Atto compravendita notarile, estendere ricerche trascrizioni ipotecarie ben oltre il ventennio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
03/04/2025
Compravendita immobiliare

Per garantire l’assenza di evizioni, pignoramenti e pregiudizi di natura ipotecaria occorre estendere molto le ricerche nei registri immobiliari in Conservatoria

Interessante quanto emerge dalla sentenza di Cassazione Civile n. 34949/2024, in cui si afferma l’obbligo di estendere le verifiche nei registri immobiliari ben oltre il ventennio, onde evitare il mancato accertamento di trascrizioni pregiudizievoli pendenti da tempo, e ignoranti dalle parti acquirenti.

L’ispezione ipotecaria, oltre ad avere evidente finalità di accertare la corretta esecuzione delle formalità di trascrizione, iscrizione e voltura catastale, ha anche lo scopo di “ricostruire” le vicende traslative e delle possibili trascrizioni pregiudizievoli dell’immobile nel ventennio. Lo svolgimento di un accurata ricerca nelle risultanze degli atti di provenienza, delle formalità pregiudizievoli, e di tutte le formalità di pubblicità immobiliare in Conservatoria dei Registri immobiliari, diventa un passaggio obbligato per evitare spiacevoli sorprese quali pignoramenti pregressi o iscrizioni negative di vario tipo, ad esempio quelle previste dall’articolo 567 comma 2 del Codice di Procedura Civile.

Il medesimo articolo stabilisce che «il creditore che richiede la vendita deve provvedere a depositare, entro il termine previsto dall’articolo 497, l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari».

Ecco perchè normalmente gli atti notarili di trasferimento sono supportati da ricerche di continuità della storia ventennale nelle trascrizioni dell’immobile, sia per evidenziare possibili forme di usucapioni, ma anche per accertare eventuali pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli infraventennali. Il problema può nasce invece per quelle trascrizioni pregiudizievoli effettuate oltre il ventennio e aventi durata nel tempo prima della loro possibile decadenza automatica: in questi casi l’indagine ipotecaria ventennali non sarebbe in grado di individuarle, ed è il caso trattato proprio dalla recente sentenza di Corte di Cassazione Civile n. 34949/2024.

Sul punto la Corte ha già più volte evidenziato che nell’ipotesi in cui al notaio venga richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene. Salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, l’indagine delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce obbligo del notaio derivante dall’incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell’oggetto della prestazione d’opera professionale, poiché l’opera di cui è richiesto non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi e, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto medesimo. Di conseguenza, l’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà luogo a responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità, e, stante il suddetto obbligo, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ai sensi dell’art. 1227 del Codice Civile (Cass. Civ. n. 11296/2020, n. 24733/2017).

Nello stesso solco, più di recente, è stato affermato che l’obbligo di consiglio alle parti, gravante sul notaio e derivante dagli obblighi di correttezza e buona fede oggettiva nell’esecuzione del contratto, quali criteri determinativi ed integrativi della prestazione contrattuale, non si esaurisce nell’obbligo di chiarimento rispetto alle clausole di contenuto ambiguo presenti nell’atto rogato ed impone al notaio di dare in ogni caso informazioni ai clienti sugli effetti e sul risultato pratico dell’atto rogato e sulla corrispondenza di essi alla volontà manifestata dalle parti, dovendo il notaio garantire l’attitudine dell’atto ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell’atto (cfr. in tale senso, più di recente, Cass. Civile n. 23600/2023).

Occorre quindi valutare se l’obbligo accessorio gravante sul notaio possa essere limitato al ventennio nelle operazioni di verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura.

Se tale obbligo accessorio va rapportato “allo scopo tipico dell’atto” (ad esempio la compravendita immobiliare) e “al risultato pratico voluto dalle parti” ovvero quello di acquistare un bene libero da vincoli e pesi pregiudizievoli (cfr. Cass. Civ. n. 21205/2022), il termine cui risalire non può essere limitato al ventennio antecedente (Cass. Civ. n. 34949/2024).

Occorre precisare che il dato temporale dei venti anni risulta significativo in ordine a diverse fattispecie. Ad esempio, ai fini dell’usucapione del bene immobile, per cui il decorso di tale tempo senza passaggi di proprietà fa presumere che il dante causa, al di là del suo acquisto a titolo derivativo, sia anche divenuto proprietario a titolo originario e questo assicura il compratore che l’acquisto sia a domino; tuttavia il notaio è comunque tenuto a risalire all’acquisto a titolo derivativo precedente, perché la “certezza dell’atto giuridico da rogarsi” è assicurata solo dalla continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.), per cui, se egli dubita dell’esistenza di un valido titolo a titolo derivativo, è tenuto a dirlo all’acquirente; ciò non vuol dire che il notaio non possa ricevere un atto ove il venditore si assuma semplice proprietario per usucapione e manchi il relativo accertamento giurisdizionale, ma se intende farlo deve avvertire l’acquirente dei rischi connessi all’acquisto, pena la responsabilità disciplinare (Cass. 11186/2021 e Cass. 32147/18; addirittura è consentito accertare l’usucapione con accordo di mediazione con sottoscrizione del processo verbale autenticato da un pubblico ufficiale v. n. 12 bis dell’art. 2643 comma 1 c.c., introdotto dall’art. 84 bis del D.L. 69/2013 21/06/2013, conv. in l. 98/2013).

Un altro esempio riguarda l’ipoteca, atteso che essa deve essere rinnovata ogni venti anni altrimenti si estingue (art. 2847 c.c.) nonché secondo la previsione degli artt. 2668 bis e 2668 ter c.c., come introdotti dall’art. 62 della L. 69/2009, pure per la trascrizione della domanda giudiziale, del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili, sicché, a seguito dell’introduzione delle ricordate disposizioni codicistiche, le visure relative all’ultimo ventennio che non contengano queste formalità attestano di fatto che tali pesi non sussistono, in quanto pur se un tempo esistenti sono venuti meno per mancata rinnovazione.

La novella legislativa rafforzerebbe la conclusione di un onere di verifica dei pignoramenti limitato all’ultimo ventennio, tenuto conto che proprio la novella introdotta nel codice dall’art. 62 della legge 69/2009 disvela un alleggerimento degli oneri notarili in punto verifica della trascrizione domande giudiziali, dei pignoramenti immobiliari e dei sequestri conservativi su immobili valida solo per l’avvenire (cioè dall’entrata in vigore del D.L. 69/09).
Al contrario, la novella normativa non suggerisce al notaio, operante nel regime previgente, di arrestare le visure negative relative al bene compravenduto al mero ultimo ventennio; al contrario, avrebbe dovuto suggerirgli secondo i canoni della diligenza qualificata richiesta alla sua funzione, una ricerca nominativa nei registri immobiliari al fine di indagare se risultassero trascrizioni di domande giudiziali, di pignoramenti o di sequestri conservativi
riguardanti i beni oggetto di alienazione.

Ergo, per gli immobili si renderà necessario estendere le ricerche nei registri immobiliari e le visure ipotecarie ben oltre indietro i canonici venti anni, onde evitare di subire possibili trascrizioni pregiudizievoli dimenticate.