Aste giudiziarie immobili: tre procedure per regolarizzare abusi edilizi (non automaticamente) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/12/2019
Conformità urbanistica

L’effetto purgativo dell’acquisto all’asta riguarda i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non gli aspetti urbanistico edilizi.

In molti credono che acquisire l’immobile alle aste giudiziarie significhi prendere un immobile “ripulito” da tutti i mali possibili, compreso illeciti e difformità.

Niente di più falso: al contrario, nelle perizie tecniche allegate alle procedure esecutive dovrebbero essere riportate adeguatamente gli aspetti di conformità o regolarità in questo senso. E altrettanto correttamente, dovrebbero contenere anche le descrizioni degli illeciti e difformità, i costi per la loro eventuale regolarizzazione o loro rimessa in pristino.

Il legislatore ha disciplinato la possibilità di regolarizzare gli immobili trasferiti con procedure esecutive, entro certi paletti e condizioni.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che nel nostro ordinamento non si rinviene alcun dato normativo positivo da cui inferire che la vendita all’asta nell’ambito di una procedura espropriativa importerebbe effetto sanante degli eventuali illeciti edilizi realizzati. Tale conclusione, peraltro, non può trarsi nemmeno facendo applicazione del principio generale del cd effetto purgativo derivante dalla natura di acquisto a titolo originario del bene, effetto che riguarda più propriamente i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non già lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui in ipotesi si trovi il bene (Cons. di Stato n. 1996/2017).

Una volta riscontrata la presenza di illeciti, ci sono tre possibili procedure da attivare:

Condono edilizio “tardivo”;
Sanatoria edilizia ordinaria;
CILA tardiva;

Sono procedure per cui il soggetto interessato, l’aggiudicatario, si deve prontamente attivare per poter accedere ai benefici.

Ci tengo a sottolineare che sono aspetti e procedure che richiedono un elevata preparazione, e pertanto l’ausilio indispensabile di professionisti esperti in materia.

E’ il caso di ricordare che le procedure esecutive e giudiziarie non si accollano l’onere di regolarizzare l’immobile prima del trasferimento stesso. Vediamo quindi quali procedure di regolarizzazione esistono.

Condono edilizio, tardivo e condizionato

Condono edilizio, ammissibile secondo l’art. 40 ultimo comma L. 47/85: è la procedura di sanatoria edilizia “straordinaria”, cioè in l’unica in grado di regolarizzare illeciti e difformità (anche gravi) sotto il profilo formale sia sostanziale.

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In altre parole, è la procedura che permette di regolarizzare illeciti che risultino anche in contrasto con strumenti urbanistici comunali (Piani Regolatori), Regolamenti Edilizi e alcune normative nazionali.

Gli immobili soggetti a trasferimento con procedure esecutive/giudiziarie accedono alla possibilità di presentare istanza di Condono a tutte le seguenti condizioni:

istanza presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento;
le ragioni del credito che hanno generato la procedura, devono essersi formate prima della data di entrata in vigore della L. 47/85;

LA DATA DELLE RAGIONI DEL CREDITO

Tale data fa scattare il diritto a presentare l’istanza di condono. Notare bene che la domanda di condono non garantisce che esso verrà rilasciato, perchè devono verificarsi una serie di condizioni.

Prima occorre precisare che in Italia ci sono stati tre provvedimenti di Condono Edilizio. O meglio, è stata emanata una legge sul condono edilizio “riesumata” due volte successive:

L. 47/1985: primo Condono, quello più estensivo e capace di regolarizzare abusi e illeciti di ogni tipo;
L. 724/1994: secondo condono, che riapriva i termini del primo con limitazioni e condizioni aggiuntive;
L. 326/2003: terzo condono, che che riapriva i termini del primo con limitazioni e condizioni maggiori, oltre a quelle disposte dalle Regioni;

Detto ciò, la datazione delle ragioni del credito assume un valore importante perchè in base ad essa, si può accedere ai benefici dei tre rispettivi condoni.

In altre parole, si può avere accesso ai benefici delle tre norme di condono in funzione all’anteriorità delle ragioni del credito rispetto all’entrata in vigore delle tre leggi di condono edilizio.

Limiti e condizioni del Condono edilizio

Tuttavia è importante sottolineare che l’ottenimento del Condono presuppone il rilascio degli eventuali nulla osta, autorizzazioni o atti di assenso delle rispettive Pubbliche Amministrazioni preposte a tutelare certi aspetti del territorio (Vincoli paesaggistici, Beni Culturali, Enti Parco, ecc).

Inoltre è importante sottolineare che il rilascio del condono deve prendere in considerazione anche gli aspetti di tipo strutturale e antisismico, che non si esauriscono con la presentazione di Dichiarazione Idoneità Statica.

Infine, vanno pure considerati tutti gli aspetti che possono incidere sull’Abitabilità/Agibilità, sottolineando che non sono trascurabili (es. la conformità degli impianti, ecc).

Sanatoria Edilizia

Nella legislazione esiste anche un’altra procedura che consente la possibilità di regolarizzare gli illeciti edilizi, anche gravi, prevista dall’art. 36 del D.P.R. 380/01.

E’ la procedura di Accertamento di conformità, ed è la procedura prevista a regime ordinario, chiamata appunto sanatoria edilizia. Il risultato della procedura è rilasciare il Permesso di Costruire in sanatoria; se trattasi di illeciti di minor rilevanza, esistono comunque le relative procedure di regolarizzazione fondate sempre sull’accertamento di doppia conformità (ad eccezione delle opere compiute rientranti in CILA tardiva, come vedremo in seguito).

[VIDEO: la Sanatoria edilizia]

Ciò significa che il soggetto interessato può presentare istanza di sanatoria edilizia anche senza le due suddette condizioni imposte per il condono “tardivo”.

Qui però le cose possono complicarsi: se il Condono gode del vantaggio di poter regolarizzare illeciti gravi, persino in contrasto con Piano Regolatore e Regolamento Edilizio, ciò non vale per la sanatoria edilizia.

Il rispetto della doppia conformità si applica anche per le normative di settore, quali le strutture, impianti, eccetera; inoltre occorre regolarizzare anche gli eventuali aspetti vincolistici, tutt’altro trascurabili (Paesaggistica, Beni culturali, idrogeologici, e molti altri).

In sintesi, la sanatoria edilizia porta a regolarizzare la mancata presentazione, quando astrattamente l’interessato avrebbe potuto ottenere il relativo titolo edilizio.

CILA TARDIVA

A differenza delle altre due procedure, attualmente questa non è soggetta alla verifica di doppia conformità urbanistico edilizia, ma soltanto alla singola conformità presente al momento della presentazione.

Inoltre gode di un regime sanzionatorio più mite, perchè l’importo massimo previsto è di mille euro.

Le opere regolarizzabili con la CILA tardiva sono quelle definite dall’art. 6-bis del D.P.R. 380/01, cioè quelle non ricondubili al Permesso di Costruire e SCIA.

In questo senso molte Regioni hanno emanato apposite norme che integrano e precisano meglio di quali interventi si tratti.

Anche per questa procedura vale quanto già ripetuto per le altre: resta fatto salvo il rispetto di tutte le norme di settore, vincolistiche e quant’altro.

Conclusioni sulla regolarizzazione di immobili oggetto di aste giudiziarie.

Per prima cosa tengo a sottolineare che la valutazione della possibile regolarizzazione, e della relativa procedura da adottare solitamente è indicata nella perizia del C.T.U.

Tenuto conto che le perizie non sono prodotte in maniera standardizzata da norme (e qualcuna è prodotta in maniera anche criticabile, mi sia consentito dire), è necessario farla valutare e visionare da professionisti tecnici esperti.

Infatti vi potrebbero essere i rischi circa l’insanabilità degli illeciti, in base alle valutazioni negative che potrebbero esprimere i relativi enti pubblici chiamati nei procedimenti di regolarizzazione.

Inoltre occorre non sottovalutare i relativi costi, che potrebbero diventare anche rilevanti rispetto al valore dell’immobile oggetto di esecuzione.

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