Aste giudiziarie immobiliari, e Condono edilizio entro 120 giorni dall'aggiudicazione • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
18/01/2021
Condono Edilizio

Esiste una remota possibilità per presentare istanza di Condono edilizio tardivo nel trasferimento derivante da procedure esecutive

Avrai sicuramente sentito dire che gli immobili all’asta godono di un particolare regime di condono edilizio.

allora bisogna sfatare un po’ qualche credenza, perché molti pensano che ci sia sempre un condono pronto e riservato a questo tipo di categoria di immobili.

Non funziona così, anzi bisogna dire che col passare del tempo diventa sempre più difficile accedere a questi particolari benefici, e ciò è disciplinato dall’art. 40 comma 6 della L. 47/85, cioè la legge sul primo condono tuttora vigente.

E stiamo parlando di Condono straordinario, cioè quello con maggiori possibilità di regolarizzazione rispetto alla procedura ordinaria di accertamento di conformità art. 36 DPR 380/01 (sanatoria edilizia).

La suddetta procedura concede agli immobili oggetto di procedure esecutive immobiliari un termine e alcune condizioni per le quali l’immobile possa rientrare nelle previsioni di sanabilità straordinaria (condono, appunto).

La prima condizione essenziale prevede che si debba rientrare nella previsione di sanabilità, cioè gli abusi e illeciti edilizi devono essere compiuti prima di una determinata data, che risulta stabilita rispettivamente per ciascuno dei tre condoni edilizi (L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03).

Tieni conto che queste tre leggi sul condono edilizio sono differenti tra loro, sottolineando che il terzo e ultimo provvedimento di condono straordinario L. 326/2003 contiene condizioni ed esclusioni molti severe; infatti contiene limiti differenziati per categorie di intervento, vincoli e volumetrie, oltre al problema dei vincoli di vario tipo. Per cui la prima vera cosa importante è verificare se l’immobile all’asta giudiziaria (e relativi abusi edilizi) possano rientrare nelle previsioni di sanabilità o meno.

Per maggiori informazioni su requisiti e condizioni di accesso al condono edilizio, qui trovi tutti i miei articoli.

Esiste una possibilità, tutta da verificare: in caso di trasferimento derivante da procedure esecutive, il comma 6 art. 40 L. 47/85 prevede che la domanda di condono edilizio possa essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento decretato dal Tribunale.

Ciò significa questa possibilità ha un preciso termine temporale per essere esercitato dall’aggiudicatario, e personalmente ritengo che il termine di centoventi giorni per presentare una domanda di condono siano pochi.

Inoltre sfatiamo pure la credenza che su queste procedure esecutive immobiliari, e sugli immobili all’asta, vi sia una specie di “condono istantaneo e automatico”: non esiste quindi nessuna procedura che in grado di regolarizzare istantaneamente e automaticamente i vari illeciti, difformità e irregolarità di ogni tipo. Chiaramente restano esclusi dall’intero discorso gli immobili che vengono trattati col “saldo e stralcio”.

Preme ricordare che al contrario, la domanda di condono edilizia è appunto una domanda: ad essa dovrà seguire una istruttoria per valutarne il rilascio o il diniego.

Una particolare condizione che potrebbe portare al rigetto della domanda di condono, anche per immobili all’asta, potrebbe essere la presenza di vincoli di vario tipo, ad esempio:

Inedificabilità;
Beni culturali, monumentali, architettonici, storici, ecc. (ex L. 1089/39 oggi Parte II del D.Lgs. 42/2004);
Paesaggistici in generale;
Ambientali;
Stradali
Ecc.

Per ottenere il condono anche su immobili all’asta o soggetti a procedure esecutive, qualora sottoposti ai rispettivi vincoli, occorre ottenere il parere favorevole, nulla osta, autorizzazione comunque denominati (articoli 32 e 33 L. 47/85).

Come individuare la corretta Legge di condono edilizio per ciascuno immobile all’asta

Esiste un’altra condizione essenziale che consente l’accesso al condono edilizio tardivo per immobili all’asta o soggetti a procedure esecutive, ovvero la formazione delle ragioni del credito anteriori all’entrata in vigore delle tre rispettive leggi sul condono edilizio, le quali sono:

Il riferimento delle ragioni del credito non si collega all’epoca di ultimazione dei lavori dei tre condoni, che riporto per completezza e informazione:

01 ottobre 1983 (L. 47/85);
31 dicembre 1993 (L. 724/94);
31 marzo 2003 (L. 326/03);

Cosa sono queste ragioni di credito per cui si interviene e che formano condizione essenziale di accesso al condono straordinario tardivo?

Esse sono la condizione che hanno giustificato l’avvio della procedura esecutiva, per esempio l’inadempienza del debitore verso il creditore (una serie di rate di mutuo non pagate, per esempio).

Un altro esempio potrebbe essere il pignoramento dell’immobile, che ufficializza appunto il rapporto di credito nei confronti del debitore e che colpisce l’immobile stesso.

Il momento in cui ha luogo formalmente la ragione del credito, cioè il riconoscimento ufficiale di questa posizione di inadempienza tra creditore e debitore, è quello da riferire all’entrata in vigore della relativa legge di condono edilizio (art. 40 c.6 L. 47/85) anteriore ad esso.

Se le ragioni di credito sono posteriori all’entrata in vigore a tutti e tre i provvedimenti di condono edilizio, allora non si ha diritto a presentare la domanda di sanatoria edilizia straordinaria nei suddetti 120 giorni.

Possono tuttavia capitare procedure esecutive che vanno avanti da anni, in cui le ragioni di credito si siano formate molto tempo fa e cioè prima delle varie norme sul condono edilizio.

E’ molto importante cominciare a spiegare alle persone che quando trattate o comunque siete interessate ad acquisire immobili all’asta, dovete leggere con molta attenzione le perizie immobiliari redatte dai CTU.

Non tutte le perizie sono fatte tutte in maniera chiarissima e esaustiva, analizzando in profondità la questione della regolarità o meno dell’immobile, gli illeciti rilevati, la sanabilità effettiva o meno, la precisa quantificazione della sanzione pecuniaria e oneri concessori da applicare, il rischio dei vincoli, eccetera.

Inoltre le perizie dei tribunali potrebbero fare riferimento soltanto alla procedura ordinaria di sanatoria edilizia (art. 36 del DPR 380/01), senza fare riferimento al possibile condono edilizio “tardivo” dei famigerati 120 giorni. Non sto sostenendo che sia legittimo o meno, sto sostenendo che mi sono capitati diversi casi simili.

La differenza tra sanatoria ordinaria e condono edilizio è che la prima si può presentare sempre, mentre il condono si può presentare in certi periodi qualora la norma apra i termini (in entrambe non è automatico il rilascio favorevole).

Può capitare che un CTU non possa avere la certezza se l’immobile possa essere sanabile da questo punto di vista, e tantomeno e condonabile; generalmente si astengono dall’esprimere giudizi di questo tipo, perché non è il loro incarico avviare la sanatoria né tanto meno di portarla a compimento.

Loro sono incaricati di rilevare gli illeciti e le irregolarità nei confronti dei titoli edilizi abilitativi (permesso di costruire, concessioni edilizie, licenze, DIA, SCIA, eccetera). Il ruolo del CTU si limita correttamente ad indicare la possibilità di presentare istanza di sanatoria, ricordando l’importo minimo di sanzione è di 516 euro. Consideriamole “clausole di stile”.

Perciò mi rivolgo soprattutto alle persone che si avventurano nel settore delle aste immobiliari, come se fosse molto facile: fate attenzione perché le sanatorie edilizie (e anche i condoni) possono essere veramente dei labirinti, e potrebbero impiegare molto tempo per arrivare ai rilascio definitivo.

Inoltre sanatorie e condono possono anche costare molto in termini di sanzioni pecuniarie, oblazioni, oneri d’urbanizzazione, costo di costruzione.

Mi preme aggiungere che la quantificazione delle oblazioni in certe regioni sia stata innalzata in maniera considerevole rispetto a quanto previsto dal Testo Unico per l’edilizia (Toscana, Lazio, ecc).

In più aggiungo anche il possibile rischio di dover trattare un immobile con un abuso insanabile (ma non demolibile) con la procedura di “fiscalizzazione”, con costi rilevanti (Articoli su fiscalizzazione) e senza poter raggiungere una posizione di piena regolarità edilizia.

Capite bene che certi acquisti all’asta immobiliare, se non preceduti da attente verifiche della documentazione, potrebbero rivelarsi trappole mortali in termini di costi imprevisti (e imprevedibili).