Appartamento condonato ma inagibile o non abitabile

Il rilascio del titolo in sanatoria potrebbe essere annullato assieme al diniego di Agibilità per carenza dei requisiti igienico sanitari

Devo ringraziare l’Avv. Antonino Cannizzo e l’Avv. Vittorio Fiasconaro che hanno pubblicato su Linkedin una interessante rassegna, da cui ho notato la sentenza del Consiglio di Stato n. 6091/2021.

L’argomento l’ho trattato più volte nel blog: Condono edilizio per appartamento e Abitabilità in deroga ai requisiti igienico sanitari. Da molti è considerata una procedura capace di superare qualunque regola non rispettata, compreso quelle tipiche dell’Abitabilità.

La fattispecie stavolta è più delicata: 13 appartamenti ricavati nel seminterrato grazie alla domanda di Condono edilizio L.326/2003 (terzo condono edilizio), tramite mutamento della destinazione d’uso da locali di servizio degli appartamenti soprastanti.

Ma qualcosa va storto: il Comune nel 2005 ha rilasciato le varie concessioni edilizie in sanatoria e nell’anno 2011 vengono acquistati da una società. Essa dopo pochi mesi deposita le richieste di Agibilità (che ha assorbito la procedura di Abitabilità), ma il Comune dopo aver fatto i sopralluoghi decide di respingere tali richieste per carenza dei requisiti igienico sanitari.
Infatti le unità immobiliari risultavano situate al piano interrato dell’immobile a circa metri 3 sotto il circostante piano campagna, sprovviste di aerazione ed illuminazione diretta in quanto dotate di finestre “a bocca di lupo” con grigliato posto a livello del giardino e di dimensioni tali da non garantire nemmeno una adeguata aerazione.

Inoltre il Comune ha proceduto ad effettuare parziale annullamento in autotutela delle concessioni edilizie rilasciate in sanatoria, lasciando confermata la validità solo per “il cambio di utilizzo da magazzino a servizio igienico”.

Prima di proseguire sulla vicenda, merita ricordare come il Condono edilizio sia una speciale forma di sanatoria straordinaria in grado di legittimare a posteriori interventi e manufatti realizzati in:

  • assenza di titoli abilitativi edilizi o difformità ad essi;
  • contrasto parziale o totale alla normativa urbanistica generale;
  • contrasto parziale o totale alle norme di settore;
  • contrasto parziale o totale agli strumenti urbanistici e di pianificazione territoriale;
  • assenza di titoli abilitativi in materia paesaggistica, beni culturali, antisismica, e norme speciali o di settore;
  • ecc.

Dall’altra parte il Condono edilizio trova dei limiti di incondonabilità, che sono stati previsti in tutti e tre i provvedimenti legislativi: L. 47/85, L. 724/94, e L. 326/03.

La domanda di Condono edilizio non garantisce automaticamente la regolarizzazione dell’immobile

Il ricorso al TAR si conclude con un parziale accoglimento, in sostanza:

  • l’annullamento dei titoli concessori rilasciati in sanatoria è illegittimo per carenza di adeguata motivazione di interesse pubblico, lasciandoli pertanto validi;
  • il diniego delle domande di Agibilità resta confermato, e a ciò fanno appello in C.d.S.

Tuttavia devo precisare che l’annullamento automatico dei titoli abilitativi rilasciati in precedenza non è proprio impossibile in questi casi, perchè sarebbe sufficiente una espressa e puntuale motivazione di interesse pubblico nel provvedimento di autotutela.

E la motivazione non è proprio difficile da formalizzare, soprattutto se finalizzata a tutelare un interesse pubblico di tutela della salubrità collettiva rispetto al mantenimento delle condizioni dell’immobile.

Al Consiglio di Stato viene confermata la legittimità del diniego dell’Agibilità, e ciò si traduce nell’impossibilità di rendere abitabili gli appartamenti ricavati nel sottosuolo nonostante il condono edilizio già rilasciato, pagato e ritirato.

Questa situazione può sembrare assurda, ma è più diffusa di quanto si possa pensare.

Esistono infatti limiti ben precisi all’Abitabilità per immobili condonati, anche nel caso in cui sia lo stesso Comune a rilasciare in deroga rilasciata contestualmente.

Ancora nuovamente, il Consiglio di Stato sentenza n. 6091/2021 mantiene fermo l’orientamento che riduce i margini di deroga previsti in materia di abitabilità su immobili oggetto di condono edilizio.

La L. 47/85 art. 35 ammette (astrattamente) la deroga automatica dell’Abitabilità; tuttavia la sentenza di Corte Costituzionale n. 256 depositata nel 18 luglio 1996 ha disposto che la deroga possa applicarsi solo alle norme regolamentari locali del comune preposto al rilascio, senza però derogare quelle di grado superiore previste da norme sovraordinate o di legge (quali le norme igienico sanitarie e di sicurezza).

Il Condono edilizio non prevede automaticamente l’Agibilità in deroga a tutto

In particolare la motivazione portante della sentenza costituzionale è la seguente:
« La deroga non riguarda, infatti, i requisiti richiesti da disposizioni legislative, e deve, pertanto escludersi una automaticità assoluta nel rilascio del certificato di abitabilità pur nella più semplice forma disciplinata dal d.P.R. n. 425 del 1994 a seguito di concessione in sanatoria, dovendo invece il Comune verificare che al momento del rilascio del certificato di abitabilità siano osservate non solo le disposizioni di cui all’art. 221 del testo unico delle leggi sanitarie (rectius, di cui all’art. 4 del d.P.R. n. 425 del 1994), ma, altresì, quelle previste da altre disposizioni di legge in materia di abitabilità e servizi essenziali relativi e rispettiva normativa tecnica, quali quelle a tutela delle acque dall’inquinamento, quelle sul consumo energetico, ecc.. »

Il rilascio da parte del comune dell’agibilità o abitabilità automatica e in deroga pertanto non può superare i limiti e requisiti minimi previsti dalle norme, ancorché sopravvenute successivamente all’epoca dell’abuso edilizio.

Risultato: appartamento condonato, ma inabitabile o inagibile.

Si potrebbe davvero arrivare alla situazione paradossale in cui l’immobile risulta condonato ai soli fini urbanistico edilizi.

Tuttavia non risulterà altrettanto utilizzabile perchè non potrà essere dotato della necessaria Agibilità, che ad oggi deve essere attestata dal professionista abilitato con apposita Segnalazione Certificata di Agibilità.

E tutto ciò avrà ripercussioni sul valore, prezzo e commerciabilità effettiva dell’immobile “paralizzato” in questa empasse.

Conclusioni e suggerimenti

Posso consigliare di valutare con massima attenzione la situazione di fatto e giuridica di certi appartamenti seminterrati o interrati, legittimati col Condono.

Per quanto se ne creda, il Condono non ha proprio tutti i super poteri magici di azzerare le norme e regolamenti. Coloro che si troveranno in questa situazione forse dovranno valutare una “retrocessione” del permesso edilizio in sanatoria, tornando alla situazione antecedente al condono.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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