ANTE 67 E ANTE 42: dichiarazione e nullità atto compravendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
21/01/2025
Ante '67

Quando e perchè scatta la sanzione che rende nullo il rogito notarile di compravendita

[Trascrizione video integrale] Era tanto che volevo tornare a parlare di questo argomento la dichiarazione ante ’67 ante ’42. L’avete sentita spesso perché ho analizzato un caso qualche giorno fa relativo a un immobile che un tizio un signore aveva comprato il venditore gli aveva dichiarato che era un immobile con opere quindi iniziate ante ’67, ante primo settembre 67 in verità vai a vedere la foto aerea del 1968 questo immobile non c’era. Cosa è successo? ovviamente un casino pazzesco. È iniziata una causa dove appunto si va a analizzare questo immobile e la sua legittimità; scava scava questo immobile appare per la prima volta nelle foto aeree nel ’71, grosso problema Quindi cosa succede intanto a quell’atto di compravendita Lasciamo perde post l’immobile sia o non sia regolarizzano.

stato legittimo immobile — **NUOVO STATO LEGITTIMO**

La storia dell’ante 67 da dove salta fuori? Perché per come ve lo spiego tutto nasce dalla legge 47/85 in particolare l’articolo 40 articolo 40 che impone un obbligo è un obbligo che c’è ancora oggi Vale a dire c’è da fare la dichiarazione che ai fini della nullità degli atti quindi solo a questi Fini solo nel regime di commerciabilità quindi lasciamo perdere lo Stato legittimo e la regolarità amministrativa per un attimo si sta parlando del rapporto venditore e compratore ai fini della validità dell’atto di vendita ok Infatti molti vedono quest’obbligo come un bomba libera tutti io dichiaro l’immobile è stato iniziato ripeto realizzate o iniziate prima del primo settembre 67 e tanti saluti perché in quel momento si pensa che ci fosse l’edilizia libera No no non è così e voi Mi direte Eh no ma è ne centri storici sì in tutto il resto del territorio No non è vero neanche questo a parte che lo spiego in questo libro ma vi dico subito una cosa la l’obbligo di titolo l’obbligo di licenza l’obbligo di diciamo pratica edilizia l’obbligo di titolo abilitativo ripeto a edificare c’era in molti territori all’interno di un comune poteva esserci tranquillamente anche già su tutti i territorio comunale prima del ’67 prima di questa data ora quando dico 67 Intendo il primo settembre Ok ma anche prima del 1942 prima dell’entrata in vigore della legge 1150 quindi per essere sicuro di fare bene questa dichiarazione sostitutiva che mi è chiesta per gli immobili risalenti negli atti di trasferimento tra vivi bisogna andare a fare una ricerca davvero negli atti delle pratiche edilizie delle foto aeree Insomma di tutti i documenti e anche nei pregressi atti di compravendita Insomma c’è da fare una ricerca in profondità questa dichiarazione an 67 è stata concessa Ok è possibile farla in sostituzione di pratiche edilizie in sostituzione della menzione Cioè tu come regola generale negli Atri compravendita per gli immobili an 67 mi devi dichiarare Comunque le licenze edilizie o i vecchi titoli edilizi ripeto anche an 42 Qui c’è Antonio mi dice a Napoli e 39 ma ti dico a Firenze 1926 insomma ma anche un piccolo comune che potrebbe aver avuto 2000 abitanti nel 1958 vai a vedere che regolamento edilizio avesse già esteso l’obbligo di licenza a tutto il territorio lo poteva fare è legittimo ok la dichiarazione ante 67 è stata inserita Così proprio in via Bonaria proprio per omettere gli estremi di eventuali licenze edilizie precedentemente rilasciate cioè è una semplificazione Ma che è formale perché evidentemente il legislatore già nell’85 sapeva benissimo che c’era una difficoltà a reperire negli archivi comunali questi documenti in più sapeva Anche questa è una mia interpretazione ovviamente sapeva benissimo che c’era anche regimi differenziati a livello edificatorio nel territorio aperto e nei vari comuni Ripeto Questo perché perché c’era da da dare anche questa possibilità ora la dichiarazione ante ’67 non è un bomba libera tutti ok ponetevi il problema della veridicità di quelle dichiarate in questo atto se davvero l’immobile o le opere sono state iniziate o peggio ancora completate ante primo settembre 67 ok questa dichiarazione ante 67 dove la troviamo intanto la troviamo allegata o incorporata proprio direttamente nell’atto di trasferimento tra vivi la classica compravendita Io la vedo spesso dichiarata nello stesso atto e non la vedo allegata a parte la troviamo allegata nelle pratiche edilizie ordinarie nelle sanatorie e nei condoni edilizi Perché Eh perché appunto bisogna dimostrarlo ai fini dello Stato legittimo che l’immobile è stato realizzato trasformato in un’epoca in cui davvero non c’era l’obbligo di titolo obbligo di pratica edilizia chiamiamolo così poi anche nelle CTU Certo che la trovo menzionata però di nuovo poniamoci il problema di cosa significhi questa dichiarazione Mi spiego meglio anche nelle pratiche edilizie del condono edilizio ad esempio no l’abuso è stato fatto ante 67 perché ho l’esenzione dagli oneri d’ urbanizzazione Ok dimostralo tira fuori una foto aerea in tutto questo io lo ripeto fino alla noia sono ridondante la dichiarazione ante 67 deve essere vera deve corrispondere alla realtà non può saltare così così perché no ma mio nonno diceva che verifichiamolo perché se disgraziatamente non è vero lo vedete In fondo cosa succede ok questa dichiarazione non è sufficiente a certificare La circostanza che l’immobile o l’intervento sia stato fatto ante 67 pensate a un ampliamento No una stanza più sui retro della casa gli uffici pubblici possono chiedere dettagli e dimostrazione certo la dichiarazione di per sé non è sufficiente la dichiarazione va supportata con prove altamente convincenti ho scritto nel mio libro ma questa è la giurisprudenza amministrativa e anche di cassazione penale quindi non è che sia così da pigliare alla leggera la dichiarazione sostitutiva che voi rendete sotto forma di atto notorio richiede una sua diretta conoscenza del privato al di là delle responsabilità penali perché se poi non è vera c’è da ragionare anche sulle conseguenze per falsa dichiarazione in un atto pubblico per esempio Ok però a parte il fatto che su questa cosa c’è stato il chiarimento delle della famosissima sentenza sezioni unite la 8230 del 2019 di Cassazione Civile e io vi consiglio la lettura e che è commentata Qui sempre nel mio libro ma ma allora quando è nullo quest’atto di compravendita Siamo al finale intanto Intanto se è assente la dichiarazione an 67 già questo è un problema si può verificare la nullità dell’atto traslativo sempre in un regime di commerciabilità non ho parlato di Stato legittimo non ho parlato di tolleranze quello è un regime a parte è ovvio È ovvio che il regime di commerciabilità E stato legittimo Oramai sono incastrati fra di loro va bene Lo vedete sono l’uno la faccia della medaglia dell’altro A proposito mettete un like eh vi ho visto vi ho visto ok Allora abbiamo detto Quand’è Nullo l’atto traslativo quando manca questa dichiarazione oppure quando questa dichiarazione i ante 67 non è veritiera tipo come il caso che ho detto all’inizio non è vero che è stato fatto ante 67 e c’ho c’ho proprio la prova dimostrata che quell’immobile nel primo settembre 67 non c’era e non c’era neanche nel 68 in quel caso oppure e questo è un altro caso che purtroppo non deve capitare Ma è capitato l’attestazione è stata prodotta Ma si riferisce a immobili diversi da quello oggetto dell’at notarile e questo è un bell’ errore macroscopico A proposito se volete lasciare un commento in diretta lo potete fare o sennò va bene in differita e qui cosa è successo praticamente un tizio Aveva dichiarato in un atto diciamo eh immaginate siamo in campagna c’era un insieme di casette e case in generale ok Un piccolo agglomerato c’era un tizio che vendeva eh vendeva immaginate la l’appartamento principale più vendeva anche l’annesso il fienile di fronte casa Va bene zona agricola questo tizio ha dichiarato che il fienile davanti casa era ante 67 Eh no questo Fienile qui non era stato costruito ante 67 ma dopo e di nuovo È saltata la fuori la prova della foto aerea il problema in Casomai il corpo accanto che era un magazzino agricolo di trattori lui era an 67 ma il fienile che era stato costruito in aderenza non lo era ma il riferimento era a questo piccolo gruppetto fronte casa e purtroppo qui si profila La nullità dell’atto ora non vi do anche la buona notizia Questo tipo di nullità Comunque si può risolvere con un atto confermativo che può fare anche il anche il compratore da solo dopo è chiaro che c’è un costo ma non tutto è perduto l’atto è nullo Sì ma si può recuperare o sanare La nullità certo certe condizioni e pagando quindi l’unica cosa che vi posso dire è eh prevenire piuttosto che curare lo so una frase fatta uno slogan conoscete benissimo e c’è poco da fare Ecco questa è questa è tutto un insieme di raccomandazioni Se volete dei dettagli li trovate sempre su il libro nuovo stato legittimo immobiliare rigorosamente su Amazon bene con questo è tutto io 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Video integrale dichiarazione Ante ’67