Ante ’67: nullità compravendita per falsa attestazione inizio costruzione ante Legge ponte

La dichiarazione sostitutiva deve essere veritiera e riferibile all’immobile oggetto di atto notarile

Abbiamo un patrimonio edilizio datato, e che in prevalenza risulta costruito in epoca anteriore all’entrata in vigore della Legge ponte n. 765/67.

Sì, la stessa legge ponte e stesso riferimento normativo che ha segnato il passaggio epocale di estendere l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio comunale, a prescindere dai regolamenti edilizi, piani regolatori e strumenti urbanistici di ogni tipo.

La stessa legge è stata usata poi come profilo spartiacque dalla L. 47/85, in merito alle compravendite immobiliari. L’art. 40 della legge 47/85 dispone che per gli atti di trasferimento immobiliare, tra vivi, non possono essere rogati e sono nulli se il venditore:

# Non dichiara gli estremi di:

  1. Licenza edilizia;
  2. Concessione edilizia;
  3. Concessione edilizia in sanatoria rilasciata;

# Non allega copia, unitamente all’indicazione degli estremi di avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione:

  1. domanda di concessione edilizia in sanatoria (Condono), munita degli estremi dell’avvenuta presentazione (protocollo e data di presentazione in Comune);
  2. copia autentica della predetta domanda di concessione edilizia in sanatoria;

Lo stesso articolo 40 L. 47/85 concede una sorta di semplificazione in merito alla menzione degli estremi delle licenze edilizia: è possibile ovviare a menzionarle producendo una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.

Ante ’67, una dichiarazione per semplificare e omettere alcune licenze edilizie.

La dichiarazione “Ante ‘67” per gli atti notarili deve essere:

  • emessa dal venditore ai sensi dell’articolo 4 della legge n. 15/1968;
  • essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto di compravendita;

In genere però si riporta integralmente nella stesura testuale dell’atto, evitando di produrre un allegato (e la relativa attribuzione di marche da bollo, ecc).

Chiaramente, dichiarare questa circostanza merita alcune considerazioni poiché in caso di attestazione non veritiera potrebbero scaturire conseguenze pesanti, come appunto la nullità dell’atto notarile di compravendita.

(di questo ne ho parlato molto nel mio libro, che ti presento:)

La falsa dichiarazione “Ante ‘67” è sufficiente per rendere nullo l’atto di compravendita

Ipotizziamo che la costruzione sia stata costruita in epoca successiva al 1° settembre 1967, cioè dopo l’entrata in vigore della legge ponte, ad esempio l’anno 1971.

E ammettiamo pure che il venditore all’atto notarile dichiari invece che la costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967.

In questo caso, una volta accertata la falsità della dichiarazione Ante ’67, crolla il presupposto di validità dell’atto notarile, e della sua commerciabilità.

Questa considerazione deriva dall’importante sentenza di Cass. Civile a SS.UU. n. 8230/2019, con cui è stato profondamente analizzato il regime di commerciabilità e nullità degli atti notarili di compravendita immobiliare.

Dopo una lunga e complessa disamina congiunta degli articoli 46 del D.P.R. 380/01 e art. 40 L. 47/85, la sentenza perviene a conclusione che la sanzione di nullità dell’atto di compravendita scatta quando la dichiarazione è non veritiera. Ciò vale sia per gli estremi dei titoli abilitativi suddetti, ma anche per la dichiarazione Ante ’67.

Affinché si possa considerare veritiera, occorre che la dichiarazione Ante 67 sia davvero riscontrabile come epoca di costruzione e che sia riferibile all’immobile oggetto di compravendita.

Al contrario, in caso di dichiarazione reale, veritiera e riferibile all’immobile, il contratto di compravendita è efficace (cioè non nullo), a prescindere dal profilo della conformità urbanistica o delle difformità presenti sulla costruzione realizzata.

In caso contrario, la dichiarazione Ante ’67 non veritiera (o mendace) va assimilata alla mancanza di essa, e all’indicazione degli estremi delle licenze edilizie inerenti la stessa dichiarazione (Cass. Civile a SS.UU. n. 8230/2019)

Per cui siete avvisati.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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