerciale.

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La consolidata giurisprudenza del Consiglio di Stato ritiene ormai che nel rilascio di una autorizzazione commerciale occorre tenere presenti i presupposti aspetti di conformità urbanistico-edilizia dei locali in cui l’attività commerciale si va a svolgere, con l’ovvia conseguenza che il diniego di esercizio di attività di commercio deve ritenersi senz’altro legittimo ove fondato su rappresentate e accertate ragioni di abusività dei locali nei quali l’attività commerciale viene svolta (vedi anche Consiglio di Stato n. 3209/2021 che richiama Consiglio di Stato n. 5537/2011). Il legittimo esercizio dell’attività commerciale è pertanto ancorato alla iniziale e perdurante regolarità sotto il profilo urbanistico-edilizio dei locali in cui essa viene posta in essere (Consiglio di Stato, Sez. VI, 23 ottobre 2015, n. 4880).

In materia di destinazione d’uso, l’autorizzazione esercizio attività commerciale/produttiva è irrilevante a legittimarne ai fini urbanistici, salvo che non sia una situazione di immobile realizzato o trasformato in epoca non soggetta a titolo abilitativo (o in caso di pratica edilizia insussistente) ai sensi dell’articolo 9-bis comma 1-bis D.P.R. 380/01.

Tra l’altro non è ammissibile l’esercizio dissociato, addirittura contrastante, dei poteri di verifica (urbanistica e commerciale) che fanno capo allo stesso ente pubblico, come il Comune, per la tutela di interessi pubblici distinti, specie quando tra questi interessi sussista un obiettivo collegamento, come è per le materie dell’urbanistica e del commercio (Consiglio di Stato, Sez. V, 29 maggio 2018, n. 3212). La disciplina urbanistica è la prima a dover essere tenuta in considerazione al fine di valutare l’assentibilità di un’attività commerciale.